מהו זכרון דברים ?
בדרך כלל זכרון דברים הינו מסמך קצר ותמציתי אשר נערך על ידי הצדדים עצמם לאחר שהסכימו ביניהם על עסקה במקרקעין, כאשר הפרטים שלרוב כלולים בו הינם: פרטי הצדדים, פרטי הנכס נשוא העסקה, המחיר עליו הוסכם ומועד מסירת החזקה בנכס.
הסיכונים בחתימת זכרון דברים טרם ביצוע כל הבדיקות הנדרשות:

כאמור, חתימת זכרון דברים עלולה לגרום נזקים הן למוכר והן לקונה. מוכר דירה עלול למצוא עצמו כבול במסמך חוזי עם קונה, אשר אינו משלם לו עבור הדירה למרות שהתחייב לעשות כן, כאשר הקונה אף יכול לרשום לעצמו הערת אזהרה על הנכס מכח זכרון הדברים שנחתם. במצב זה המוכר מצד אחד אינו יכול למכור את הדירה לאף קונה אחר ומצד שני אינו מקבל את כספו עבור הנכס. לגבי רוכש הנכס, זה עלול למצוא עצמו כבול במסמך חוזי מחייב לרכוש את הנכס, אף שקיימים פגמים בזכויות המוכר בנכס או בעיות במבנה עצמו כגון חריגות בניה וכיו"ב. שני הצדדים עלולים למצוא עצמם מנהלים מערכה משפטית ארוכה ויקרה על מנת להשתחרר מאותו זכרון דברים.

ראשית, הדין והפסיקה רואים בזכרון דברים חוזה לכל דבר ועניין, וזאת כאשר הוא כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא באלה פרטים. אף אם חסר פרט כלשהו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון דברים, ובלבד שברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעסקה מחייבת.
רבים מוסיפים בזכרון הדברים סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם תוך מספר ימים או שבועות, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין בכך כדי לשלול מתוקפו העצמאי של זכרון הדברים.

גם רשויות המס רואות במועד עריכת זכרון הדברים כמועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עסקה. במקרה זה יש להודיע על ביטול עסקה למס שבח, כדי להימנע מחבות במס בגין עסקה שלא התממשה.

יש לזכור כי את מס השבח ומס הרכישה בגין עסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום העסקה, ומאחר ומבחינת רשויות המס יום העסקה הוא יום זכרון הדברים, הרי שגם אם רק חודש לאחר זכרון הדברים נחתם הסכם מכר, הרי שאת המס יש לשלם בהתייחס למועד חתימת זכרון הדברים המוקדם.

לדוגמא: אם קיימת תב"ע המגדילה את הזכויות בגין הדירה הנמכרת וקיימת חבות גבוהה בהיטל השבחה, והמוכר לא בדק זאת ולא היה מודע לכך במועד עריכת זכרון הדברים, יתכן מאוד כי מהמחיר שחשב המוכר שיקבל, ישאר לו פחות כסף, מאחר והוא ידרש לשלם את היטל ההשבחה האמור.

לסיכום, מומלץ מאוד להימנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים בקשר לעסקת מכר דירה, ויש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר.

אין באמור לעיל להוות תחליף לייעוץ משפטי ו/או המלצה לנקיטה בפעולה כלשהי.

הכותב: שי טל, עו"ד ומגשר, מומחה לדיני מקרקעין


עודכן ב: 24/07/2013