זכויותיו של בר רשות

חוק המקרקעין, מגדיר כי אפשר לרכוש זכויות במקרקעין בחמישה אופנים בלבד:
א. בעלות: זכות המעניקה לבעליה לנהוג מנהג בעלים במקרקעין שבעלותו.
ב. זיקת הנאה: הענקת שיעבוד מקרקעין לאחר כגון זכות מעבר.
ג. משכנתא: משכון הקרקע על ידי בעליה לאחר.
ד. שכירות: זכות שמעניק בעל הקרקע לאחר להשתמש בקרקע בד"כ בתמורה.
ה. זכות קדימה: בעלי הקרקע מעניק זכות קדימה לפלוני במקרה של מכירת המקרקעין.

לאור העובדה שהמחוקק בחר לציין רק את חמשת הזכויות הללו. אנו למדים כי המחוקק בחר אך ורק להדגיש ולשמר את הזכויות הקנייניות, שהן זכויות יסודיות ובסיסיות, אשר מעוגנות בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

יודגש, כי כל הסכם במקרקעין חייב שיעשה בכתב, ולפיכך ואם קיימת התחייבות במקרקעין שאינה מלווה בהסכם כתוב יראו אותה כלא בעלת תוקף. בר רשות, אינה זכות הרשומה בחוק המקרקעין, אלא זכות יציר פסיקה, ובתי המשפט נקראים מדי פעם לדון בסוגיות משפטיות העולות עקב הענקת הזכות בר הרשות.

לשם הבנת זכויותיו של בעל הרשות נבחן מיהו בעל רשות במקרקעין?

א. בר רשות הוא זה שמחזיק בקרקע ברשות בעליו.

ב. בר רשות ,אשר קיבל רשות מכללא או מתפרשת מבעל המקרקעין. בעל הקרקע מתעלם או נמנע במשך שנים מלסלק את המחזיק בקרקע שלא ברשותו או הסכמתו .

ג. בר רשות, אשר קיבל רשות מגוף שלטוני – מנהלי כגון :רשויות ממשלתיות, גופים דו מהותיים, רשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומית וכדומה. מהפסיקה ניתן ללמוד כי אין הבדל בין רשות שלטונית לבין בעל קרקע פרטי.

הזכויות העיקריות העומדות לרשות בר הרשות:

א. בית המשפט השלום בתל אביב קבע בפסק דין בתיק אזרחי (11453/08) כי "לאור שתיקת חברת חלמיש במשך תקופה ארוכה ניתן להסיק שאכן ניתן לקורן זכות – רישיון לשימוש במקרקעין" רישיון הנובע כתוצר לוואי מהתנהגות הבעלים ואו הסכמתם שבשתיקה במשך 8 שנים. במקרה זה קבע בית המשפט את קו פרשת המים למשך 10 שנים. לפי קביעתו, כל עוד לא חלפו שנים מיום הפלישה למקרקעין אין לפולש כל זכויות, ולפיכך שתיקת הבעלים אינה מתפרשת כהסכמה מכללא.

בנוסף קבע בית המשפט: "נראה כי העת לומר בקול רם וצלול כי פולש למקרקעין ומסיג גבול בהם לא ייהפך לבעל רישיון להחזיק בהם – אם חלפו שנים מעטות בין הפלישה להגשת התביעה".

ב. בר רשות הינה רשות "הדירה", כלומר, בעל מקרקעין רשאי בכל עת להביא לסיומה של הרשות. ביטול הרשות יכול שייעשה כפניה ישירה לבר הרשות או שתעשה על ידי הגשת תביעה.

ג. בר רשות אשר הורשה להחזיק במקרקעין ללא תמורה והרשות בוטלה, אינו בר פיצויים מכוח הדין. אולם, ייתכן ויהיה זכאי לפיצויים בגין השבחת הנכס שביצע.

כבוד השופט גובראן קבע בערעור אזרחי (618/05), כי אף במקרה של הפקעה בר הרשות יקבל פיצויים רק בגין השבחת הנכס. לפי דברי השופט "מדובר ברישיון הדיר שבוטל עם הכרזה על הפקעה. רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטולו ולמרות שעברו 40 שנים. הכלל המנחה הוא כי פיצויי לבר רשות יינתן בגין השקעתו אך לא בגין אבדן הכנסות או בגין הסכם שנערך בינו ולבין בעל המקרקעין".

יש לך שאלה?

פורום תיווך נדל"ן

לפיכך, המסקנה המתבקשת היא כי במחלוקת בין בעל המקרקעין ולבין בר הרשות בתי המשפט נוהגים להטות לצד בעל המקרקעין אך במקרים בהם שיקולי הצדק גוברים על החקיקה, ישקלו בתי המשפט להעניק פיצויים במשורה לבר הרשות.

אין במאמר זה משום ייעוץ משפטי