זיכרון דברים בעסקת רכישת דירת מגורים ומכירתה הוא דבר נפוץ ומקובל. לקוחות רבים פונים אליי בבקשה שאייצג אותם בעסקה לרכישה או מכירה, ומבקשים ממני נוסח זיכרון דברים שעליו יחתמו עם הצד השני. במקרים כאלה ההמלצה החד משמעית שלי היא לא לחתום על זיכרון דברים.


לפני שארחיב על הסכנות הטמונות בחתימה על זיכרון דברים ראוי להזכיר שעל פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, התחייבות לבצע עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, כך שבעצם דינו של זיכרון דברים הוא כדין חוזה לכל דבר ועניין. לכן במקרה של הפרתו ובהתקיים תנאים מסוימים ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לאכיפת זיכרון הדברים, ולחלופין לקבל פיצויים עקב הפרתו כפי שניתן לעשות עם הסכם שהופר.


זאת ועוד, די בזיכרון דברים כדי לאפשר לרוכש לרשום הערת אזהרה על הנכס שמחיקתה תתאפשר רק בהסכמה, ובמקרה של מחלוקת רק באמצעות קבלת צו בית המשפט.


חשיבות בדיקות משפטיות


בדרך כלל זיכרון הדברים נחתם בפגישתם הראשונה של הצדדים, כאשר טרם נעשו כל הבדיקות הנדרשות לצורך הבטחת זכויות שני הצדדים.


כך למשל, על הקונה לבדוק את כל האישורים המעידים על זכויותיהם של המוכרים בנכס ולבדוק את מהות הזכות בנכס – בעלות או חכירה. נוסף על כך, חובה לבדוק קיומן של הערות אזהרה, שעבודים או עיקולים, אשר בעתיד יכולים להוות מחסום בפני הרוכש בנטילת משכנתה או ברישום הזכויות על שמו. כמו כן, יש צורך בבדיקה תכנונית של הנכס כדי לוודא כי לא קיימים צו הריסה, חריגות בנייה וכדומה. כמובן, לפני חתימה על זיכרון הדברים חשוב שהרוכש יבדוק את אפשרויות המימון העומדות לרשותו בבנק למשכנתאות או בחברת מימון.


גם על המוכר לבצע בדיקות מקדמיות טרם החתימה. למשל, יכולים להיות מקרים שבהם תחול על המוכר חובת תשלום מס שבח או היטל השבחה.


ברור שנטילת התחייבות כל כך מהותית ומשמעותית ללא עריכת הבדיקות הנדרשות אינה רצויה, ולכן מומלץ שטרם החתימה יבדוק בעל מקצוע מיומן מטעמכם את כל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים של הרכישה.


היעדר תנאים חשובים


שאלה אחרת העולה בקשר עם חתימת זיכרון דברים היא אם התנאים שנכללו בו ממצים ומקיפים את כל ההוראות והתנאים אשר ראוי שיבואו לידי ביטוי בהסכם. התשובה היא כמובן שלילית.


מאחר שזיכרון דברים מתייחס בעיקר לעניינים מסחריים כמו מחיר, תשלומים, מועד פינוי וכדומה, כל הפן המשפטי של העסקה נותר ללא כל התייחסות. במקרה כזה, אם תתעורר מחלוקת בין הצדדים בקשר לתוקפו של זיכרון הדברים אשר בסופו של דבר תתברר בבית המשפט, הרי יציקת תוכן ומילוי החסרים הקיימים בזיכרון הדברים יתבצעו על ידי בית המשפט, כשהדבר לא יהיה בהכרח מקובל על אחד הצדדים.
לכן, טרם התחייבות בעסקה חשוב מאוד לסכם את כל הפרטים הרלוונטיים, המסחריים והמשפטיים, להעלות על הכתב את ההסכמות שאליהן הגיעו הצדדים ובכך להימנע מאי נעימויות עתידיות.


מיסוי מקרקעין


סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע שהמוכר והרוכש זכות במקרקעין חייבים למסור הצהרה על ביצוע העסקה תוך 40 ימים מיום המכירה.


מהו אותו "יום המכירה" שממנו מתחיל מניין הימים? כמובן, זהו אותו היום שבו נחתם זיכרון הדברים - גם אם ההסכם הסופי נחתם זמן רב לאחר מכן. במילים אחרות, החבות בדיווח ובתשלום המס מתגבשת כבר במועד חתימת זיכרון הדברים, כאשר איחור בדיווח או בתשלום עלול להביא להטלת ריביות והצמדות.


רצוי ומומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים אלא לפנות מידית אל עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, אשר יערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות, ידאג לעריכת חוזה ממצה וילווה אתכם באופן מקצועי ושלב אחר שלב לאורך כל הדרך עד להשלמת העסקה.


אם בכל זאת אתם חותמים על זיכרון דברים, להלן שלושה טיפים חשובים אשר יכולים לעזור בעת חירום:


1.חשוב להתנות את ביצוע העסקה בעריכת בדיקות משפטיות כגון זהות בעל הנכס, מהות הזכויות, קיום שעבודים או עיקולים וכן בדיקות תכנוניות כמו קיום של היתר בנייה, צווי מניעה, צווי הריסה וכדומה.


2.חשוב לציין במפורש כי זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימת חוזה מכר מחייב בתוך זמן קצוב, שאם לא כן יתבטל זיכרון הדברים מבלי שתהיה למי מהצדדים זכות לדרוש פיצוי, ולחלופין לקבוע סכום פיצוי מינימלי.


3.מומלץ למוכר לציין במפורש שלקונה לא תהיה אפשרות לרשום הערת אזהרה מכוח זיכרון הדברים.


אדגיש כי התייעצות עם מומחה בתחום המשפט והמקרקעין ובדיקה יסודית של הנכס והזכויות בו ימנעו הן מהרוכש והן מהמוכר עוגמת נפש, הפסדים כספיים והתדיינות בערכאות משפטיות.

 

המידע המשפטי המוגש אינו יעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ משפטי כאמור.