בועת מחירי הדיור: תכניות ייעול או שימור הקיים?

מצוקת הדיור בארץ זה נושא רגיש, במיוחד כשמגיעים לזוגות צעירים שהחלו את דרכם העצמאית ואין אופק ורוד. מאז החל השיח הציבורי בעניין יוקר המחיה, עם הזמן החל גם דיון בעניין יוקר הדיור ואי השגתו. הציבור ובעיקרו, מעמד ביניים, זוגות באמצע שנות העשרים עד אמצע שנות השלושים לחייהם אשר דירה משלהם היא רק בגדר משאלה, שעבודה קשה וחריצות הן לא בהכרח המתכון להשגתה, התרעמו יחד עם שאר המפגינים ודרשו פתרון הולם ובצדק.

הפתרונות האפשריים שעלו, מספקים פיתרון חלקי ולא מספק. אמנם הרפורמה במיסוי מקרקעין אכן תורמת להשגת המטרה אך רק מפנה את הדרך להיצע רחב יותר ואין בה משמעות כלכלית מבחינת הקהל הדורש. הרפורמה בעצמם מטילה חבות במס על משקיעים, בדירות חדשות או בדירות מיד שניה, כל עוד הדירה היא דירה נוספת ובכך דאגה הממשלה למנוע משוק שלם של משקיעים לרכוש דירות שההנחה היא שזוגות צעירים יוכלו לרכוש. לפתרון כאמור, אין משמעות כלכלית מבחינת מבקשי הדירות. אין כל הנחה, תמריץ או פיתרון אופרטיבי שיקל על רכישת הדירה, אלא רק הרחבת ההיצע.

כמו כן, ההכרזה הבומבסטית על פטור ממע"מ לרוכשי דירות ששווין עד 1.6 מיליון שקלים, יצרה ישיבה על הגדר גם של הרוכשים שיכלו להרשות לעצמם לממש את חלומם. מלבד זאת, גם הפתרון הזה לא יספק את הסחורה, הרי התסריט ידוע. הקבלנים או במקרה הגרוע יותר, היזמים, ימצאו את הדרך לעלות את המחיר, מחיר הקרקעות יזנק ויש אומרים שאפילו עלויות הביצוע יעלו. מה עשינו? פטרנו דירות ולא זוגות, הקפצנו את מחירי הנדל"ן והכי חשוב, נמשיך להשכיר דירות.

דיור ציבורי: עלות גבוהה וביורוקרטיה מסובכת 

ברור לכולם שאין באמת תכנית רצינית שעלולה ביום מן הימים להתממש להקמת פרויקטים לדיור ציבורי. העלות גבוהה, הזמן רק גורע מכל רעיון לתכנית כזו והביורוקרטיה הייתה, כזאת ותמשיך להיות מסובכת לפחות כמו מיפוי הגנום האנושי. בהנחה ואכן יום אחד נמצא את עצמנו מול פרויקטים כאלה, האם האופי הישראלי יתפשר? האם המדינה תקצה קרקעות באזורי התעסוקה המרכזיים? נקודה למחשבה.

על סדר היום, הצעה נוספת להגבלת שכר טרחה לעורכי הדין ברכישת דירה מקבלן. גם כאן, שמם של עורכי הדין בישראל והתדמית הציבורית שלהם הרי לא בשיאם, הגבלת שכר הטרחה רק תעלה את עלויות הקבלן ויש שאומרים שאף תפגע בשירות המשפטי. הפתרון הזה רק תורם לבעיה וכמו קודמיו לא חוסך עלויות אלא רק מעלה מחירים.

תמרוץ הקבלנים כפתרון

הניסיון מלמד שלא כדאי לפטור את הרוכשים. כך למדנו מטעויות מיסוי רבות וכן מהקריטריונים הבלתי אפשריים שיציבו הרשויות. אם כן, נעזור לקבלנים. תמרוץ הקבלן למכור לזוג צעיר דירה ברווח מופחת, דווקא באזור הפריפריה, תביא זוגות צעירים לשקול מחדש את אזור המגורים המיועד. האם דירה שווה חצי שעה נסיעה לעבודה? בתנאים הקיימים היום, התשובה תהיה ברורה וזועקת.

לעניין תל - אביב והסביבה, הפתרון היעיל ביותר הוא הקצאת דירות מתוך פרויקטים שימכרו רק לזוגות צעירים, בהנחה סבירה. המחיר שהמדינה תשלם במקרה הזה, הרבה יותר נמוך משאר הפתרונות ואף עלול להכניס קצת כסף. אם יישום תכנית כזאת כמובן, בהתאמות הנדרשות, בעתיד תוריד גם את מחירי הדירות, הקרקעות ועלויות הבניה.