15 "כללי אצבע" בעסקת רכישת דירת מגורים

1. ככלל, אין זה מומלץ לרוכשי זכויות בדירת מגורים לחתום על "זיכרון דברים" או על התחייבות אחרת בדומה לכך טרם חתימת הסכם מכר.

2. יש לבדוק היטב את מצב רישום הזכויות בדירה טרם חתימת הסכם המכר. בדיקת "נסח רישום" של הדירה, אותו ניתן לקבל בקלות רבה מלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), ילמד את הרוכש, בין היתר, האם הזכויות בדירה אכן רשומות ע"ש המוכר והאם זכויותיו בנכס נקיות משעבודים ו/או צווי עיקול ו/או זכויות צד ג'.

3. במידה והדירה אינה רשומה בלשכת רישום מקרקעין, יש לבדוק היטב את מצב רישום הזכויות בדירה ברשות מקרקעי ישראל וב"חברה המשכנת" (ככל שהזכויות רשומות במקומות אלו). חשוב מאוד גם לבדוק ברשם המשכונות האם הזכויות בדירה שועבדו לטובת צד ג'.

4. יש לפנות לוועדה המקומית הרלוונטית טרם חתימת הסכם המכר ולבדוק האם ישנן חריגות בניה בדירה, כגון בניה ללא היתר, שימוש חורג וכיוצ"ב.

5. יש לבדוק טרם חתימת הסכם המכר מה גובה מס הרכישה אותו צפוי הרוכש לשלם למנהל מיסוי מקרקעין בעקבות רכישת הזכויות בדירה, והאם יש באפשרותו ליהנות מאחד הפטורים הקבועים לכך בדין. בדיקה מוקדמת של עניין זה תסייע לרוכש לקבל החלטה מושכלת האם ברצונו לרכוש את הדירה בשים לב לתשלום מס הרכישה הכרוך בכך.

6. יש לבדוק האם חל על הדירה "היטל השבחה", ובמידה וכן, מה גובהו. אמנם היטל השבחה חל (באופן עקרוני) על המוכר, אולם, חשוב מאוד שהרוכש יבדוק זאת טרם רכישת הדירה, שכן הדבר עלול, בין היתר, לעכב במשך זמן רב קבלת אישור עירייה לצורך העברת הזכויות בדירה ורישומן ע"ש הרוכש.

7. בדיקה נוספת שחשוב לבצע טרם חתימת הסכם המכר הנה בדיקת האזור בו נמצאת הדירה, ומה הבניה הצפויה להתבצע בסמוך לנכס במהלך השנים הקרובות. הדרך לכך היא לפנות לוועדה המקומית הרלוונטית ולבדוק את התוכנית ("תב"ע") החלה על האזור בו נמצאת הדירה.

8. מומלץ גם לבדוק טרם חתימת הסכם המכר האם ישנם ליקויים ו/או פגמים גלויים ו/או נסתרים בדירה, כגון ליקויי רטיבות - הנפוצים מאוד בדירות מגורים כיום.

9. יש לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה לטובת הקונה מייד לאחר חתימת הסכם המכר וכתנאי להעברת התשלום הראשון למוכר עבור הזכויות בדירה. במידה והדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, יש לשעבד את הזכויות בדירה לטובת המוכר ב"רשם המשכונות" וגם להודיע ל"חברה המשכנת" הרלוונטית (באם ישנה) על בצוע העסקה. פעולות אלו יגנו על זכויות הקונה מפני אפשרויות בלתי רצויות של עסקאות מאוחרות בהן מכר המוכר את זכויותיו בדירה לאדם נוסף ו/או צווי עיקול שהוטלו על זכויות המוכר בדירה במהלך תקופת הביניים למן מועד חתימת הסכם המכר ועד למועד העברת הזכויות ורישומן ע"ש הרוכש.

10. יש לציין בהסכם המכר כי המוכר לא ישנה את מצבה הפיזי של הדירה (למעט "בלאי טבעי") במהלך התקופה למן מועד חתימת הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה בה לרוכש כמוסכם.

11. יש לציין בהסכם המכר כי היה ויוטל צו עיקול על זכויות המוכר בדירה למן מועד חתימת הסכם המכר ועד למועד העברת הזכויות ורישומן ע"ש הרוכש, אזי שעל המוכר לדאוג לביטולו ללא דיחוי.

12. לא לשכוח לדווח על עסקת הרכישה למנהל מיסוי מקרקעין במועד הקבוע לכך בדין, אחרת הרוכש צפוי לשלם למנהל מיסוי מקרקעין קנסות בסכומים גבוהים, בגין תקופת האיחור בדיווח. נכון להיום, יש לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על בצוע העסקה בתוך ארבעים ימים למן מועד חתימת הסכם המכר או "זיכרון דברים" (ככל שנחתם) – לפי המוקדם, ויש לזכור שמועד זה משתנה מעת לעת ע"י המחוקק.

13. במידה והרוכש נעזר בהלוואת משכנתא לצורך תשלום התמורה עבור הזכויות בדירה, בעוד הדירה משועבדת כבר לטובת הבנק של המוכר, בגין הלוואת משכנתא שלקח המוכר בעת שרכש את הדירה, אזי יש לקבל מהבנק של המוכר "מכתב כוונות" (בדרך כלל מוגבל בזמן), בו מודיע הבנק של המוכר מה סכום יתרת הלוואת המשכנתא העדכנית של המוכר, וכי הוא מתחייב לבטל את השעבוד הרשום לטובתו על זכויות המוכר בדירה, במידה ומלוא הסכום האמור ישולם לו.

14. יש לערוך "פרוטוקול מסירה" במועד מסירת החזקה בדירה לרוכש, בו מתועד מצבה העדכני של הדירה במועד המסירה.

15. לבסוף, לא לשכוח כמובן להשלים את העברת הזכויות בדירה בתום עסקת הרכישה ולרשום אותן ע"ש הרוכש כשהן נקיות מעיקולים ו/או שעבודים ו/או כל זכות לטובת צד ג' (מלבד רישום משכנתא לטובת הבנק של הרוכש, ככל שנלקחה הלוואת משכנתא ע"י הרוכש).

האמור לעיל מהווה רקע כללי שאין להסתמך עליו, ואינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי.

הכותב, עו"ד משה עוזיאל, מתמחה ובעל ניסיון רב בייצוג וליווי לקוחות בעסקאות רכישת זכויות ו/או מכירת זכויות בדירות מגורים, מגרשים ונכסים אחרים, וכן בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי ברחבי הארץ.