כיצד מבצעים בדיקת שעבודים על נכס מקרקעין?

טרם רכישת נכס מקרקעין, למשל, דירה או מגרש, יש לערוך מספר בדיקות מקדמיות. מטרתן להבטיח את זכויות הקונה בנכס ולוודא כי כספו מושקע היטב ולא יגרם לו נזק כלכלי בעקבות העסקה. בין הבדיקות המקדמיות הללו: בדיקת זהות הבעלים, על מנת לוודא כי מי שטוען להיות בעל הנכס, הוא אכן בעליו. זו גם תיתן מידע על טיב הזכות, למשל, האם מדוב בבעלות מלאה או בחכירה. לצדה של בדיקה זו, בדיקת השעבודים, אשר מטרתה היא לוודא כי אין לגורם שלישי, זכויות בנכס (למשל, הערת אזהרה, משכנתא וכיו"ב). כאשר קיים שעבוד על הנכס, יש לקבוע מנגנון להסרתו, כך שזכויות הקונה לא יפגעו בשום צורה.

חשוב להדגיש כי קביעת המנגנון מוכרחה להיעשות טרם החתימה על הסכם המכר ואל לו לקונה, להעביר כספים למוכר, ללא שהוסר השעבוד. העדר נכונות מצד המוכר לדאוג לדבר, טרם החתימה על החוזה, צריכה להדליק נורה אדומה לקונה.

כיצד בודקים אם קיים שעבוד?

ההנחה הרווחת היא כי בדיקת שעבוד, מתבצעת באמצעות נסח הטאבו בלבד, אולם נסח הטאבו רלוונטי לבדיקת קיומו של שעבוד, רק כאשר הנכס רשום בלשכת המקרקעין. אולם, מרבית הנכסים בישראל, אינם רשומים בלשכת המקרקעין, אלא במקומות אחרים, כגון מינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במצב זה, בדיקת השעבוד תתבצע אצל רשם המשכונות ובגורם בו רשום הנכס, למשל, במינהל מקרקעי ישראל.

ניתן לעשות את בדיקת השעבוד באינטרנט, באמצעות הזנת שם ותעודת זהות של בעל הנכס. בין אם מדובר במידע מלשכת רישום המקרקעין ובין אם מגורם אחר, משנתקבל המידע אודות הנכס, יש לעיין בו היטב כדי לוודא כי אין בו כל עיקול או שעבוד, על זכויותיו של המוכר בנכס. מומלץ שלא להסתפק בבדיקה אחת, אלא לבצע שתי בדיקות לפחות. האחת, עם מציאת הנכס והשנייה, לפני החתימה על הסכם הרכישה.

חשיבותה של הבדיקה

לא נוכל להפריז בחשיבותה של בדיקת קיומם של שעבודים, בדיקה זו היא קריטית עבור הקונה! זאת משום שאם הזכויות של המוכר אינן נקיות מעיקולים ושעבודים, עלול הדבר לגרום לקונה לנזק כלכלי עצום. בין השאר משום שכאשר נרשם שעבוד לפני מכירתו של הנכס, הוא קודם לזכויות הקונה. כלומר, זכויות הקונה בנכס שרכש, כפופות לשעבוד.

נבהיר זאת באמצעות דוגמא: אדם קנה דירה, ללא שביצע בדיקת שעבודים. הדיה משועבדת במשכנתא והקונה לא הגן על עצמו, כך שהזכויות בנכס יעברו אליו נקיות משעבוד. במצב זה, זכויותיו של הקונה בדירה, כפופות לאותו שעבוד, כך שהשווי שלהן נמוך יותר מן המחיר ששילם עבורן הרוכש. חמור מכך – בעל השעבוד יכול לממש את השעבוד ולמכור את הדירה על מנת לפרוע את חובו של המוכר.

במצב זה, כל השקעתו של הקונה בדירה, הולכת לטמיון! איך נמנעים ממצב כזה? עם מציאת הנכס אותו רוצים לרכוש, פונים לייעוץ וייצוג משפטי של עורך דין העוסק בדיני מקרקעין. עורך הדין יטפל בכל האספקטים המשפטיים של הליך הרכישה, החל משלב בדיקת השעבודים וכלה בניהול משא ומתן מול המוכר ועריכת הסכם מכר, אשר יגן על זכויות הקונה במלואן.