איחור במסירת דירה מקבלן: מתי רוכשי דירה יקבלו פיצוי מכוח חוק המכר (דירות)?

רוכשי דירות רבים נתקלים באיחורים משמעותיים במסירת הדירות אשר עליהן הם שילמו במיטב כספם. לאיחור במסירה יש שלל משמעויות כלכליות ואחרות על חיי המשפחה מכיוון שמשפחות רבות מתכננות את עיתוי מכירת הדירה, את תום תקופת השכירות ואת מועדי הרישום של הילדים למסגרות חינוכיות דוגמת פעוטונים, גנים ובתי ספר, בהתאם למועד מסירת הדירה החדשה מהקבלן.

על כן, במקרים של איחור משמעותי במסירת הדירה מהקבלן הרי שרוכש הדירה ומשפחתו נאלצים להתמודד עם טלטלה ושיבוש מוחלט של כל תוכניותיהם. בעוד רוכש הדירה ומשפחתו מחויבים לעזוב את הדירה הישנה, הדירה החדשה עדיין אינה מוכנה - דבר שעלול לגרום חוסר ודאות באשר למגורים הזמניים ולהיות מלווה בהוצאות נוספות עבור שכירות של דירה חלופית. משפחות אחרות עוברות להתגורר עם קרובי משפחה עד לקבלת הדירה מהקבלן ונאלצות להתמודד עם אובדן פרטיות, ריבים משפחתיים ואי נוחות.

נוסף על כך, איחור במסירת הדירה מהקבלן עלול להוביל את רוכשי הדירות למדרון כלכלי בעקבות חובתם לשלם לקבלן את התשלומים הצמודים למדד במקביל לתשלום דמי שכירות או החזרי המשכנתא.

כיצד המחוקק התייחס לאיחור במסירת דירה מקבלן?

החוק שמסדיר התקשרויות של קבלנים עם רוכשי דירות הוא חוק המכר (דירות) (להלן: "החוק").

לפי מנגנון הפיצוי שהיה קבוע בחוק לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק בחודש יולי בשנת 2022, הרי שהחל מהיום ה-61 לאיחור במסירת הדירה, הקבלן מחויב לשלם לרוכש הדירה פיצוי רטרואקטיבי המחושב מהיום הראשון לאיחור במסירה, אשר שווה לדמי שכירות ראויים עבור הדירה כאשר הם מוכפלים ב-1.5 בשמונת החודשים הראשונים לאיחור, וב-1.25 עבור כל חודש פיצוי נוסף מעבר לכך.

תיקון מספר 9 לחוק נכנס לתוקף בתאריך 7.7.22 והוביל לשינוי במנגנון הפיצוי לרוכשי הדירות בגין איחור במסירת הדירה מהקבלן. לאחר כניסת התיקון לחוק לתוקף, בתום החודש הראשון לאיחור ועד לתום החודש ה-4, הקבלן יחויב לשלם פיצוי אשר משקף את דמי השכירות הראויים עבור הדירה (100%). עבור התקופה שתחילתה 5 חודשים לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה המכר וסיומה בתום 10 חודשים ממועד המסירה שבחוזה המכר, ישולם לרוכש הדירה פיצוי בגובה 125% מדמי השכירות הראויים ואילו מהחודש ה-11 לאיחור הקבלן יחויב לשלם פיצוי גדול ב-150% מדמי השכירות הראויים.

לפני התיקון לחוק, הפיצוי לרוכש הדירה הוגדל פי 1.5 ביחס לדמי השכירות כבר מתחילת תקופת האיחור והתחשב בכך שרוכשי דירות נושאים בין היתר בתשלומי החזרי משכנתא, שכר דירה, הוצאות הובלה, אחסון וחווים עוגמת נפש משמעותית עקב האיחור בקבלת הדירה מהקבלן.

לאחר התיקון לחוק נראה שמצבם של רוכשי הדירות דווקא השתנה לרעה בכך שכעת הקבלן למעשה מקבל פטור מתשלום פיצויים עבור החודש הראשון של האיחור, הרוכשים נאלצים לשאת בכל ההוצאות שלהם במשך ארבעת חודשי האיחור הראשונים ובמקביל גם הופחת סכום הפיצוי שיקבלו עבור שמונת החודשים הראשונים לאיחור.

מה המשמעות של סעיף איחור ללא פיצויים בחוזה המכר?

רוכשי דירות רבים אינם מודעים לכך שסעיף בהסכם מכר שלפיו הקבלן פטור מתשלום פיצויים במקרה של עיכוב במסירת הדירה לרוכש, הוא סעיף בלתי חוקי ועל כן נעדר תוקף משפטי מחייב.

במסגרת התיקון צומצם גם היקפו של סעיף 5א(ג) לחוק אשר מתייחס למצב של איחור במסירת דירה בעקבות כוח עליון או נסיבות שאינן בשליטתו של הקבלן, אשר הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. לפני תיקון החוק, הנוסח הרחב של הסעיף נוצל לרעה על ידי קבלנים שהוסיפו בחוזי המכר סעיפים שבהם כל אירוע כמעט הוגדר ככוח עליון הפוטר אותם מהחובה לפצות את הרוכשים על האיחור במסירת הדירות.

פטור לקבלן מתשלום פיצויים במקרים של כוח עליון או עקב מעשה / מחדל של רוכש הדירה

כיום הסעיף תוקן כך שהקבלן פטור מתשלום פיצויים לרוכשי הדירות על איחור במסירת הדירה רק אם האיחור נגרם עקב מעשה או מחדל של הרוכש או שהוא נובע מנסיבות המפורטות בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) כלומר, שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא היה יכול למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. במקרה כזה ההפרה לא תהווה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

לפי נוסח החוק לפני התיקון, הקבלן היה צריך לעמוד בשלושה מבחנים כדי לקבל פטור מתשלום פיצויים, כולל מבחן עובדתי, מבחן משפטי ומבחן כללי שלפיו נבחן אם בנסיבות העניין יש לפטור את הקבלן מתשלום פיצויים. לעומת זאת, לאחר התיקון למעשה הוסר המבחן העובדתי שחייב את הקבלן לעמוד במבחני משנה ולהמציא מסמכים שתומכים בגרסתו. ייתכן שכוונת המחוקק הייתה להקל על רוכשי הדירה כך שרק מבחן הצפיות יעמוד להכרעה בעת הדיון בסכסוך בין הצדדים.

ייצוג משפטי של עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג רוכשי דירות

ההמלצה לרוכש דירה אשר מעוניין להגן על הזכויות והאינטרסים שלו באופן מיטבי היא לפנות לעורך דין מקצועי ומנוסה בתחום המקרקעין, בייצוג רוכשי דירות ובעריכת חוזי מכר. עורך הדין יסייע לרוכש הדירה לבסס הגנה מקיפה על זכויותיו בחוזה המכר מול הקבלן, יגן על האינטרסים שלו ובהתאם לצורך יגיש תביעת פיצויים נגד הקבלן בגין הנזקים שנגרמו לרוכש הדירה עקב האיחור במסירה.

בתוך כך, עורך הדין יוכל להגביל בחוזה המכר את סעיפי העיכוב המתירים לקבלן להתעכב במסירת הדירה, יגדיר מועד מסירה מדויק של הנכס, ייבחן את עמידת הקבלן בלוחות הזמנים ובהתאם לצורך ייצג את רוכש הדירה בתביעת פיצויים שיגיש בשמו נגד הקבלן עד למיצוי מיטבי של הזכויות.