עורך דין רוני אילן - ההמלצה למשכירי נדל"ן

שכירות דירה ו/או בית ו/או משרד הנה עסקה מתמשכת מעצם טיבה. כתוצאה מכך, מתקיימת בה מערכת יחסים בין הצדדים הכוללת התחייבויות הדדיות שעל הצדדים לקיים לאורך זמן. משכך, חשוב לצדדים להבטיח את מאגר זכויותיהם ולגדר את התחייבויותיהם.

מצד המשכיר, ההתחייבות היא להסדיר באופן רחב ככל שניתן את הביטחונות שימסור לו השוכר, אשר יבטיחו את קיום התחייבויותיו. מצד השוכר, ההתחייבות היא להגביל את חובותיו השונים כלפי הנכס וכן את התחייבותו הכלכלית כלפי המשכיר.

טעות רווחת נפוצה היא לחשוב כי הביטחונות נועדו רק להבטחת התשלומים של דמי השכירות. המשכיר מבקש ביטחונות גם למקרים שבהם השוכר יגרום נזק לנכס, יותיר חובות לרשויות שונות או לוועד הבית, ובמקרים קיצוניים גם יגרום לנזק לצד שלישי, שכן לדוגמה. בנוסף, המשכיר חשוף להתנהגות השוכר במקרה שזה לא יפנה הנכס בתום תקופת השכירות.

יכולת השוכר להעמיד ביטחונות תעיד גם על קבלת האחריות מבחינתו בנוסף ליכולתו הכלכלית, דבר המסייע למשכיר בקבלת החלטות אם להשכיר הנכס לשוכר העומד מולו.

הבטוחות האפשריות השונות

הבטוחה הטובה מבחינת המשכיר הנה ערבות בנקאית אוטונומית, שכן ניתן לממשה לפי החלטת המשכיר ביום בו יחפוץ לממש את כלל זכויותיו על פי ההסכם. חסרונה של הערבות הבנקאית הנה העמלה שגובה הבנק, לרבות החובה של השוכר להפקיד בגין ערבות זאת כסף. לחלופין, יכול המשכיר לדרוש מהשוכר להפקיד סכום כספי שישמש בטוחה לשכירות.

המשכיר יהיה רשאי לעשות שימוש בערובה אך ורק בכפוף לתנאי ההסכם עליו חתמו הצדדים לצורך מימושה המלא ו/או חלק ממנה.

במקרה שהשכירות מסתיימת ללא כל הפרת ההסכם, הפיקדון יוחזר לשוכר בתום תקופת השכירות. להחזר זה יש צורך להוסיף ריבית והצמדה וגם זאת בהתאמה להסכם עליו חתמו הצדדים.

מימים קדומים משתמשים גם בבטוחה אחרת של שטרי חוב חתומים על ידי השוכר וערב אחד או יותר. המשכיר עשוי לדרוש יותר מערב אחד (וזוהי זכותו).

חלופה אחרת הנה שיקים מן השוכר אל המשכיר. באם השיקים יחזרו, ניתן יהיה לפנות ישירות להוצאה לפועל וללא כל צורך בפתיחת הליך משפטי להוכחת החוב, (ההוצל"פ מזהה בשיק הוכחה של החוב לפי הסכום הכתוב בשיק).

בנוגע לשאר חיובי השוכר האחרים, כמו למשל ארנונה חשמל, גז, מים דמי ניהול וכו', ניתן לדרוש מהשוכר למסור למשכיר שיקים על סכום מוסכם (או ריקים) לפקודת הרשות המתאימה, ואלו ישמשו לתשלום חובות השוכר ביום סגריר.

ההמלצה למשכירי נדל"ן

יומלץ למשכיר שלא להחזיר לשוכר כל בטוחה מכל סוג שהוא בטרם בדק המשכיר כי השוכר עמד בכלל התחייבויותיו כלפי הרשויות על פי מחויבותו בהסכם השכירות.

לבסוף, בטרם ייפגשו הצדדים לקיים פרוטוקול מסירה חזרה למשכיר עם העברת החזקה בפועל לידי המשכיר, יוודא המשכיר כי הנכס אכן פונה וכי הוא במצב כפי שקיבל אותו השוכר ביום תחילת השכירות ו/או במצב ראוי, וכל זאת כמוסכם בין הצדדים בחוזה השכירות.