פטור ממס שבח

עו"ד עמיר דורון

ישראל היא אחת המדינות בעולם בעלת נטל המס הגבוה ביותר בכל הנוגע למכירה וקניית דירה.

כלל המסים - מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מע"מ ועוד - מהווים (יחדיו) יותר מ-40% ממחיר הדירה ! אך יש לדעת כי עם תכנון מס נכון ניתן למזער את גובה ההוצאות.

המס העיקרי החל על מכירת מקרקעין נקרא מס שבח ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963.

היות ומדובר בשיעורי מס גבוהים, למעט חריגים ופטורים מסוימים, משמעות חיובה או אי חיובה, של עסקת מכירת דירה במס עלולה להיות משמעותית ביותר ועלולה להיות כרוכה בהפסד כספי של מאות אלפי שקלים למוכר הדירה, הפסד אשר אין ממנו דרך חזרה ולפעמים במקרים חריגים החיוב במס אף הופך את העסקה מבחינת המוכר לעסקה לא כדאית מהפן הכלכלי !!!

אשר על כן, ישנה חשיבות ליתן תשומת לב מרובה לכל סוגיית המיסוי בעסקת מקרקעין ובמכירת דירת מגורים בפרט וזה אחד הנושאים המרכזיים עליהם יש לתת את הדעת.

חשוב לציין, כי מכירת דירה עשויה לחוב פרט למס שבח גם במיסים ובתשלומים נוספים כגון: היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל וכד’ – נושאים אשר ידונו במאמר הבא.

תחילה אפרט מה הוא בעצם מס שבח -

מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של נכס ובין שווי רכישתו בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו.

במילים פשוטות – אדם קנה נכס שבמהלך השנים עלה ערכו והשתבח, כאשר ימכור את הנכס, יהיה חייב במס שבח על השבחת הנכס, על כך שהפיק רווח ממכירת הנכס.

מס השבח הינו למעשה מס רווחי הון החל על הרווח מעסקאות מקרקעין, הוא דומה במהותו למס הכנסה וההכנסות מגבייתו הולכות לקופת המדינה.

זאת בניגוד להיטל השבחה (אשר בעבר נקרא מס השבחה), המוטל על בעלי זכויות במקרקעין שהושבחו כתוצאה מהחלטות הועדה המקומית לתכנון ובניה (המזוהה לרוב, בטעות, עם העירייה או הרשות המקומית, למרות שמבחינה משפטית אלו שני גופים נפרדים) ההכנסות מגביית ההיטל מיועדות לכיסוי הוצאות הועדה, להכנת תכניות ולביצוען, כולל הוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצרכי ציבור, שימור אתרים או הפקעתם.

(למרות הדמיון בין המילה "השבחה" למילה "שבח" אין להתבלבל ויש לשים לב כי אין כל קשר בין שני סוגי המיסים הללו מלבד העובדה ששניהם מיסי מקרקעין ושניהם גורמים לנישום להכניס יד לכיס ולהוציא כספים. יש לזכור כי אלו מסים המוטלים ע"י רשויות שלטוניות נפרדות)

השבח, כלומר הרווח, מצורף להכנסות השנתיות של המוכר כרווח הון והמס החל עליו הינו בשיעור מס ההכנסה השולי החל על ההכנסה המצטברת.

דוגמה לתשלום מס שבח: אדם שקנה נכס בסכום של 600,000 ש"ח ולאחר מכן מכר אותו בסכום של 800,000 ש"ח עלול לחוב במס שבח אם הרוויח רווח ממשי מן העסקה, בדיקת הרווח לוקחת בחשבון אלמנטים שונים כגון הוצאות שונות שהוציא המוכר להשבחת הנכס, שיעור עלית המדד בין יום הקניה ליום המכירה ועוד.

סוגית מס שבח מקרקעין הנה סוגיה סבוכה המצריכה מומחיות. יש להביא בחשבון שיקולים רבים, הן כאלה הקשורים במצב המיסויי של מבצע העסקה והן כאלה המתחייבים מסעיפי חוק מס שבח השונים שאינם תמיד חדים וברורים והמתעדכנים חדשות לבקרים.

על מכירת זכות במקרקעין יש להצהיר ולדווח לשלטונות המס תוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה או להגיש שומה עצמית תוך 50 יום. שומה עצמית, הנערכת בדרך כלל ע"י עורך הדין של המוכר, מפרטת את הסכומים שנתקבלו בעד הרכישה והמכירה של הנכס, ההוצאות שהוצאו ואשר הינן מותרות לניכוי, סכום המס ודרך החישוב שלו.

שלטונות המס אינם חייבים לקבל את השומה העצמית המוגשת להם והם יכולים לקבוע, שומה שונה, ועל המוכר לשלם את ההפרש בין השומות תוך 14 ימים.

נישום, הרואה עצמו נפגע מהחלטת שלטונות המס ומקביעתם לגבי גובה המס, זכאי להגיש בתוך 30 יום השגה למנהל מס שבח. כדי שההשגה תשיג את מטרתה עליה להיות מנומקת כראוי ואף רצוי שתסתמך על חוות דעת משפטית או חוות דעת שמאית.

על החלטתו של המנהל ניתן לערור תוך 30 יום לועדת ערר.