פעמים רבות קורה שהדייר הגר בקומה העליונה, בנה על הגג או התחיל בהליכי קבלת היתרי בנייה לשם בנייה על הגג. הדבר מקומם דיירים רבים מהבית המשותף ומרביתם מגישים התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וסבורים שהיא תעשה צדק עמם.


אולם למעשה, הדבר איננו נכון כלל, הועדה המקומית עוסקת בהליכי רישוי והיתרים שזהו הפן התכנוני ואין מעניינה של הועדה המקומית למי שייך הגג או זכויות הבנייה.


לעתים לדייר אכן ישנה זכאות לבנות והדיירים אינם מודעים לכך מפני שבעסקאות קודמות ניתנו הסכמות שקיבלו תוקף בתקנון מוסכם ונרשמו, ובעת רכישת הדירה לא היו מודעים לכך.


על מנת להבין האם השכן רשאי או לא רשאי לבנות על הגג יש לבחון 3 נושאים מהותיים:


1. למי שייך הגג מבחינה קניינית משפטית?


ברירת המחדל הינה כי גג בבית משותף הינו רכוש משותף, ועל כן כל אחד מדיירי הבית המשותף זכאי לעשות בו שימוש סביר, אך לא ייחודי.

 

ניתן להצמיד את הגג לאחד מהדיירים, לאו דווקא לדייר שהגג צמוד אליו פיזית, ומשמעות ההצמדה הינה כי הגג הופך מרכוש משותף לחלק מדירתו של הדייר שאליה הוצמד הגג. לפיכך, הוא רשאי לרשום את הגג כחלק מדירתו בטאבו, והוא רשאי להחזיק ולעשות בו שימוש ייחודי.


כיצד מצמידים חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית?


תקנון הבית המשותף הינו מסמך המסדיר את היחסים בין הדיירים, ובין היתר את נושא זכויות הבניה, הרכוש המשותף ועוד. אם התקנון נרשם בטאבו הוא אף מחייב צדדים שלישיים.


הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה צריכה להיעשות בתקנון ונדרשת הסכמת כל הדיירים.


לכלל זה ישנו חריג והוא מצוי בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, המאפשר להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף בבניין המשותף לדירה פלונית, אם ההצמדה נעשית לצורך הרחבת הדירה שאליה מעוניינים להצמיד את הרכוש המשותף.


במקרה זה נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות, ושני שלישים מהרכוש המשותף הוצמדו לדירותיהם.


חשוב לבדוק האם הגג הוצמד והאם ההצמדה נעשתה כדין. העתק מתקנון הבית המשותף ניתן להוציא מהטאבו, ובמקרים בהם הבית המשותף טרם נרשם בטאבו יש לבדוק בחברה המשכנת האם ישנם הסכמים כתובים לגבי הצמדות של רכוש משותף או הענקת זכויות בנייה.

 

2. למי שייכות זכויות הבנייה, והאם הצמדת הגג מכילה בתוכה את ההסכמה או את הזכות לבנות?


הצמדת הגג באופן קנייני אינה מקנה לבעל הדירה אליה הוצמד הגג את הזכות לבנות עליו.


זכויות בנייה הוגדרו בהלכה ובפסיקה ונקבע כי הן אינן עונות להגדרת הרכוש המשותף, אלא הן נכס שנמצא בבעלות משותפת של כלל דיירי הבית המשותף.


לזכויות בנייה יש ערך כלכלי רב, ולכן נדרשת הסכמה מפורשת של כל דיירי הבית המשותף להענקת זכויות הבנייה, אלא אם חל סעיף 71ב לחוק המקרקעין שאז נדרשת הסכמת רוב הדיירים. ההסכמה צריכה להיעשות בכתב והיא צריכה להיות מפורשת. כמו כן, ניתן ורצוי לרשום את הצמדת זכויות הבנייה בתקנון המשותף.


3. מהם אחוזי הבנייה שבעל דירה פלונית, אליה הוצמד הגג, רשאי לממש?


קרו מקרים בהם הוצמד הגג לדירה פלונית כדין והוצמדו זכויות הבנייה בתקנון המשותף, ונותרה הסוגיה מהם אחוזי הבנייה שאותו בעל דירה פלונית יכול לממש?


לכל בית משותף ישנה תכנית בניין עיר המפרטת את אחוזי הבנייה של אותו בניין, הביטוי "אחוזי בנייה" משמעו שיעור השטח המותר לבנייה (שטח הרצפה) מתוך שטח המגרש שעליו מבקשים לבנות.


בדרך כלל, בבנייה רוויה התכנית מאשרת את ניצול אחוזי הבנייה לגובה, כלומר אם ישנן עוד אחוזי בנייה בלתי מנוצלים בבית המשותף, המקום היחיד בו יהיה ניתן לנצל אותן הוא על הגג.


האם הענקת זכויות בנייה משמעותה כי בעל הדירה רשאי לנצל את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבית המשותף?


בפסיקה נקבע כי ניצול אחוזי הבנייה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מקטין את ערכן של הדירות האחרות שכן אם הבית יזדקק בעתיד למבנה משותף, או אם בעלי הדירות ירצו להרחיב את הדירות הקיימות, הם עלולים לעמוד בפני שוקת שבורה או שבורה בחלקה מחמת ניצול אחוזי הבניה על ידי אחד הבעלים.


נניח ואושרו שתי קומות לבנייה על הגג, אחוזי הבנייה הללו שייכים לכל דיירי הבית המשותף וברירת המחדל היא כי בעל הדירה המבקש לממש את זכותו לבנות, צריך לעשות זאת בהתאם לחלק שלו ברכוש המשותף, קרי זכויות בנייה יחסיות. אלא אם כן, הענקת זכויות הבנייה כוללת בתוכה או באופן מפורש את הזכות לנצל את כל אחוזי הבנייה של הבית המשותף, או שניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים כי הם התכוונו להעניק את מלוא אחוזי הבנייה.


אם הנכם מתכוונים לרכוש דירה, או אם הנכם דיירים בבית משותף הנתקלים בבעיה מסוג זה, או דיירים המתכוונים להעניק או לוותר על זכויות בנייה, רצוי להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום על מנת למצות את כל זכויותיכם ועל מנת לחסוך אי נעימויות והפתעות.