אנו נתקלים במקרים רבים בהם קיימת חוסר הסכמה בין השותפים לדירה בשאלת המכירה. לכאורה אחד האחים טוען שאי אפשר להכריח אותו למכור אם הוא לא מעוניין. מה ניתן לעשות? האם ניתן לכפות עליו את המכירה? ואם כן, כיצד עושים זאת?


במאמר שלפנינו נבין כיצד יכול אח או שותף בדירה לכפות על שותף אחר פירוק שיתוף ומכירתה.


ניתן לפנות לבית המשפט


סעיף 41 לפקודת השותפויות קובע כי כל שותפות ניתנת לפירוק כאשר אחד מהשותפים בוחר לפרק את השותפות. מכאן אנו לומדים את הכלל, שקובע שאם אחד השותפים מעוניין למכור את הנכסים של השותפות, הוא זכאי לדרוש את פירוק השותפות ולקבל את חלקו בה לאחר מכירת הנכסים.


אכן, גם חוק המקרקעין בסעיף 37 קובע כי כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת וכך גם קובע סעיף 10 לחוק המיטלטלין. זאת אומרת שקיימת הסכמה בחקיקה לגבי זכותו של כל שותף להחליט בכל עת כי הוא רוצה להפסיק את השותפות, לפרק אותה ובכך ליצור פירוק שותפות.


החריגים - מתי אפשר למנוע פירוק שיתוף?


למרות האמור לעיל, לשותפים הקיימים יש דרכים לפעמים לעצור את השותפות למרות הזכות לפירוק השיתוף. אחת מהן מופיעה בסעיף 45 לפקודה הקובע שלבית המשפט מסור שיקול הדעת, שכן רק כאשר הוא יראה לנכון שצודק וישר לפרק את השותפות הוא אכן יפרק אותה.


מתי אין זה צודק וישר לפרק שותפות? כאשר מוכיחים, למשל, חוסר תום לב מצד זה שמנסה לפרק אותה, שהרצון לפרק את השותפות נועד על מנת לייצר חוסר צדק- נטל ההוכחה, כמובן, הינו על כתפי מי שמתנגד לפירוק השיתוף.


חריג נוסף עליו הרחבנו בעבר כאן הוא החריג המצוי בחוק המקרקעין, הקובע שאם ניתן לחלק בעין את המקרקעין (למשל קרקע שאפשר לחלק למספר חלקים) אזי ברירת המחדל הינה דווקא להותיר את הקרקע בבעלות השותפים ולחלק אותה, ככל שיש צורך בתוספת תשלומי איזון.


פירוק שיתוף בדירה


בדירה הכלל הוא שאם דירה רשומה בבית משותף כתת חלקה, אי אפשר לחלק אותה לחלקים קטנים יותר ולכן אין אפשרות לפרק את השיתוף בעין ויש למכור אותה במסגרת פירוק שיתוף. גם דירה שאיננה רשומה בבית משותף (למשל בדירות עם חברה משכנת) נראה שחלוקה אינה אפשרית והכלל חל גם בפירוק שיתוף מסוג זה.


נשים לב כאשר מדובר בדירת בני זוג המצב מעט מורכב יותר, שכן הן חוק המיטלטלין בסעיף 10א והן חוק המקרקעין בסעיף 40א קובעים כי למרות שדירה משותפת צריך למכור, הרי שמכירת דירה שבבעלות בני זוג תעשה רק לאחר שבית המשפט מצא שיש פתרון מגורים לילדי בני הזוג.


עם זאת, ברוב המקרים, כאשר מדובר בסכסוך בין אחים שירשו דירה לדוגמא, הרי שאם אחד האחים מעוניין בפירוק השיתוף, הרי שלבית המשפט יהיו מעט מאד ברירות ובסופו של יום סביר שהדירה תימכר, על אפו ועל חמתו של האח המתנגד. הדבר מתחדד כאשר אחד השותפים הוא בן זוג שנותר כבעלים של חלק מהדירה ואילו המתעקש למכור הוא אחד הילדים. מכאן גם הצורך בצוואות הדדיות אבל על כך נרחיב אולי במקום אחר.


גישור - הפתרון הנכון


כאמור, לשותף בדירה יש את הכוח לכפות על יתר השותפים את מכירת הדירה, אולם הדרך לשם עוברת בבית המשפט. מניסיוננו, בית המשפט הינו מקום בלתי צפוי, יקר, ובלתי משתלם, אשר תוצאותיו השליליות ממשיכות להרע לצדדים הרבה אחרי מתן פסק הדין, גם כאשר צד אחד לכאורה "ניצח".


אשר על כן אני ממליץ תמיד לכל אדם העומד בפני סכסוך לשמור את הפניה לבית המשפט כאופציה אחרונה. לעיתים כדאי יותר לפנות אל הצד השני ולנסות להתגשר עמו. לפעמים יש מקום אפילו להציע לצד המתנגד פיצוי מסוים, שיהיה נמוך משכר הטרחה שישולם לעורכי הדין ואף יחסוך את עוגמת הנפש הכרוכה בכך.


בכל מקרה אני ממליץ לפנות לאיש מקצוע לפני קבלת ההחלטות, לכאן או לכאן.