רוכשים דירה מקבלן - זה מה שחשוב לדעת

ברכישת דירה יד שנייה רצוי ואף הכרחי לשכור עורך דין שייצג אתכם וישמור על האינטרסים שלכם. אחרי הכול, מדובר בהמון המון כסף במיוחד כשמחירי הדירות רק עולים.

אם כן, למה לא לשכור עורך דין גם ברכישת דירה מקבלן?

ברכישת דירה מקבלן הנכם מקבלים הסכם מכר עבה עם המון נספחים, חלקים מובנים לכם וחלקם לא אך דעו דבר אחד - הם כל כולם לטובת הקבלן.

מהם תפקידיו של עורך הדין שמייצג רוכשי דירה מקבלן?

תפקידו של עורך הדין מטעמכם יהיה בראש ובראשונה לפשט לכם את כל התוכן ולערוך שינויים הכרחיים לטובתכם רוכשי הדירה.

רבים טועים לחשוב כי עורך הדין מטעם הקבלן, אותו עורך דין מסביר פנים אשר מולו אתם חותמים את הסכם המכר מייצג גם אתכם, אך הדבר אינו נכון. תשלום שכר טרחה שהנכם נדרשים לשלם הינו עבור רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

יתרה מכך, בעניין זה קובעים כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז 1977 מפורשות:

סעיף 2 קובע כי:
לעורך דין המייצג קבלן אסור לייצג את רוכש הדירה.

סעיף 3 קובע כי:
לעורך דין המייצג קבלן אסור לקבל מרוכש הדירה שכר טרחה בעד השירות שנתן לקבלן.

סעיף 4 קובע כי:
על עורך הדין של הקבלן לציין באופן מפורש בחוזה הרכישה שאין הוא מייצג את הרוכש באותה עסקה.

בדיקות שחשוב לבצע לפני חתימה על הסכם מכר

בדיקות רבות ושינויים שונים נעשים על ידי עורך דין מטעמכם, להלן מספר דוגמאות:

1. תחילה יבחן עורך הדין את הקבלן, מה הניסיון שלו בבנייה? האם הוא בעל רישיון מרשם הקבלנים והאם עונה על הסיווג הנדרש? האם הבנייה מתבצעת על ידו או באמצעות קבלן משנה מטעמו? האם ישנם פרויקטים אחרים שהוא עשה? האם הוא עמד בלוחות הזמנים?
2. האם עבור כל תשלום מהתמורה, ניתנת לכם בטוחה על פי חוק המכר? על פי חוק המכר דירות יש להבטיח את כספכם באמצעות אחת מהבטוחות הקבועות בחוק כגון ערבות בנקאית, הערת אזהרה, חברת ביטוח.
3. האם לפרויקט יש היתר בנייה? ככל ואין היתר בניה תשלמו סך של עד 7% ממחיר הדירה עד לקבלת בטוחה על פי חוק המכר כאמור.
4. בדיקת המפרט הטכני: יש לבחון מה הדירה כוללת, מה המידות, אילו אביזרים יש בדירה, מספר נקודות החשמל כמו כן, יש לבחון האם ישנם סיכומים נוספים עם נציג המכירות שלא הוכנסו למפרט.
5. יש לוודא כי במקרה של איחור במסירת הדירה (שמקורו בקבלן) לא יתווספו לתשלום התמורה האחרון הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה.
6. כמו כן, יש לוודא כי הסכם המכר מתייחס לתשלום דמי שכירות על ידי הקבלן במקרה של איחור במסירה וזאת לאחר שחלפה תקופת האיחור המותרת לקבלן על פי החוק.
7. יש לוודא כי בהסכם המכר קיים סעיף הקובע מועד להשלמת רישום הדירה על שמכם.
8. יש לוודא כי מסירת הדירה תיעשה כשהיא ראויה למגורים, כשיש לפחות מעלית אחת בבניין הפועלת וכי ככל ויש ליקוי בדירה הרי שהוא יתוקן תוך זמן סביר מקבלת המסירה.