כיצד מנהלים בית משותף ומה דין הרכוש המשותף?

לעתים מתעוררות מחלוקת באשר לשימוש וניהול רכוש משותף בבית המשותף. מי מן הדיירים מעוניין להרחיב את הדירה שלו, לבצע שדרוגים לבניין הקיים, להקים מעלית וכדומה. על דיירים בבניין משותף לדעת כיצד עליהם להתנהל במסגרת הבית המשותף, כיצד יש להשתמש ברכוש המשותף וכיצד ניתן לשפץ או להרחיב את דירתם, אם בכלל.

שימוש ברכוש המשותף

רכוש משותף הוא כל החלקים בבית המשותף חוץ מאלו הרשומים כדירות, ובין היתר הקרקע, קירות חיצוניים, מעליות, גגות, מקלטים, חדרי המדרגות, מתקני הסקה ועוד.

ניתן לקבוע בתקנון הבית המשותף כי חלק מהרכוש המשותף יוצמד לדירה מסוימת, כאשר חלק ממתקני הרכוש המשותף אינם ניתנים להצמדה.

ההלכה הרווחת היא כי כל דייר בבית המשותף זכאי להשתמש ברכוש המשותף, כל עוד השימוש הוא סביר ורגיל וכן הוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים, וזאת ללא צורך בהסכמה מפורשת של יתר הדיירים.

הנה כי כן, אין צורך במתן הסכמה מפורשת או מכללא של רוב דיירי הבניין כדי שאחד הדיירים ישתמש במתקנים המשותפים של הנכס, בתנאים המפורטים לעיל.

נשיאה והשתתפות בהוצאות הבית המשותף

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע במפורש כי בעלי הדירות יישאו בהחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ובניהולו על פי שיעור החזקתם בבית המשותף, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

דומה כי אם לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, על כל דייר לשאת בהוצאות הבית המשותף בהתאם לשיעור החזקתו בבית המשותף.

שימוש בחניות הבית המשותף

סכסוכי שכנים רבים נסובים סביב השימוש בחניית הבית המשותף, כאשר החניות אינן מוצמדות למי מהדירות וכאשר אין כל החלטה אופרטיבית של הבית המשותף לעניין חלוקת החניות.

החניה מהווה חלק מן הרכוש המשותף בבניין, וכל דייר רשאי להשתמש באופן סביר ברכוש המשותף, כל עוד הוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים.

מהו שימוש סביר ורגיל? ההלכה הרווחת בהתאם לפסיקה היא כי מדובר בשימוש המתאים לייעודו של החלק ברכוש המשותף, בהתאם לתנאי הזמן והמקום או כוונת בעלי הדירות. הכוונה בתנאי המקום היא המקום שבו נמצא הבית המשותף או ייעודו: מגורים, מסחרי, משרדים וכדומה. הכוונה בתנאי הזמן היא האילוצים והדרישות שהמציאות מכתיבה.

מן האמור נובע כי כל מקרה ייבחן לגופו ומומלץ לעשות הסדר דיירים לחלוקת החניות. עם זאת, ברור כי מדובר ברכוש משותף אשר אין באפשרות מי מן הדיירים למנוע מדייר אחר להשתמש בו. לעניין זה, מניעה של שימוש ברכוש המשותף על ידי דייר אחר יכול שתתבטא גם בחניית שני רכבים בבית המשותף, כאשר מספר החניות הוא כמספר הדירות.

הסגת גבול או פלישה

השתלטות מי מדיירי הבניין על הרכוש המשותף או מקצתו היא שכיחה למדיי. ישנם מקרים שבהם אחד הדיירים החליט להשתלט על חלק מהרכוש המשותף שלא כדין, כאשר המקרה השכיח ביותר הוא המפורט לעיל, כלומר השתלטות על מספר חניות.

במקרים מסוימים דיירים משתלטים שלא כדין על חלקים מהרכוש המשותף, למשל מתקני הסקה, גג הבית המשותף, מקלט, חלקים מהחצר המשותפת ועוד. הדין מאפשר להתמודד עם אותם מסיגי גבול על ידי פנייה לערכאות המתאימות והגשת תביעה לסילוק ידם מהרכוש.

אין אפשרות לגרוע מזכויות בעלי הדירות ללא הסכמתם

חשוב לציין כי לא ניתן לגרוע מזכויותיהם של בעלי הדירות ללא הסכמתם. כמו כן, אין אפשרות להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, כפוף לתיקון התקנון ובהתאם להוראות חוק המקרקעין.

ניהול תקין של הבית המשותף טומן בחובו חובות וזכויות. לבעלי הדירות יש זכויות קנייניות בנכס וכן זכות להשתמש ברכוש המשותף, כפי שמבואר לעיל. סכסוכי שכנים ואי הסכמות הנוגעים לניהול הרכוש המשותף הם שכיחים למדי. ישנן מספר דרכים לאכוף את מרות הדין על דיירים אשר משתמשים ברכוש המשותף שלא כדין, או דיירים המסרבים לביצוע הליכים כגון תמ"א 38 ללא כל טעם מיוחד. אנו ממליצים להיוועץ עם עורך דין הבקיא ברזי דיני המקרקעין בטרם ביצוע כל פעולה, ולצורך מתן ייעוץ משפטי הנוגע לזכויות ולחובות בבית המשותף.