עסקאות במקרקעין: מדוע חשוב לקבל ליווי משפטי מעורך דין שבקיא בתחום?

עסקה במקרקעין היא ברוב המקרים העסקה המורכבת והמשמעותית ביותר שאדם יכול לבצע במהלך חייו מבחינת היקף כלכלי ומורכבות משפטית. לנוכח חשיבותה הרבה של העסקה, היא מחייבת עריכת שלל בדיקות משפטיות מקדמיות ותכנוניות מורכבות באמצעות עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה שילווה את העסקה עד להשלמתה ורישומה בלשכת רישום המקרקעין - טאבו או בכל גוף אחר בו מתבצע רישום הזכויות. ליווי משפטי מקצועי של עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין יוכל לחסוך לצד בעסקת מקרקעין כסף רב, זמן ועוגמת נפש.

בדיקות שחובה לבצע לפני התקשרות בעסקת מקרקעין

בעוד עסקת מקרקעין כוללת את כל הרכיבים הסטנדרטיים הכלולים בעסקה רגילה וביניהם משא ומתן, גמירת דעת, מסוימות, תום לב ועוד, היא כוללת גם רכיבים נוספים וייחודיים דוגמת שימוש במקרקעין, סוגיות מיסוי מקרקעין, זכויות בניה, התחייבויות ייחודיות לעסקאות במקרקעין ועוד. על כן, לפני התקשרות בעסקת במקרקעין מומלץ שעורך דין מקצועי שעוסק בתחום המקרקעין יבצע שלל בדיקות מקדמיות אודות הנכס.

במסגרת הבדיקות המקדמיות שעורך הדין יערוך עבור הלקוח הוא יבדוק את זהות המוכר ויוודא שהוא רשום כבעלים של הנכס, ייבחן את נסח הטאבו, יוציא אישורי זכויות מרשות מקרקעי ישראל והחברה המשכנת, יוציא תשריט הבית המשותף מהטאבו, ייבחן קיומן של הערות אזהרה לטובת צדדי ג', משכנתאות ושעבודים מסוגים שונים על הנכס, ייבחן את תיק הנכס ברשות המקומית ויבצע בדיקות נוספות בהתאם לצורך.

בדיקות תכנוניות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה

בהיבט התכנוני, עורך הדין יבצע שלל בדיקות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה ובמסגרתן ייבחן אם התבצעה בנכס בניה ללא היתר ויבדוק קיומן של חריגות בניה בנכס. נוסף על כך, באמצעות בדיקות אלו ניתן לעמוד על מצבו התכנוני העדכני של הנכס, לעיין בתוכניות של הנכס, לבדוק את אחוזי הבניה בו והאם קיים חוב של הבעלים לרשות המקומית צווי הריסה וכיוצ"ב.

עורך דין מקצועי ומיומן ידווח ללקוח שהוא מייצג אודות מידע רלוונטי שגילה במסגרת הבדיקות המקדמיות שערך. במקרים רבים לאחר ביצוע בדיקות מקדמיות בנוגע לנכס יתגלו ממצאים שעשויים להשפיע על כדאיות העסקה, לקבוע אם העסקה תצא לפועל, להשפיע על מחיר הנכס ועוד. יובהר כי לפני התקשרות בעסקת מקרקעין, שני הצדדים רשאים להשוות את שווי הנכס למחירים המקובלים בשוק המקרקעין. צד שמעוניין לקבל הערכת שווי מקצועית, מדויקת ואמינה רשאי להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך או מתווך שבקיא בתחום הנדל"ן באזור הספציפי שבו הנכס ממוקם.

מיסוי מקרקעין - מדוע חשוב להסתייע בשירותיו של עורך דין מקצועי ומיומן?

מכיוון שעסקת מקרקעין מלווה בחיובי מס מסוגים שונים חשוב שעורך הדין המייצג יהיה בקיא בתחום מיסוי המקרקעין ויבצע את כל הבדיקות הנחוצות בנוגע להיטלי פיתוח והשבחה, גובה תשלומי מס רכישה ו/או מס שבח, זכאות לפטור מלא או חלקי מתשלום מיסים, דמי היוון ועוד. תכנון מס מקצועי וביצוע יסודי של בדיקות מקדמיות עשויים להשפיע באופן משמעותי על כדאיות העסקה ובמקרים רבים אף לקבוע האם היא תצא לפועל אם לאו. אם נכס המקרקעין הוא דירה בבית משותף, עורך הדין ייבחן מסמכי הבית המשותף כדי לבחון את הסדרת הזכויות בבית המשותף ואת היחסים בין בעלי הדירות בבניין.

לאחר סיום הבדיקות המקדמיות, עורכי הדין של הצדדים יחליפו ביניהם טיוטות של הסכם מכר. לפי הנוהג המקובל בפרקטיקה המשפטית, עורך דינו של המוכר יכין את הטיוטה הראשונית של ההסכם מכיוון שמוכר הנכס מכיר את כל הפרטים הרלבנטיים הנוגעים לנכס.

עורך הדין של הרוכש ייבחן את טיוטת ההסכם לאחר שביצע את הבדיקות המשפטיות המקדמיות. יובהר כי הבדיקות שביצע עורך הדין של הרוכש ישמשו אותו במקרה שיצטרך להמציא נתונים לבנק לצורך קבלת ההלוואה המובטחת באמצעות משכנתא. לאחר שעורכי הדין מטעם הצדדים הגיעו להסכמה על הנוסח הסופי של ההסכם, הם יצטרכו להכין את הנספחים להסכם כולל ייפוי כוח לרישום הזכויות, שטרי מכר, בקשות לרישום הערת אזהרה ועוד.

בשלב הבא, הצדדים לעסקה יחתמו על הסכם המכר, כאשר עורכי הדין שמייצגים אותם יכינו עבורם מבעוד מועד את ההסכמים לחתימה, יזהו אותם באמצעות אמצעי זיהוי רשמיים ויוודאו כי בכל העותקים של ההסכם מופיעות חתימות מלאות ותקינות של הצדדים.

יישום ההסכם והוצאתו מן הכוח אל הפועל

לאחר חתימת ההסכם, הצדדים יצטרכו להתחיל ליישמו ולהוציאו מן הכוח אל הפועל. שלב זה מתחיל בביצוע תשלומים לנאמנות עד למילוי התנאים להעברת הכספים למוכר, רישום הערת אזהרה, סילוק משכנתא מטעם המוכר בכפוף לקבלת מכתב כוונות מהבנק המלווה ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק על ידי הרוכש.

לאחר שהצדדים חתמו על ההסכם יחל הליך הליווי של הרוכש מול הבנק שממנו נטל את המשכנתא. בהמשך עורך הדין ידווח על העסקה לרשויות המס על באמצעות מערכת מקוונת. בשלב הבא עורך הדין יצטרך לוודא כי התשלום האחרון עבור הנכס אכן מתבצע כנגד מסירת החזקה בנכס לרוכש. במועד מסירת החזקה בנכס, המוכר יצטרך לספק לרוכש את מסמכי הרישום ואת אישורי המס אשר באמצעותם הדירה תירשם על שם הרוכשים.

בסמוך למועד מסירת החזקה בנכס, עורך הדין של המוכר יצטרך לפנות לעירייה ולוועדה המקומית לתכנון ובניה כדי לבדוק תשלום היטל השבחה והאם ישנם חובות שוטפים על הנכס במטרה לקבל אישור להעברת הזכויות בנכס לידי הרוכש. לאחר שהתקבלו כלל אישורי ההעברה, עורך הדין של הרוכש יצטרך לרשום את הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל לפי הנסיבות הרלבנטיות. בהזדמנות זו תירשם גם המשכנתא לטובת הבנק שממנו ניטלה ההלוואה לרוכשים, באמצעות מסמכי משכנתא שעורך הדין ידאג לקבל מבעוד מועד.

התקשרות בעסקת מקרקעין מחייבת ליווי משפטי של עורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה

ההמלצה לאדם שמעוניין לבצע עסקת מקרקעין היא לפנות בהקדם האפשרי לעורך דין מקצועי, מיומן ומנוסה בתחום עסקאות המקרקעין. מכיוון שהבדיקות המשפטיות המקדמיות הן מורכבות לביצוע ומחייבות הבנה, ידע משפטי, מומחיות בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסים, דיני שעבודים, בנקאות ועוד, רצוי לפנות לעורך דין מקצועי בשלב הראשוני של עסקת המקרקעין.

ליווי משפטי מקצועי של עורך דין יוכל לחסוך ללקוח כסף רב ולמנוע ממנו מעורבות בסכסוכים שמקורם בהסתרת מידע רלבנטי בנוגע לנכס.

עצה נוספת למתעניינים בביצוע עסקת מקרקעין היא להימנע מחתימה על זיכרון דברים לפני היוועצות עם עורך דין. חתימת זיכרון דברים לפני היוועצות עם עורך דין שעורך את כלל הבדיקות המקדמיות הנחוצות כאמור עלולה להטיל על הצדדים לעסקה שלל חיובים ולגרום להם עוגמת נפש, הוצאות כספיות כבדות ובזבוז זמן יקר.