מס רכישה בגין דירה שנרכשה מקבלן: חשיבות נוסח הסעיף לעניין שכר טרחת עו"ד לצורך קביעת גובה השומה

במסגרת מאמר זה תידון השגה שהוגשה למנהל מיסוי מקרקעין על שומת מס רכישה לדירה שנרכשה מקבלן, כאשר בחישוב מס הרכישה התווסף רכיב עלות שכר טרחת עורך הדין המופיע בהסכם, ומטעם זה בלבד נדרש הרוכש לשלם תשלום גבוה יותר, ללא כל הצדקה.

במה דברים אמורים?

ברכישת דירה מקבלן נכללת התחייבות הרוכש לתשלום שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, בגין טיפול ברישום הבניין ולאחר מכן הדירות על שם הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.

יודגש: מדובר בעורך דין המייצג את הקבלן בלבד, ולא את הרוכש. רבים מן הרוכשים טועים לחשוב כי אותו עו"ד מייצג גם את האינטרסים שלהם, אך לא כך הדבר. כאמור, תפקידו מתמצה ברישום הדירות ע"ש הדיירים, הא ותו לא!

כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל"ז-1977 (להלן: "כללי הייצוג") קובע:

"בעסקה לרכישת דירה מאת קבלן, לרבות רכישת זכויות בה, לא ייצג אותו עורך דין את הקבלן ואת הרוכש, אלא לפי הוראות סעיף 5".
הוראת כלל 5 לכללי הייצוג, מתירה ייצוג של אותו עורך דין, אך ורק, ברישום, וזו לשונה:

"(א) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בבצוע רישום הרכישה, ויפעל בענין זה מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד.

(ב) עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה".

ואכן, חלקם של ההסכמים הנערכים על-ידי עורכי הדין של הקבלנים, מציינים זאת מפורשות, ונביא כדוגמא סעיף מתוך הסכם:

" הקונה מצהיר בזאת כי ידוע לו שעוה"ד מייצגים את המוכר בלבד בעסקה נשוא הסכם זה …..למרות האמור לעיל, הצדדים מסכימים כי עוה"ד יטפלו עבור שני הצדדים בביצוע הרישומים עפ"י ההסכם".

בנסיבות אלו, מומלץ, כמובן, כי הרוכש ידאג לאינטרסים שלו, באמצעות עורך דין חיצוני שישכור לשם כך, ולהלן יובא מקרה אחד מיני רבים, המצביע על חשיבות שכירת שירותיו של עורך דין מטעם הרוכש.

נוסח סעיף שכר הטרחה בהסכם

לנוסח הסעיף הקובע את שיעור שכר הטרחה של עורך דין הקבלן חשיבות מכרעת לצורך חישוב וקביעת מס הרכישה שישולם על-ידי הרוכש. אולם, כיון שעוה"ד של הקבלן אינם מייצגים את הרוכש כאמור לעיל, הם אינם דואגים תמיד לנסח את הסעיף באופן ששכר הטרחה לא יכלל כרכיב לצורך חישוב מס הרכישה. יוצא, איפוא, שהרוכש משלם מס רכישה גם בגין רכיב שכר טרחת עורך הדין של הקבלן.

במקרה הנדון הסעיף הרלוונטי בהסכם הרכישה נוסח באופן הבא:

"הקונה מתחייב לשלם למשרד עו"ד, במעמד החתימה על הסכם זה, סך בשקלים – חדשים השווה ל- 1.5% ממחיר הדירה כולל מע"מ כשכר טרחת עורכי דין בגין טיפול בכל הפעולות המשפטיות הנובעות מהסכם זה. לסכום זה יתווסף מע"מ כדין".

זאת ועוד, בסעיף נוסף להסכם הרכישה נקבע: " הקונה מצהיר בזאת כי ידוע לו שעוה"ד מייצגים את המוכר בלבד בעסקה נשוא הסכם זה …..למרות האמור לעיל, הצדדים מסכימים כי עוה"ד יטפלו עבור שני הצדדים בביצוע הרישומים עפ"י ההסכם".

ודוק: ההסכם שנחתם בין המוכר למשיגים, לא נקב במחיר כולל, המורכב גם מסכום התמורה של הנכס וגם משכר טרחת עורכי דין. ההסכם גם לא נקב לשון כללית: "הוצאות משפטיות".

זאת ועוד, בסעיף נוסף בהסכם מצוין במפורש: " בתמורה למכר הדירה, מתחייב הקונה לשלם למוכר או לפקודתו את מחיר הדירה בסך השווה ל ….₪ כולל מע"מ…..".

לא זו אף זו: שכר הטרחה שולם במישרין למשרד עורכי הדין, והוצאה בגינו חשבונית מס כדין של משרד עורכי הדין.

ההלכה הפסוקה

הלכה ידועה היא כי התשלום עבור ההוצאות המשפטיות אינו חלק ממחיר הדירה משום שתשלום שכר טרחת עורך הדין שולם בגין פעולות רישום הדירה על שם הרוכשים, ולא עבור רכישת הדירה.

יתרה מזו, כאשר בהסכם הרכישה נקבע מפורשות כי שכר הטרחה לעורך הדין הינו בגין פעולות הרישום, ובנוסף, התשלום מבוצע במישרין למשרד עורכי הדין – אין ולא יכול להיות ספק, כי שכר טרחת עורך הדין איננו חלק מהתמורה ששולמה בגין הנכס.

עפ"י החלטת ועדת הערר בעניין יעקובס-ברק (ו"ע 1093/07) נקבע כי התשלום עבור ההוצאות המשפטיות אינו חלק ממחיר הדירה משום שתשלום שכר טרחת עורך הדין שולם בגין פעולות רישום הדירה על שם הרוכשים, ולא עבור רכישת הדירה. אין לייחס נפקות לעובדה שהתשלום בוצע ישירות למוכר ולא לבא כוחו, מבחינה מהותית. זאת, למרות שבהסכם הרכישה בעניין יעקובס-ברק נקבע, כי "המחיר הכולל" של הדירה יהיה מורכב ממחיר הדירה ומההוצאות המשפטיות המוטלות על הרוכשת.

אמנם, בערעור בבית המשפט העליון (ע"א 4532/09) בוטלה החלטת ועדת הערר, ונקבע:

"בהמלצת בית המשפט, הסכימה המשיבה לקבלת הערעור ולביטול החלטתה של ועדת הערר מיום 1.3.2009"; אולם – החלטה זו אינה נקיה מספקות מאחר ובית המשפט לא נתן נימוקים להחלטתו שמהם ניתן להבין על מה ולמה בוטלה החלטתה של ועדת הערר. מאידך, גם אין התייחסות בפסק הדין כיצד היה בית המשפט פוסק, אם הרוכש היה משלם את שכר הטרחה ישירות לעורך דין הקבלן.

העובדות נשוא ההשגה בענייננו, שונות במהותן מעובדות המקרה בעניין יעקובס-ברק. עובדות המקרה נשוא ההשגה – ע"פ הסכם הרכישה שכר טרחה משולם ישירות למשרד עורכי הדין בגין פעולות הרישום, ואף הוצאה חשבונית מס כדין בגין התשלום על-ידי משרד עורכי הדין. קרי, קיימת הפרדה ברורה בהסכם ובתשלום בפועל למשרד עורכי הדין.

מן הכלל אל הפרט, בענייננו, עפ"י המפורט לעיל, לא זו בלבד שאין בהסכם עליו חתמו המשיגים הצהרה ו/או התחייבות הן מטעם המוכר והן מטעם המשיגים כי התמורה בגין רכישת הנכס כוללת בתוכה את עלות שכר טרחת עורכי הדין; אלא להיפך – קיימת הפרדה מוחלטת בין מחיר התמורה בגין רכישת הדירה לבין עלות שכר טרחת עורכי הדין, ובנוסף הוצאה חשבונית מס כדין על-ידי משרד עורכי הדין בגין שכר הטרחה ששולם למשרד במלואו.

לאור האמור לעיל, ברי כי בחישוב שומת מס הרכישה של המשיגים יש לכלול את מחיר התמורה ששולמה לקבלן בלבד, ללא תוספת עלות שכר טרחת עורך הדין ו/או כל רכיב נוסף.

*הכותבת הינה עו"ד המתמחה במשפט אזרחי-מסחרי, לרבות דיני חברות, דיני מקרקעין, דיני משפחה, ירושות וצוואות, הסכמים מסחריים, הקמה וליווי חברות בכל תחומי המשפט, תקשורת ומדיה.

** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברת איננה נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.