במרץ 2017 ניתנה החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל-אביב, במסגרת ערר בב/6010/16

מדובר בהחלטה די תקדימית שניתנה בועדת הערר המחוזית בתל-אביב לתכנון ובניה ומקרקעין, במסגרת ערר שהוגש נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, לאשר היתר בניה מכוח תמא 38 על בניין קטן ברחוב שקט ויוקרתי בבני ברק.

ועדת הערר קיבלה את הטיעון בערר לפיו קומת מדרון שאושרה בתב"ע מקומית קיימת, לא אמורה להימנות במסגרת מנין הקומות הקובע בשאלת תחולתה של תמ"א 38 על בניין - בשאלה מהו בניין קטן שעליו לא יחולו הוראות תמ"א 38 המאפשרות תוספת זכויות ומנגנוון תמריצים לעת חיזוק בניין.

 

תמ"א 38 עבור בניין קטן
כידוע, בניין קטן, כזה שגובהו אינו עולה על 2 קומות וששטחו אינו עולה על 400 מ"ר, מוחרג בתמ"א 38 ממנגנון תמריצי הזכויות לעת חיזוק מכוח התמ"א. התמ"א עצמה קובעת שבחישוב זה של מס' הקומות לא יבואו במניין קומות מרתף ,למשל, אך לא מתייחסת לקומות נוספות כגון, למשל, קומות מדרון.

פרשנות אחת הייתה שמכלל לאו נלמד ההן (שאם לא צויין בתמ"א קומת מדרון, אזי ניתן למנות אותה).

ועדת הערר דחתה את הפרשנות שלעיל וקיבלה את פרשנות הח"מ בערר, לפיה הההיגיון הוא אותו היגיון הקיים לגבי קומות מרתף, במובן זה שבקומות מדרון מדובר בניצול הטופוגרפיה הטבעית הקיימת במקום. כך ובהנחה שמדובר במבנה קטן שממילא אין צורך קונסטרוקטיבי לחזקו (בהנחה שלא קיים לגביו חשש קונסטריטבי) - אזי קומת מדרון בנויה או מאושרת בתב"ע מקומית קיימת, לא תימנה במספר הקומות של המבנה ולא תסייע לו לצאת מהגדרת בניינים קטנים שאינם זכאים למנגנון תמריץ הזכויות שנקבע בתמ"א 38. החלטה זאת למעשה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק/התמ"א המאושרת כיום - ליתן תמריצי זכויות לבניינים שאכן נדרשים לחיזוק, תוך שמירה על פרופורציה סבירה והלימה לתכנון הקיים במקום.

במקום מסויים היא גם מגנה על היזמים מפני עצמם בכך שהיא יוצרת חסמים ובלמים פנימיים, כאלו שעשויים אולי למנוע שינויי תמ"א בעייתיים, שמטרתם מניעה של מימוש לא מאוזן ולא סביר של התמ"א.