בפסק דין שניתן בשבוע שעבר (יום ב') בבית המשפט העליון נדון מקרה בו אדם רכש דירה מאדם שהתחזה לבעל הדירה, כאשר לטובת הקונה נרשמה הערת אזהרה על הדירה. לאחר חודשיים מכר הרוכש את הדירה לצד שלישי. מספר שבועות לאחר מכן נרשמה הבעלות בדירה על שם הקונה הראשון, ולאחר מכן נרשמה הבעלות על שם הצד השלישי.

בעל הדירה האמיתי גילה את התרמית שנעשתה על ידי אותו נוכל, ופנה לבית המשפט. בית המשפט העליון קבע שיש להחזיר לו את הדירה וכתוצאה מכך הפסידו שני הקונים את כל הכסף ששילמו וכן את הנכס עצמו. יחד עם זאת נקבע, כי מאחר וערכו שיפוצים בדירה, יקבלו חזרה מבעל הדירה סך של 35 אלף שקלים ששילמו עבור השיפוץ.

בית המשפט קבע, כי שני הקונים, הן הראשון והן השני, לא פעלו כנדרש למרות שלא ידעו שמדובר בתרמית. בית המשפט קבע כי לו היו פועלים בצורה שונה, יתכן ולא היו עומדים במצב זה כיום. פסק הדין מציב רשימה של דרישות שאם לא מולאו, יהיו חשופים הקונים לאפשרות של אבדן כל כספם וכן אבדן הדירה שקנו.

אז מה ניתן לעשות כדי להימנע ככל האפשר ממצב זה?

ראשית, יש להיעזר בשרותי עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן. בעניין זה מומלץ להימנע ממצב בו עו"ד אחד מייצג את שני הצדדים. אמנם ייצוג כזה הוא זול יותר לעיתים, אולם קיים חשש שאותו עורך דין לא יוכל לייצג נאמנה את האינטרס שלכם. בנוסף, במקרה שהעסקה תיכשל, הוא לא יוכל לייצג אתכם וממילא תאלצו לפנות לאחר. בנוסף, לעו"ד העוסק בנדל"ן באופן קבוע יהיה, בדרך כלל, ביטוח מתאים, בעוד שיתכן שעו"ד שאינו עוסק בייצוג בעסקאות נדל"ן באופן קבוע לא ירכוש ביטוח כזה, שעלותו גבוהה ביותר.

הדבר השני החשוב שיש לעשות הוא לוודא כי הייצוג שתקבלו מעוה"ד יכלול לא רק את עריכת ההסכם, אלא גם בדיקות מקדמיות שונות שחלקן יפורט בהמשך, מעבר לבדיקות הרגילות, שיש לבצע עוד לפני החתימה על ההסכם.

נראה שלא ניתן להגזים בחשיבות של קבלת ייצוג על ידי עו"ד בעסקאות נדל"ן, בייחוד מאחר ומדובר בעסקה שרוב האנשים מבצעים רק פעם או פעמיים במשך כל ימי חייהם, וכן מאחר ובמידה והעסקה מתבטלת או נכשלת, קיים סיכון גבוה יותר לכך שכל הכסף שהושקע ברכישת הדירה יאבד.

יובהר, כי במקרה שבו עוסק פסק הדין, היו כולם מיוצגים על ידי עו"ד, כאשר בעסקה הראשונה היו הקונה ומוכר מיוצגים על ידי אותו עו"ד.

ככלל, בעסקה לרכישת דירה מאדם פרטי (לא קבלן), ישנם שני מקרים עיקריים: הראשון, קניה מהבעלים הרשום של הנכס. השני, קניה ממי שלטובתו רשומה הערת אזהרה בלבד, אולם הוא אינו רשום כבעל הנכס.

במקרה הראשון, הקל יותר, יש לבדוק את תעודת הזהות של בעל הנכס, המוכר, ולדרוש תעודה נוספת לאימות (למשל רישיון נהיגה). במידה ואחת התעודות בלויה או מעוררת חשד יש לדרוש לקבל תעודות נוספות או לראות תעודה חדשה במקום זו הבלויה. תעודת זהות בלויה או סירוב להציג תעודה נוספת צריכה להדליק "נורת אזהרה" לגבי זהותו של המוכר. "נורת אזהרה" נוספת שצריכה להידלק היא כאשר הסכום המבוקש נמוך בצורה משמעותית משווי השוק של הנכס.

יש להדגיש כי המצב הרצוי הוא כמובן לבצע עסקאות רק עם מי שרשום כבעל הנכס, אולם לעתים ישנם מצבים בהם מתעכב רישום הזכויות על שם הבעלים מסיבות שונות, ואין לפסול על הסף ביצוע עסקאות כאלה, אולם יש לנקוט בצעדים מתאימים על מנת לוודא את כשרות העסקה ויש לבצע בדיקות מעמיקות יותר מאחר ועסקה עם מי שאינו בעל הזכויות הרשום הינה מסוכנת יותר.

 

הצעדים המתאימים לבדיקת כשרות העסקה:

• ראשית, בעסקה עם מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה בלבד יש לבדוק מדוע טרם נרשמה הבעלות על שם המוכר. בנוסף חשוב לבדוק את ההסכם שבין המוכר לבין הבעלים הרשום של הנכס.

 

• יש לבדוק האם המוכר שילם את כל התמורה לבעלים הרשום של הנכס, ולדרוש הוכחות או אישור של הבעלים הרשום של הנכס לכך שקיבל את כל התמורה, ובמידה ולא שולמה כל התמורה: מדוע לא שולמה.

 

• יש לוודא כי התשלומים עבור הרכישה יפרסו בהתאם להתקדמות העסקה, ולהימנע מלשלם את כל הכסף או את רובו לפני שנרשמה הבעלות על שם המוכר.

 

• יש לבדוק מתי נחתם ההסכם בין המוכר לבין הבעלים הרשום של הנכס, ובמידה והנכס נמכר תוך זמן קצר ממועד הרכישה יש לבדוק מדוע מבקש המוכר למכור את הנכס אם רק קנה אותו.

 

• בנוסף מומלץ לפנות אל הבעלים הרשום של הנכס ולבדוק האם אכן מכר את הנכס והאם היו בעיות כלשהן במהלך העסקה.

 

• מומלץ ביותר לפנות אל עוה"ד של המוכר, ולבדוק האם דבר מה עורר את חשדו במהלך ביצוע העסקה עם הבעלים הרשום של הנכס (למשל, תעודת זהות בלויה). 

ראוי להדגיש, כי גם אם יבוצעו כל הבדיקות הנ"ל, כמו גם כל הבדיקות האחרות שיש לבצע, קיים סיכון. אולם על מי שקונה נכס חלה חובה להקטין את הסיכון ככל האפשר, על מנת שלא ניתן יהיה לטעון כלפיו שלא בדק כראוי.

רשימת הבדיקות אינה רשימה סגורה אלא מדובר בבדיקות מומלצות על מנת לשמור על זכויותיכם וכספיכם, ויש להוסיף ולבדוק עניינים נוספים במידת הצורך ובהתאם לאופייה ונסיבותיה של כל עסקה ועסקה.