מכרז דיירים לקבלני תמ"א 38

תמ"א 38 ושיטת מכרזים חדשה

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה לאפשר לבעלי דירות במבנים ישנים לחזק אותם כנגד רעידות אדמה, תוך כדי השבחת נכסיהם. בישראל ישנם בניינים רבים הבנויים על קומת עמודים שאינה יציבה דיה, ומשכך עלולה במקרה של רעידת אדמה לגרום לקריסת כל הבניין. רק לפני 170 שנה חרבה צפת ברעידת אדמה, בה נהרגו כ-2000 איש. באותה רעידת אדמה חרבה גם טבריה. נוכח רעידות אדמה שפקדו את ישראל גם בשנים האחרונות, קיים חשש סביר שרעידה בעוצמה חזקה עלולה להתרחש וכדאי להיערך אליה בהתאם.

הבשורה הגדולה טמונה בסעיף חוק המקרקעין- התשכ"ט 1969, הדן בהוספת דירות לבניין, אגב חיזוקו לפי תמ"א 38. החוק החדש קובע ככלל כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות. אולם, כדי למנוע מצב שבו בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעלי דירות בודדים לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה על פי התמ"א, המפקח על רישום בתים משותפים רשאי לאשר תוספת בנייה אם 2/3 מבעלי הדירות מבקשים זאת ואם מספר הדירות שייבנו לא יעלה על 1/3 ממספר הדירות בבניין הקיים, וכן ששטח הדירות החדשות לא יעלה על 1/3 מהשטח הבנוי בבניין.

כאשר מדובר בעבודה הנעשית על פי היתר בניה שהוצא מכוח תמ"א 38, הוריד החוק החדש את רף ההסכמה הדרוש, באופן בו מנוטרל כוחו של דייר בודד לטרפד תוכניות חיזוק, וכן מוחלשת יכולתו של דייר לנקוט עמדה סחטנית ולאלץ את יתר הדיירים לקנות את הסכמתו במחיר גבוה.

בהחלישו את עמדת המיקוח, בעיקר של בעלי הקומות העליונות, שהיוו עד היום את אבן הנגף המרכזית מיישום תמ"א 38, ויצירת איזון ראוי בין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשיפור עמידותם מפני רעידות אדמה לבין זכויות הקניין של בעלי הדירות בבית המשותף, צפוייה להיות פריצת דרך ביישום רחב היקף של תמ"א 38.

לאחרונה פותחה שיטה חדשה, המזמינה את בעלי הדירות לנקוט בשיטה של מכרז, שישתתפו בה יזמים פוטנציאלים, על מנת שהיזמים יתחרו ביניהם ויתנו את ההצעה הטובה ביותר לבעלי הדירות בכך ישמרו בעלי הדירות את הכוח אצלם ויוכלו לבחור את היזם הטוב ביותר עבור בניית הדירות שבבעלותם המשותפת. בעלי דירות המעוניינים לשמוע יותר על השיטה החדשה מוזמנים לפנות למשרדנו.

יש לציין כי באמצעות מכרז אנו מחזירים את הכוח לדיירים ומאפשרים להם לבחור את הקבלן המתאים להם ביותר. חשוב מאוד לעשות זאת על ידי הסכמה של רוב הדיירים כך גם נרוויח בניין יפה יותר וגם שלום בית.

עו"ד איתי פיינה, מומחה בתחום הנדל"ן.