פחד הוא רגש וככל רגש קשה הוא להסבר. צפו בביצוע האלגנטי של אולפני "פיקסאר" בסרטם האחרון – הנפשת הרגשות מעולם לא הייתה יפה יותר. התפקיד שלנו כעורכי דין במקרים רבים הוא להפיג מתחים ולעזור ללקוחות להתמודד עם בעיות שהם נתקלים בהן בצורה מקצועית תוך נטרול רגשות.


כך לעתים אני ממליץ ללקוחותיי לתת לנו, עורכי הדין, להיות בחזית וזאת כי אנו לא טעונים ברגשות, אלא רק בכלים מקצועיים להתמודד עם המצב שאליו נקלעו. מסכים אני כי קיימים מקרים, אם כי חריגים, שיש לתת משקל לרגשות, אבל ברוב המקרים הם מפריעים לקבל החלטות מושכלות.


ומרגשות לנדל"ן: נפוץ במחוזותינו המקרה שבו הנכס הנרכש רשום במשותף עם בעלי זכויות נוספים. או בלשון האימפריה העות'מנית, שהנחילה מספר מושגי יסוד במקרקעין למדינה שבדרך: מושע.


עסקה בקרקע בבעלות משותפת


הרוכש מגיע למשרדי נרגש. הנכס נהדר. המיקום מדהים. המחיר אפילו טוב יותר. אבל אז חומת הפחד מתחילה לטפס. הראייה מתערפלת. אוי ואבוי: הנכס רשום במושע. אמרו לו להתרחק מהעסקה. אמרו לו שהוא מכניס את הראש למיטה חולה. המתווך אמר לו שזה כמו אש בשדה קוצים ועוד קלישאות. כפי שאמרתי, רגשות קשים להסבר ועוד יותר קשה להשתלט עליהם.


אז ראשית אני מוזג לו כוס מים ושנית אומר לו לנשום. לא תמיד בסדר זה. שלישית אני בודק. יכול להיות ששד המושע לא כה מפחיד.


הקל ביותר זה לשלוח את הלקוח מהמשרד שייצא לחפש עסקה אחרת. ההתמודדות עם הבעיה ומציאת הפתרון לה הן הטעם לכך שהלקוח נכנס למשרד מלכתחילה. מה גם שכפי שנראה השד אולי אוחז בתואר עות'מני אבל הוא אינו כה נורא.


במרבית המקרים מדובר בזכויות שרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו, עוד מילה נאה) וכבר המצב טוב יותר. כמו כן וזה הדבר החשוב, יש מקרים רבים שהבניין כבר בנוי והשותפים לא רבים ומוכנים לשתף פעולה. לא שריבוי שותפים או אי שיתוף פעולה שולל מיידית את העסקה, כפי שאסביר בהמשך.


התרופה לפחד


הפתרון הקל, הזול והמהיר לבעיית השיתוף הוא יצירת הסכם שיתוף. על הסכם השיתוף מלווה בתשריט חייבים לחתום כל בעלי הזכויות. כמו כן יש לחתום על דיווח לרשויות המיסוי (פטור ממס לרוב, אבל על זה במאמר אחר) ועל בקשה לרישום בטאבו. הדגש הוא על כולם. אין חריגים.


בהסכם שיתוף מייחדים כל יחידה לבעל הזכויות של אותה יחידה ואת השטחים הנלווים לה. את הסכם השיתוף מגישים לרישום בטאבו ונרשמת בגין כך הערה.


באמצעות עורך דין מיומן מדובר בפעולה שלא אמורה לארוך זמן רב. ניתן בהתאם לחתום על עסקה מותנית או להותיר סכום בנאמנות כדי להבטיח ביצוע פעולה זו. כלומר הלקוח "הפחדן" זוכה בעיטור ה"אומץ" ובד בבד בעסקה שבה רצה.


ובאין הסכמה?


כמובן, לא בכל המקרים השותפים בחלקה משתפים פעולה. לעתים הסיבות חסרות היגיון (שוב הרגשות האלו נכנסים לפעולה) ולפעמים קיימת מחלוקת לגבי שטח כלשהו בחלקה. גם כאן לא אבדה תקוותינו.


בעל זכות רשומה יכול תמיד לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 לתבוע את פירוק השיתוף. זו זכות יסוד בדיני המקרקעין בישראל. התפיסה היא כי דרך הטבע היא פירוק ולא שיתוף.


בהתאם, מי שמתנגד לחתימה על הסכם שיתוף יכול למצוא עצמו נתבע בבית משפט, ולעתים אף מחויב בהוצאות אם ההתנגדות הייתה התנגדות סרק.


גם במקרה זה ניתן לבצע עסקה מותנית. חשוב שמגיש התביעה יהיה בעל זכויות רשום או להשאיר כסף בנאמנות.


אל פחד – השיתוף הוא לא אויב אלא מכשול שניתן להתגבר עליו.

 

מאת עו"ד ונוטריון איתי הפלר