חלום הבלהות של ציבור בעלי הדירות הוא שהדייר שהכניסו לדירתם והפקידו בידיו את הרכוש היקר להם מכל, יסרב להתפנות מהדירה, ועוד לאחר שזה לא עמד בכל התחייבויותיו השונות (כגון : שכ"ד, ארנונה,חשמל, ועד בית וכדו') וצבר על גבם חובות כבדים.
הסיטואציה הנ"ל לא די בה שהיא מטרידה ומדירה שינה מעינהם של בעלי הדירות, אלא שלרובם מדובר בדירת השקעה ששכר הדירה בגינה חופף את המשכנתא שנטלו או את דמי השכירות שבעלי הדירות בעצמם משלמים עבור שכירות בדירה אחרת.
מה שמדאיג הוא, שגם לאחר הליך משפטי ארוך ומיגע שיכול להארך שנים (שנה שנתיים) של התדיינויות משפטיות מפרכות, בהם נגרם לבעלי הדירה אובדן הכנסה משמעותי, וצבירת חובות כבדים בגין השימוש במושכר על ידי אותו דייר,אלא שבסופו של תהליך לא יהיה ניתן לגבות את הפיצוי בגין אובדן הכנסה זו מהדייר הסורר כיוון שב-99% מהמקרים המצב הגיע לאן שהגיע בגלל מצבו הכלכלי של הדייר.
אז מבלי כמובן לוותר על בטוחות נוספות כגון ערבויות מתאימות, בדיקת עצמאותו הכלכלית ומקורות הכנסתו של הדייר, וכן התייעצות משפטית מקדימה עם עו"ד הבקיא בתחום, ועריכת חוזה מתאים, הגיע המחוקק ובאיזה שהוא מקום נותן פיתרון חשוב לסחבת בדרך המהירה לקבלת צו הפינוי.
כי למרות המאמצים בבחירת הדייר הנכון, לפעמים דברים קורים וחשוב שיהיה לנו פיתרון יעיל יותר בכדי להתמודד עם המצב.
המצב המשפטי בעבר
מבלי להיכנס לעובי הקורה תביעת הפינוי הייתה מוגשת לרוב על ידי תובענה בהליך של סדר דין מקוצר, שאין פירושו הליך מקוצר כמשמעו, אלא זהו סוג של הליך שהנתבע/הדייר במקרה שלנו היה מקבל רשות להתגונן לו רק היה מראה שמץ של הגנה, בפועל ברוב התביעות הייתה מתקבלת רשות כזו וזאת נוכח התפיסה המשפטית שלכל אדם מגיע זכות ליומו בבית משפט, גם אם הגנתו הייתה קלושה. וכך הדייר הסורר היה זוכה בעזרתו של בית משפט לגרום להליך משפטי ארוך ומייגע הכולל דיון על בקשת הרשות להתגונן, קד"מ, דיון, סיכומים וכו' תביעות שכנגד, בקשות ביניים לדחיות וכדו', שכל אלו גרמו למשיכת הליך משפטי ארוך שפגע קשה בבעלי הדירות.
החידוש המשפטי כיום
המחוקק שהיה ער למצב שינה לחלוטין את כללי המשחק. ובחודש דצמבר 2008 חוקק תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 ונקבעו בו תקנות חדשות אשר מטרתן למנוע את הסחבת בפינוי דירות עקב שוכרים בעייתיים ומפרי הסכמים המסרבים לפנות את הדירה.
עפ"י תקנות אלה, משכיר יכול להגיש לבית המשפט תביעה שכותרתה "תביעה לפינוי מושכר" אשר לא תכיל סעדים נוספים פרט לסעד הפינוי, ברם, כך שהמשכיר יוכל להגיש בלי קשר ובנפרד תביעה נוספת הכוללת סעדים כספיים בהליך משפטי נוסף ונפרד ללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, לאמור פיצול הסעדים הינו חלק אינהרנטי הניתן לבעל הדירה בד בבד להגשת התביעה.
החידושים החשובים בהליך מזורז זה אל מול מה שהיה עד עכשיו הוא בראש ובראשונה תחימת לוח הזמנים וקביעת מועד לדיון תוך מקסימום 30 מהגשת כתב ההגנה של הדייר, וקביעת מועד לדיון של עד מקסימום 60 ימים ומתן החלטה מהירה ככל האפשר בדבר צו הפינוי. שנית בעל הדירה לא צריך להגיש בקשה לפיצול סעדים לשם תביעה כספית, שזו אפשרית מראש ובעל הבית יוכל להגישה בניחותא לאחר מתן צו הפינוי ולאחר שהדירה תתפנה מהדייר הבעייתי (לאחר השבת המצב לקדמותו מהר ככל האפשר). שלישית כבר בשלב הגשת תביעת הפינוי על הצדדים להגיש את כל תצהירים מסמכים וכו' קרי על הכול להיות מונח ומוגש בפני בית המשפט, בלי סחבת,ובלי תירוצים של הדייר ובקשות מטרידות להבאת מסמכים וראיות וכו' שמטרתם היו להרוויח זמן.
והדבר הנוסף והחשוב שהדייר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד (יש לכך משמעות רבה).
יוצא שבית המשפט בראש ובראשונה מעניק לבעל הבית את סעד הפינוי בהליך מהיר מאוד וזאת במטרה למנוע את הגדלת הנזקים והשבת המצב לקדמותו מהר ככל האפשר. ולאחר שבעל הבית השיב את המצב לקדמותו הוא יוכל בשקט וברוגע לאמוד את הנזקים שנגרמו בשל הדייר המפר, מבלי שהדירה תשמש כבת ערובה לדייר החצוף.
לסיום
האם תיקון זה של החוק יביא לפינוי מהיר של הדייר הנוול– את זה ימים יגידו, אך בכל מקרה, עדיין מומלץ למשכיר לבחון היטב את השוכר הפוטנציאלי וחשוב לא פחות לערוך חוזה שכירות מתאים ומקצועי שיהיו בו ערובות ובטחונות מרביים.
המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. משרד עורכי הדין משה אלחרר ושות' ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה.
*הכותב הוא עו"ד משה אלחרר ממשרד עורכי הדין משה אלחרר ושות'
משרד העוסק בתחום המשפט המסחרי אזרחי, דיני מקרקעין, נדל"ן, חוזים וחברות.
כתובת המשרד – ז'בוטינסקי 5 בית אבגד קומה 15 רמת גן
.jpg)
.jpg)
