טיפים רכישת דירה מקבלן

עו"ד עמיר דורון

רכישת דירה, ברוב המקרים ואצל רוב האנשים, הינה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר אשר יבצע אדם בכל ימי חייו.

על כן חשוב מאוד לתת להליך רכישת הדירה את מירב תשומת הלב ומומלץ לקבל ייעוץ מעו"ד העוסק בתחום המקרקעין אשר ילווה את הרוכש בכל הפרטים הגדולים והקטנים כאחד וזאת על מנת למנוע הפסדים ועוגמת נפש.

אם בכל זאת החלטתם (בניגוד להיגיון) לרכוש דירה ללא היוועצות עם עו"ד, להלן כמה עיצות לשימושכם:

על פי החוק התחייבות לבצע עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ובהתאם לכך מומלץ מאוד שלא לערוך ולחתום על "זיכרון דברים" או "מזכר הבנות" או כל מסמך ראשוני אחר, מכיוון שרשויות המס עלולות לראות בכך חוזה לכל דבר ועיניין לצורך חישוב המועד לתשלום המיסים וזאת אף במידה ונחתם חוזה סופי במועד מאוחר יותר.

יתרה מכך, אותו מסמך ראשוני, מהווה הסכם לכל דבר ועניין. שינויו של מסמך זה, זהה לשינויו של הסכם מכר רגיל ולפיכך אין כל סיבה לערוך מסמך ראשוני דווקא ולא מסמך מפורט וממצא, הכולל את כל התניות, תרופות בגין הפרות, הסדרי תשלומים ובטחונות ראויים.

בדיקות ברכישת דירה מקבלן:

ברכישת דירה מקבלן - יש לערוך כמה בדיקות ראשוניות לגבי הקבלן ו/או חברת הבניה הבונה את הבניין, רצוי להוציא דו"ח מרשם החברות ולבדוק את מצב החברה הקבלנית, יש לבקש מהקבלן לציין מקומות ובניינים אותם סיים לבנות וזאת על מנת שיהא ניתן להתרשם מסוג העבודה וטיבה.

ניתן אף לדבר ולברר עם רוכשים אחרים בבניינים שהקבלן סיים לבנות על מנת לבדוק את אמינותו, יושרו, מקצועיותו, עמידתו בלוח זמני העבודה, התיחסותו לתקלות וכד’.


פרט חשוב נוסף, הוא בדיקת המימון הבנקאי של הפרוייקט. יש לבדוק עם הבנק המלווה של הקבלן, כי ניתן מימון לבניה וכי במסגרת הליווי ינתנו בטחונות להבטחת כספי הרוכשים.

בעלות:

ודאו כי הקרקע שעליה נבנה הבניין הינה בבעלות הקבלן ו/או חברת הבניה, כמו כן חשוב לבדוק עיקולים, שעבודים וכד’

יש לבדוק את נסח הרישום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) וכן את החוזה אותו ערך הקבלן עם הבעלים המקורי של המגרש.

במידה והקרקע הינה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (כ- 92% מקרקעות המדינה) יש לבדוק האם הקרקע עברה הליך של היוון (כלומר האם שולם סכום כספי מראש לכל תקופת החכירה), במידה והקרקע אינה מהוונת יש לקחת בחשבון הוצאות בגין דמי היוון, דמי הסכמה ודמי חכירה ולבדוק האם שולם ע"י הקבלן דמי היתר, בגין קבלת היתרי הבניה..

היתרי בניה

יש לוודא כי לקבלן יש היתר בניה מתאים אשר הוצא לו ע"י הרשות המקומית אשר בתחומה נבנה הבניין.

אין לרכוש דירה בבניין אשר אין לו היתר בניה בתוקף.

כמו כן יש לבדוק כי לקבלן יש אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש.

יש לראות "רשיון קבלן" בתוקף ולוודא שהבניה המבוצעת ע"י הקבלן הינה במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.


במאמר מוסגר, יאמר, כי ברכישת דירה "יד שניה", נהוג לבדוק גם את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, כגון: צווי הריסה (אם יש), בניה ללא היתר או בחריגה מהיתר, הערות אזהרה לטובת גופים שלישיים וכן הלאה.

כשמדובר בעסקת קומבינציה, כלומר כאשר בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל מהקבלן דירות בפרוייקט שייבנה, יש לבדוק האם הקבלן רשם הערת אזהרה על הקרקע והאם לקונה תינתן האפשרות לרשום הערת אזהרה על הקרקע בתמורה לתשלומים שיתקבלו ממנו (במידה ולא תינתן כזו אפשרות יש לדאוג לביטחונות אחרים לכספים) כמו כן יש לבדוק את החוזה בין הקבלן ובין בעל הקרקע ותנאיו.


המסמכים המצורפים לחוזה ברכישת דירה מקבלן:
על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 – כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר חובה על הקבלן לצרף:

א. מפרט טכני של הדירה הנרכשת, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מיפרט) תשל"ד - 1974

ב. תוכנית הדירה וההצמדות לה.

ג. תוכנית קומת עמודים.

ד. תוכנית קומה טיפוסית.

ה. תוכנית קומת גג.

ו. כמו כן תצורף תוכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.

כאשר בוחנים את התוכניות יש לבדוק את מיקום הדירה המדוייק, כיווני האוויר, גודל הדירה והתכנון החיצוני והפנימי של הדירה.

מחיר הדירה המצויין בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול את כל הסכומים הנלווים למחיר. לפיכך, רצוי לשים לב כיצד הנושאים הבאים מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה: חניה - יש לבדוק האם החניה מקורה או לא ואת מיקומה המדוייק.

חיבור הבניין למערכות חשמל, מים וגז - יש לבדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים וגז כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

פיתוח – יש לבדוק האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה וכן מה בדיוק הן כוללות.

מס ערך מוסף - האם כלול במחיר הדירה או הינו בנוסף למחיר.

גינון, אנטנת טלויזיה – לבדוק האם יסופקו בפועל או האם מדובר רק ב"הכנה" בלבד.

דוד שמש – כל קבלן המתקין מערכת חימום מים חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.

הערת אזהרה - יש לוודא שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת רישום הערת אזהרה, אפילו אם ניתנת בטוחה אחרת (הוראה כזו הינה תנאי מקפח ובוטלה ע"י בית המשפט העליון).

רכוש משותף - יש לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף ע"י הקבלן והוצמדו לדירות בבניין.

לקבלן אשר אינו הבעלים של דירה בבניין אסור להחזיק בשום חלק מהרכוש המשותף. במיוחד יש לשים לב לבעלות על גג הבניין או לזכויות בניה נוספות, על-מנת שלא יתברר כי לאחר סיום הבניה, יהיה רשאי הקבלן להוסיף עוד קומות או דירות נוספות.

הבטחת התשלומים – יש לשים לב כי כל הכספים המשולמים על חשבון הדירה הנבנית, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974.

איחור במסירה- בחוזה המכר אמור להיות תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. יש לבדוק האם ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים. אם כן, האם נקבע בחוזה פיצוי נאות לרוכש (כגון תשלום שכר דירה עבור דירה דומה וזאת בגין כל חודש של איחור במסירת הדירה).

מנגד, יש לבדוק בהסכם המכר כיצד מוגדרת הקדמת תשלומים, באם קצב הבניה מהיר מהצפוי. במצב זה, על הרוכש לבדוק האם הוא ערוך ומוכן להקדמת תשלומים, שכן, לעתים קרובות, מסתמך הרוכש על מכירת דירה קודמת שטרם הצליח לממשה.

שלב הבניה וקבלת המפתחות לדירה:

בזמן הבנייה יש לעקוב אחר קצב התקדמות העבודה של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, רצוי לשלוח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבקר בבניין ובדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה בליווי מהנדס מומחה, רצוי לפני שלב הריצוף.

בעת קבלת המפתחות לדירה יש לשים לב כי מסירת החזקה בדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה על מועד המסירה בזמן סביר מראש. רצוי לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה ע"י הקבלן, על מנת שניתן יהיה לראות בצורה מסודרת האם קיימים פגמים. יש לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה. יש לערוך פרוטוקול מסירה מפורט ובו לציין את כל הליקויים (אם יש) וכן לציין את האופן בו יתוקנו ומועד לכך.

* הכותב - עורך הדין עמיר דורון, ממשרד עו"ד עמיר דורון ושות’ העוסק בייעוץ וליווי משפטי בתחום המקרקעין.
הערה:
מידע זה הינו לידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם הכותב.