תופעה שכיחה בשנים האחרונות היא מקרים בהם השוכר, אשר שוכר את הנכס מבעל הנכס, עושה שימוש בנכס בניגוד למוסכם בין הצדדים או אינו משלם את דמי השכירות במועד. כמו כן, ישנם מקרים נוספים בהם השוכר אף מסרב לפנות הנכס בתום תקופת השכירות.
החוק במדינת ישראל אינו מאפשר לבעל הנכס לעשות סעד עצמי לפינוי השוכר מן הנכס ולפיכך האפשרות היחידה העומדת בפני בעל הנכס היא פנייה לערכאות שיפוטיות.
בעקבות כך, נאלצו בעבר התובעים להגיש תביעות לבתי המשפט השונים ולהמתין מספר רב של חודשים ואף שנים לשם פינוי השוכר מן הנכס.
המחוקק אינו נותר אדיש לבעיה זו, ולפני מספר שנים, בשנת 2008 ליתר הדיוק, תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן "תקנות סד"א"), כך שנפתחה בפני בעלי הנכסים אפשרות לתובענה חדשה ומהירה, תובענה לפינוי מושכר.
ההליך המחודש מהווה פתרון לכל אותם בעלי נכסים ואפשר להם, הלכה למעשה, לסעד של פינוי המושכר בתוך תקופה קצרה של כ-חודשיים בלבד.
כיצד מגישים את כתב התביעה?
על כתבי התביעה להכיל את מלוא המסמכים, לרבות תצהירי עדות ראשית של העדים. לאחר הגשת התובענה ע"י בעל הנכס, יש ברשות הנתבע 30 יום להגשת כתב הגנה. הנתבע יצרף לכתב הגנתו את מלוא המסמכים הנדרשים לרבות תצהירי עדות ראשית של העדים.
ביהמ"ש יקבע מועד לדיון בתיק לא מאוחר מ-30 יום לאחר הגשת כתב ההגנה האחרון בתיק. פסק הדין יינתן בתוך 14 יום ממועד הדיון.
המצב נכון להיום
ניתן לומר כי כעת, בעלי הנכס זכו להגנה המגיעה להם, אך רחוקים אנו מלומר כי המצב הינו מושלם, שכן התיקון לחוק אינו פותר את מלוא בעיות בעלי הנכסים:
1. אין באפשרות בעל הנכס לתבוע במסגרת ההליך דנן סעד של פיצויים בגין הפרת החוזה.
2. אין באפשרות בעל הנכס לתבוע את תשלומי שכר הדירה שלא שולמו.
3. תובענה לפינוי שוכר אינה חלה על דיירים השוכרים בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן "חוק הגנת הדייר").
במידה ובעל הנכס חפץ לתבוע את השוכר בגין כל סעד אחר, למעט פינוי המושכר, יאלץ לתבוע את השוכר בהליך נפרד.
יחד עם זאת, שכירות הנכס בהתאם לחוק הגנת הדייר אינה תופעה שכיחה כעת כפי שהייתה בעבר וניתן אף לומר כי תופעה זו הינה נדירה וכעת ונעלמה מעניינו. לפיכך, אין המחוקק החל את התיקון בתקנות סד"א והליך התובענה לפינוי מושכר על שכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר.
הסכם השכירות
יודגש כי הסכם השכירות אינו דבר של מה בכך, ואף שלעיתים נוטים לזלזל בחשיבותו של ההסכם, הרי שהסכם השכירות הינו הראיה היחידה למוסכם בין הצדדים, ואילו כל פעילות שבעל הנכס אינו אוסר בהסכם השכירות, הינה מותרת לשוכר, בכפוף לסייגים הקבועים בחוק כמובן. כמו כן, חשוב לדרוש מן השוכר בטחונות, שכן הנכם משאירים בידיו הנאמנות את הנכס, שלעיתים שווה מיליוני שקלים ואף לעיתים כולל ריהוט ותכולה פנימית.
לפיכך, ישנה חשיבות רבה ואחריות כבדה על עורך הדין העורך את הסכם השכירות, שכן עליו להתאים את הסכם השכירות לצרכיו הפרטניות של בעל הנכס ולדרוש בטחונות מתאימות מן השוכר.
כותב המאמר הינו עו"ד רועי ורשבסקי ממשרד עוה"ד כדורי, ורשבסקי, ויסוצקי ושות'.
(1).png)
