כיצד ניתן לעצור שכנים מבנייה ברכוש משותף?

במסגרת עבודתי אני נתקל פעמים רבות בנושא בניה ברכוש משותף. פונה אליי לקוח ומספר לי כי שכן שלו מבקש לבצע עבודות בניה. הלקוח ממרר בבכי ואומר כי השכן מבקש לבנות על החצר בו משחקים ילדיו או על הגג המשותף. הלקוח מתנגד לבניה בתוקף ושובר ראש כיצד למנוע את הבניה.

הלקוח מיואש כי הוא הגיש התנגדותו לוועדה המקומית לתכנון ובניה, אבל הרגיש שלא מתייחסים אליו ברצינות. אפילו אחד מחברי הוועדה אמר לו כי "חבל לו על הזמן – הבניה תאושר". לאחר שאני מרגיע את הלקוח אני מסביר לו שזו לא סוף הדרך וכי יש פתרון.

הטעות של הלקוח נפוצה מאוד. מרבית המתנגדים לבניה מטילים יהבם על וועדות התכנון והבניה או "וועדות השכנים". חושבים הם כי אם יופיעו בפני הוועדה ויסבירו לחבריה כי הבניה נעשית ברכוש משותף ולכן אין לאשרה, הדבר יספיק. טעות בידיהם.

ביצוע עבודות בניה בישראל בבית משותף מורכב משני מישורים. לא סתם רושם אני שני מישורים. זאת כי לעתים הם נוהגים כמקבילים ולעולם לא נפגשים. כדי לבצע בניה מרביתנו יודעים כי יש לקבל היתר בניה.

לשם כך מגיש מבקש הבניה בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה שבמחוזותיו. זה המישור התכנוני-רישוי. עליו חלים הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 וכמובן תכניות בניין עיר החלות על המגרש והאזור.

המישור הנוסף והמהותי לא פחות הינו המישור הקנייני. הקרקע בו מבוקשת הבניה הרי שייכת למישהו. למישהו יש זכויות מקרקעין בקרקע זו. במרבית המקרים בבניה בבית משותף הבניה המבוקשת מתוכננת להיעשות על חלק מהרכוש המשותף. במישור זה שולט חוק המקרקעין, התשכ"ט– 1969.

בעל דירה אינו רשאי לתפוס חזקה בשטח המשותף

רכוש משותף בבית משותף הינו אותו שטח שאיננו חלק מאחת הדירות או אחת מההצמדות המוצמדות לדירות. ברוב הפעמים השטח איננו צבוע, כלומר צבעו לבן, בתשריט הבית המשותף. על כן מדובר בשטח שמשותף לכל בעלי הדירות בבניין המשותף. שטח שעל פניו מותר לכל בעל דירה לעשות בו שימוש סביר. מנגד אסור לבעל דירה לתפוס חזקה ייחודית בשטח המשותף.

בהתאם בניה ברכוש המשותף חייבת הסכמה של כל בעלי הדירות כאשר המחוקק הקל במספר חריגים. הנפוץ ביניהם הוא בניה למטרת הרחבת דירה. במקרה זה נדרשת הסכמה של 3/4 מבעלי הדירות שמחזיקי ם ב- 2/3 מהרכוש המשותף.

לדוגמה, בבניין בן 12 דירות כאשר כל דירה מחזיקה 1/12 מהרכוש המשותף. לצורך הרחבה של דירה בבניין תידרש הסכמה של תשע דירות לפחות.

נניח והלקוח, שמוזכר בתחילת המאמר, מגיע למשרדי מהבניין מהדוגמה המספרית. אומר לו כי אם יצטרפו אליו עוד שלושה בעלי דירות נוכל להתנגד לבניה ולעצרה. במקרה זה המתנגדים לבניה יהוו יותר מרבע מבעלי הדירות ובהתאם לא תותר בניה ברכוש המשותף.

כאן נחזור למישורים שמוזכרים לעיל ונזכיר כי וועדות התכנון לא דנות בזכויות מקרקעין ובהתאם לא דנות במספרים המצוינים לעיל. דנות הן בעמידה בתנאים תכנוניים- רישויים בלבד. כלומר גם אם יופיעו בפני הוועדה כל בעלי הדירות ויתנגדו לא בטוח שההתנגדות תתקבל. טענות בזכויות מקרקעין מקומן בבתי המשפט או בפני המפקח על רישום המקרקעין.

הדרך הבטוחה למנוע או לעצור את הבניה הינה להסתמך על חוק המקרקעין ולפנות למפקח על רישום המקרקעין במחוז המתאים. כמובן בליווי עורך דין המתמחה בתחום. מדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין. כלומר כתב תביעה, כתב הגנה, דיונים והוכחות ובסיום פסק דין.