תוכנית מתאר ארצית 38, הידועה בשם "תמ"א 38", היא תוכנית התחדשות עירונית אשר מטרתה מחד גיסא לחזק מבנים ישנים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980, ואינם עמידים כיום בפני רעידות אדמה, ומאידך גיסא להשביח את אותם מבנים ולהרחיב את היצע הדירות למכירה בשוק. המודל הקלאסי לביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מודל שעל פיו הדיירים מתקשרים בהסכם עם יזם שמבצע את הפרויקט בפועל, כאשר מצד אחד הדיירים נהנים מהשבחת הדירות שלהם ומהצד השני היזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות.


יזם מבצע או קבלן חתימות?


לאחר התקשרות עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, קורה לעתים שהפרויקט נתקע מסיבות לא סבירות, והדיירים אשר רוצים להחליף יזם כדי לקדם את הפרויקט נתקלים בשוקת שבורה עקב ההסכם שעליו חתמו, אשר כובל אותם לאותו יזם. אותם דיירים לפעמים מגלים שהיזם אשר מולו חתמו את ההסכם הוא "קבלן חתימות", המחתים את הדיירים על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ומוכר את ההסכם לגורם אחר תמורת דמי תיווך, כאשר הרווח האישי שלו הוא בראש מעייניו.


האם ניתן לבטל הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38?


הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 כפוף לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. פרק ב' לחוק החוזים דן במקרים שבהם ניתן לבטל חוזה, לרבות בגלל פגם בכריתתו. ניקח כדוגמה מקרה שבו חתמו דיירים על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם יזם שמתגלה כקבלן חתימות, אשר במועד החתימה על ההסכם הסתיר מהדיירים את העובדה שהוא אינו הקבלן המבצע, וכי כוונתו להעביר את ההסכם ליזם שיציע לו את דמי התיווך הגבוהים ביותר. במקרה זה, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, סביר להניח שניתן יהיה לבטל את ההסכם בעילות שונות, וזאת על אף חתימת הדיירים עליו.


העילות לביטול הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38


בכך שהסתיר קבלן החתימות את העובדה שהוא אינו היזם המבצע ובכוונתו למכור את ההסכם ליזם אחר, כאשר התמורה שהוא יקבל תחרוץ את זהות אותו היזם ולא התמורה שיקבלו הדיירים, הוא יצר מצג שווא שבלעדיו לא היו נקשרים הדיירים בהסכם, ועל כן הדיירים זכאים לבטל את ההסכם בעילת טעות על פי סעיף 14 לחוק החוזים.


לחלופין ניתן לומר שקבלן החתימות ניצל את חוסר ניסיונם של הדיירים ותנאי ההעסקה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, שכן התמורה שמפיק קבלן החתימות היא הגורם אשר מכריע את זהות היזם שיבצע את הפרויקט ולא התמורה שיקבלו הדיירים, ועל כן הדיירים זכאים לבטל את ההסכם בעילת עושק על פי סעיף 18 לחוק החוזים.


כיצד מבטלים את החוזה הלכה למעשה?


בהנחה כי מתקיימות אחת או יותר מעילות לביטול הסכם כאמור בחלק ב' בחוק החוזים, יש להיעזר בשירותיו של עורך דין הבקיא בתחום, ולשלוח ליזם שמולו חתמתם על ההסכם הודעת ביטול תוך זמן סביר כאמור בסעיף 20 לחוק החוזים. כדי להימנע מתביעות עתידיות על ידי היזם אשר את ההסכם שלו בכוונתכם לבטל, כדאי ומומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין ולפנות לבית המשפט בבקשה לצו הצהרתי המצהיר כי ההסכם הנדון בטל מעיקרו, ולתת תוקף של פסק דין לביטול ההסכם.


אם גם אתם נקשרתם עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 והפרויקט נתקע מסיבות לא סבירות, המלצת הכותב היא לפנות לאלתר לעורך דין הבקיא בתחום, כדי שיבדוק האם מתקיימות אחת מהעילות לביטול הסכם כאמור בחלק ב' לחוק החוזים, ולפעול באופן מידי לביטול ההסכם הנדון.