בשנים האחרונות, מצב שוק הנדל"ן בהולנד נמצא במגמת עליית מחירים, ומאפשר השקעה בנכסים באזורים איכותיים ובטוחים. כמו כן, להולנד כלכלה חזקה והיא אחת המדינות המובילות באיחוד האירופי, ואין הגבלות על משקיע זר לרכוש נכסים במדינה.


התהליך נוח יחסית, ורישום הדירה בטאבו (Kadaster) מתבצע בתוך יום. חשוב לדעת גם שמס ירושה אינו חל על הבעלים הישראלים, בניגוד לדוגמא, למצב של רכישת נכס בגרמניה או בארצות הברית.


ממשלת הולנד מאפשרת לתושב ישראל ללא אזרחות הולנדית (או לתושב הולנד או שאינו מחזיק באזרחות אחרת מאחת ממדינות האיחוד האירופי), לרכוש נכסים בהולנד ולהירשם כבעלי הנכס בטאבו, מרשם המקרקעין ההולנדי (זkadaste). ממשלת הולנד מאפשרת לקבוצת אנשים להירשם ביחד כבעלים של נכס אחד, מה שמאפשר הקמת קבוצות רכישה ותשואות אטרקטיביות במיוחד.


בערים פופולריות בהולנד (כמו רוטרדם, אוטרכט ואמרספורט), ניתן לרכוש דירות בפחות ממיליון שקלים, להשכיר אותן ולקבל תשואה של 5%-6%. על דמי השכירות שמקבלים בעל הנכס ישלם בישראל מס הכנסה בארץ.


אזרח ישראלי המקבל הכנסות מדמי שכירות בהולנד יכול לבחור בין שני מסלולי מס: תשלום מס בשיעור קבוע של 15% ללא ניכוי הוצאות או מס חוץ, או תשלום מס שולי (בהתאם לשיעורי המס של היחיד) תוך מתן אפשרות לנכות הוצאות הקשורות לנכס וקבלת זיכוי על מיסי חוץ.


קיים עוד יתרון בהשקעה בנדל"ן דווקא בהולנד


משקיעים רבים שהשקיעו את כספם ברכישת נדל"ן בארצות הברית או בגרמניה ואינם מודעים לכך שחוקי מס הירושה הקיימים במדינות אלה חלים גם עליהם. כלומר, היורשים של אזרח ישראלי שהוא הבעלים של נכס בארצות הברית או גרמניה ישלמו מס ירושה בשיעור גבוה מאוד על הנכסים.


לעומת זאת, אזרח ישראלי בעל נכס בהולנד איננו כפוף לחוקי מס הירושה ההולנדיים, ולכן יורשיו יהיו פטורים ממס ירושה על הנכס בהולנד.
כאמור, בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בהולנד עדיין עולים, ולכן מי שקונה נכס צפוי לקבל עוד רווח נאה ממכירת הנכס בעתיד.


איך מתבצע תהליך הרכישה?


אחרי משא ומתן על קניית הנכס מול המוכר, נחתם חוזה מכר ובמועד זה בדרך כלל משולם 10% מסכום התמורה. את התמורה מעבירים אך ורק לחשבון הנאמנות של נוטריון ולא ישירות למוכרים. בעת העברת החזקה בנכס נחתם שטר המכר מול הנוטריון שמוודא שהנכס נקי מכל שעבוד, משכנתא או זכות של צד שלישי כלשהו לפני שהתמורה מועברת למוכר. הנוטריון דואג גם להעביר לרשויות את תשלום מס הרכישה בשיעור 2%.


מיד אחרי חתימת על שטר המכר מול הנוטריון, רישום הדירה בשמו של הקונה מתבצע בטאבו ההולנדי ומתרחש בדרך כלל באותו היום. ניתן לתת ייפוי כוח לנוטריון ואין צורך להגיע פיזית במעמד החתימה על החוזה.


בעת הרכישה, שיעור מס הרכישה בינתיים עומד על 2% מהתמורה אבל ממשלת הולנד מתכוונת לעלות את שיעור המס. כמו כן, משקיע זר מחויב לשלם מס שנתי לרשויות המס ההולנדיות בשיעור של 1.2% מערך הדירה. ערך הדירה לצורך חישוב המס נקבע על ידי העירייה ואיננו בהכרח זהה לערך הקנייה, אלא בדרך כלל נמוך יותר.

 

עורך דין יעקב האודייק עלה לישראל מהולנד ומשרדו בתל אביב. הוא נוטריון דובר הולנדית ומלווה משקיעים ישראלים ברכישת נדל"ן בהולנד.