קבוצת רכישה במקרקעין - הסברים

כפטריות אחר הגשם, נובטות להן קבוצות הרכישה בכל פינה ושעל. מה הן? האם הן טובות למאכל, או שמא רעילות הן?

ננסה לפשט מעט את הדברים לתופעה מתפשטת זאת. ככל תופעה אשר צוברת תאוצה – מרבית האנשים לא מבינים הדברים לעומקם ואף לא מנסים להבין.

קבוצת רכישה במקרקעין הינה קבוצה של פרטים (אנשים או תאגידים) אשר חברה לה יחדיו למטרה של רכישת קרקע והקמת פרויקט בניה כלשהי על אותה קרקע. כאשר לכל פרט בסוף התהליך תהיה יחידה (מגורים או מסחרית) בפרויקט.

החסכון האפשרי הינו – הרווח היזמי. זאת כי פרטי הקבוצה נהפכים ליזמים. אולם יש לזכור כי עדיין יש לשלם שכר למנהל פרוייקטים רציני. עדיין הקבוצה חייבת ראש ומנהיג.

את השלד של הקבוצה – הפרטים – יש צורך לעטוף במערכת של חוזים. חלק בין החברים וחלק עם גורמי חוץ.

ההתארגנויות שונות ומגוונות, אולם הנפוצה הינה חתימה על שני מסמכים עיקריים: הסכם שיתוף בין החברים בקבוצה וחתימה על חוזה רכישת הקרקע.

הסכם השיתוף הינו הבסיס של ההתקשרות בין החברים. הוא זה שמגדיר את המטרה לשמה חברו יחדיו וכיצד הם מתכוונים להוציא אותה לפועל. כך גם בד"כ להסכם שיתוף מצורף תשריט של פרויקט הבניה ועליו מצוין מה שייך למי.

לקבוצת הרכישה יש בדרך כלל עורך דין שמלווה אותה. הוא זה שמנסח את החוזים והוא זה שחברי הקבוצה מייפים את כוחו ביפוי כוח בלתי חוזר. ליפוי הכוח מספר מטרות. המרכזית מהן היא רישום הזכויות, אולם חשובה באות המידה הינה להיות "שוט" למקרה של חבר הפוגע ביתר חברי הקבוצה. השימוש ביפוי כוח צריך להיות זהיר אבל חייב להיות יעיל. חבר הפוגע או מעכב את הפרויקט הינו מאבני הנגף המרכזיות של קבוצות הרכישה.

בהמשך הדרך קבוצת הרכישה תחתום חוזה עם מפקח בניה/מנהל פרויקטים, עם קבלנים (קבלן מפתח או קבלני משנה שונים) ועוד. מנהל הפרויקט חייב להיות אדם בעל ניסיון בתחום.

החשוב מכולם היא ההסכם ליווי הבנקאי של הקבוצה. גם אם הפרטים של הקבוצה הינם אנשים בעלי הון וממון אל תצאו מהבית בלי בנק מלווה. הליווי הבנקאי של קבוצת רכישה הינו הדרך הבטוחה והזולה למנוע מקריסת הפרויקט בשל קריסה כלכלית של אחד מהשותפים או בגין העדר שיתוף פעולה של אחד מן השותפים.

לסיכום

החסכון באמצעות קבוצת רכישה אפשרי אבל טומן בחובו סכנות. כדי לצמצם את הסיכונים יש צורך בעורך דין טוב המבין בתחום, בהסכם שיתוף עם שיניים, בליווי בנקאי ובמנהל פרויקט אשר יוביל את הספינה עד לנמל היעד.

לפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו.

עו"ד איתי הפלר