בתים רבים בישראל טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבתים משותפים וזאת מסיבות שונות, בין בשל רשלנות מצד הקבלן שבנה את הבית, ובין משום רשלנות של בעלי הדירות. לרישום הבית כבית משותף חשיבות רבה, בעיקר משום שרק באופן זה ניתן לרשום את הדירות על שם כל אחד מבעלי הדירות.

 

חשוב להדגיש: רישום הבניין כבית משותף ורישום הדירות על שם כל אחד מבעלי הדירות אינו עניין פרוצדורלי גרידא, כי אם בעל משמעות בכמה מישורים:

 

1. אין מחירה של דירה הרשומה בטאבו על שם בעליה כמחירה של דירה שטרם נרשמה על שמם.

 

2. לעיתים יש קושי עקרוני למכור דירה שטרם נרשמה בטאבו על שם בעליה.

 

3. לעיתים יש קושי לקבל משכנתא לרכישת דירה שכזו, משום שהבנקים הנותנים הלוואות לרוכשי דירה מעדיפים שלא ליתן משכנתא במצב כזה.

 

4. רישום הבית כבית משותף מחייב חתימת כל בעלי הדירות על תקנון. תקנון זה מהווה חוזה בין כל בעלי הדירות לכל דבר ועניין, ובכלל זה לזכויות ולחובות ונושא הרחבת דירות על שטח הרכוש המשותף, קרי בחצר הבית או על גג בניין.

 

5. התקנון מקטין מאד את מספר הסכסוכים שבין בעלי הדירות, שכן התקנון מסדיר למעשה את כל הדרוש.

 

מכאן, עולה החשיבות הרבה ברישום הבית כבית משותף. רישום הבית כבית משותף הינו הליך מורכב המחייב קבלת הסכמת כל בעלי הדירות, וקבלת אישורים שונים של הרשות המקומית ושל רשויות המס השונות.

 

כיצד מתבצע רישום בית משותף?

 

הרישום צריך להיעשות בידי אנשי מקצוע מיומנים המצויים בתחום. ראשית, יש ללוות את ההליך בידי עורך דין המתמחה בתחום. שנית, יש לשכור את שירותיו של אדריכל שאמור להכין תשריט של הבית. זהו התשריט שבסופו של דבר אמור להיות מוגש למפקחת על רישום מקרקעין.

 

על עורך הדין להכין את כל המסמכים הדרושים לצורך הכנת התיק למפקחת, מלבד כאמור אותו תשריט כפי שיפורט להלן. לב ליבו של התיק הוא אותו תקנון, המהווה כאמור חוזה והסכם בין בעלי הדירות, ובו נכללות כל ההוראות הרלבנטיות אשר עיקרן:

 

1. חלוקת הוצאות שמירת או תיקון הרכוש המשותף.

 

2. הצמדות שונות לדירות, כגון: שטחי חניה, מחסנים, גג הבית.

 

3. זכויות בניה, מימוש זכויות בניה.

 

4. פירוט סמכויות האסיפה, והרוב הדרוש לקבלת החלטות.

 

5. מינוי נציגות לבית המשותף וסמכויותיה.

 

קודם להגשת המסמכים למפקחת על רישום המקרקעין יש לקבל את אישורי המשרד למיסוי מקרקעין, מס שבח ומס רכישה, כאשר הכוונה היא שלא נותר כל חוב לרשויות אלה מצד כל בעלי הדירות.

 

בנוסף, יש לקבל את אישור הרשות המקומית לפיו שולם היטל ההשבחה המגיע, ואת אישור הרשות המקומית על התשריט שהוכן כאמור על ידי אדריכל. לעניין זה: על האדריכל לערוך תשריט של הבית, כפי שנבנה, ולבדוק שהבניה שבוצעה בפועל תואמת את היתר הבניה שהוצא. אם נתגלו חריגות, יהיה צורך להגיש בקשה להיתר, במובן של אישור בדיעבד של הבניה שבוצעה בחריגה מהיתר הבניה. ייתכן כי עניין זה ידרוש תשלום היטל השבחה.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון כי ייתכן ועל פי תכנית בנין העיר, לא ניתן יהיה להכשיר בדיעבד חריגות הבניה, דבר שימנע את המשך הליך רישום הבית כבית משותף.

 

ישנה אף חשיבות בהשגת הסכמת כל בעלי הדירות והחתמתם על ייפוי כוח בלתי חוזר. כל זאת, כדי שניתן יהא להתחיל את המהלך ולסיימו מבלי שיידרש כל פעם לקבל את הסכמתו של זה או אחר. על ייפוי הכוח לכלול את כל הסמכויות הנדרשות.

 

לעיתים, לבתים משותפים שנרשמו כבר בטאבו כבית משותף, נוספו במשך השנים תוספות בנייה שונות. מצב זה מחייב את תיקונו של צו הבית המשותף באופן שהרישום יהא תואם לבניה החדשה.

 

כל ההערות שצוינו לעיל, בקשר עם רישום הבית כבית משותף, חלות בשינויים המחויבים גם על תיקון צו הבית המשותף. אלא ,שלפי הוראת החוק והתקנות, ניתן לקבל היתר בנייה במקרים מסוימים לבנייה על הרכוש המשותף גם ללא קבלת הסכמת כל בעלי הדירות.

 

באשר להליכי תיקון צו הבית המשותף, יש חשיבות לקבלת הסכמה של כל בעלי הדירות באופן שההליך יבוצע בהסכמה רחבה וללא עיכובים. יחד עם זאת, ניתן לבצע את ההליך ברוב מיוחס, גם כשאין הסכמה של כל בעלי הדירות, אך הדבר עלול לעורר קשיים ובעיות באשר לתיקון מלא של כל הפרטים שבתיק הבית המשותף, כגון: תיקון הפרק העוסק בחלקים ברכוש המשותף ועוד.

 

לבסוף, יש להדגיש כי אין באמור כדי ליתן את מלוא התמונה והמהלכים שיש לנקוט, אלא רק להציג את עיקרי הדברים. המטרה להעלות בקצרה את חשיבות הנושא והקשיים הכרוכים בכך, והכל כדי שיהא בידי הקורא המעוניין להבין באופן כללי את הנושא ומורכבותו.

 


עודכן ב: 07/12/2014