מאז ומתמיד עסקת מקרקעין, רכישה או מכירה של דירה, היוותה את אחת העסקאות המשמעותיות אשר אדם מבצע בחייו. כפועל יוצא, עסקת מקרקעין טומנת בחובה משתנים רבים והכל בהתאם לאופי הספציפי של העסקה ולכן, בין אם מדובר בקנייה או מכירה באופן פרטי ובין אם נעזרתם בשירותיו של מתווך, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין על מנת שילווה באופן מקצועי את העסקה בכללותה.


להלן נסקור בקצרה את השלבים בעסקה מסוג זה. יצוין, כי זהו מתווה כללי וכל עסקה משתנה בהתאם למצבה המשפטי.


זיכרון דברים


יש לזכור, חתימה על זיכרון דברים או כל מסמך הדומה לו יכולה "להוליד" עסקה מחייבת וזאת בטרם ביצוען של בדיקות חשובות. לכן, ההמלצה היא שלא לחתום על מסמך כגון זה.


בדיקות מקדמיות טרם חתימה על הסכם


הבדיקות טרם חתימת ההסכם הינן ברי חשיבות והרות גורל. הסכם ייחתם רק לאחר שנוכחנו, כי הנכס המדובר יכול להיות מועבר לאחר ואין לגביו כל הערות אזהרה או צווים לרבות, עיקולים, שעבודים וכד'.


במקרים רבים ניתן לערוך את העסקה חרף הערות מסוג זה, אך הדבר דורש היערכות משפטית ויש להביא את העניין לידי ביטוי בחוזה.


בדיקת רישום


נכס מקרקעין יכול להיות רשום בלשכת רישום מקרקעין ("טאבו") או במקומות מוסמכים כגון: חברה משכנת ורשות מקרקעי ישראל.


בדיקת הרישום תגלה לנו, לרוב, את המצב המשפטי של הנכס לרבות מענה לשאלה האם קיימות לגבי נכס זה הערות אזהרה או צווים כפי שצוין לעיל וכן, הצמדות השייכות לדירה כגון: חנייה, מחסן וכד'.


עיריות ורשות מקומית


יש לבדוק את המצב המשפטי ברשות המקומית. נבדוק את מצבו התכנוני של הנכס והאם אין חריגות בנייה או צווי הריסה וכן, נבדוק האם קיימות זכויות בנייה נוספות וכמובן, ענייני מיסוי.


בניין משותף


בדירה בבניין מגורים, יש לבחון את תקנון הבית המשותף ולבדוק מהן החובות והזכויות של כל בעל דירה ומהו החלק היחסי של אותה דירה ברכוש המשותף.


מימון בנקאי (הלוואה - "משכנתא")


עוד בטרם החתימה על החוזה יש לבדוק האם מתעורר צורך בלקיחת הלוואה ומימון בנקאי לעסקה. בדיקה זו תמנע הפרת חוזה בעתיד. יש להפנות את הצד הרוכש לגוף המעניק הלוואות כגון, בנקים לצורך קבלתו של אישור עקרוני ללקיחת הלוואה (משכנתא").


עניין זה חייב לבוא לידי ביטוי בחוזה וכן, יש "להעניק" אפשרות חזרה מהעסקה במקרה בו לא תאושר ההלוואה. כמו כן, דרושה היערכות של מסמכים הקשורים בכך.


חוזה


כדאי להיערך כראוי למעמד חתימה על החוזה. יש לשים לב, כי כלל רצונותיהם והסכמות הצדדים באים לידי ביטוי בחוזה בצורה מובנת ומפורשת. כמו כן, יש לשים דגש על ענייני מיסוי, מועדי תשלום, העברת החזקה בנכס, חובות וזכויות, פיצויים וכד'.


מיסים


קיימת חובת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין לגבי כל עסקה. יש לערוך תכנון מס נכון ולדווח כראוי לרשויות המס ולבדוק, האם ישנו, כן או לא, פטור ממס שבח ורכישה בהתאם לסעיפי החוק.


חשוב לציין, כי לאחרונה בוצעה "רפורמה" בכל הנוגע למיסוי מקרקעין ו"פטורים" שהיו בעבר כבר אינם קיימים וכן, תכנון המס שונה מבעבר.

 

רישום הערת אזהרה


לאחר חתימה על ההסכם ולצורך הבטחת הזכויות של הרוכש יש לרשום הערת אזהרה על הנכס המדובר.


הערה שכזו, תתריע על התחייבות בעל הנכס ותמנע עסקה נוגדת ומכירת הדירה לצדדים שלישיים.


השלב האחרון - העברת הזכויות


לאחר תשלום התמורה בהתאם לחוזה שנחתם ולאחר קבלה והצגת כל האישורים המתאימים, ניתן לבצע את רישום העברת הזכויות.


לסיום, בעלות על דירה הינו "חלום" ישראלי מובהק. כדאי להגשימו בצורה אחראית. מדובר, ככל הנראה, בעסקה הגדולה ביותר שתעשו בימי חייכם. ייצוג ע"י עו"ד אמנם כרוך בתשלום, אך מדובר בסכום זעום באופן יחסי. בסופו של יום עוה"ד הוא זה שיגן וישמור על זכויותיכם נאמנה, בין אם אתם בצד המוכר ובין אם אתם בצד הרוכש.


* עו"ד רועי כהן הינו בעלים במשותף של משרד כהן, פפיסמדוב – עורכי דין. המידע שלפניכם הינו כללי בלבד ואין בו כדי להוות ייעוץ משפטי.