כל מה שחשוב לדעת על מיסוי מקרקעין

ישנן עסקאות מסוימות במקרקעיו, אשר ביצוען כרוך בתשלום מס. במאמר זה נתמקד בשני סוגים של מיסי מקרקעין: מס רכישה, המוטל על מי שרוכש נכס מקרקעין כמו דירת מגורים, חנות או מגרש ומס שבח, מס המוטל על מי שמוכר זכות במקרקעין. במאמר זה נתמקד בתשלום המיסים הללו בעת רכישת/ מכירת דירה.

רוכשי דירות מחויבים בתשלום מס רכישה, כאשר גובה המס, תלוי בשווי הדירה והוא מדורג:

יש מסלול רגיל ובו שתי מדרגות מס: 3.5% ו- 5% ויש מסלול של דירה יחידה ובו שלוש מדרגות מס: 0.5%, 3.5% ו-5%. התנאי לזכאות במסלול זה, הוא שהדירה הנרכשת הנה הדירה היחידה של הרוכש. החריג לכך הוא מצב שבו מדובר בנכס שאינו דירת מגורים. במצב זה, גובה המס הוא קבוע ויהיה 5% משווי הרכישה.

הרוכש דירה חייב להצהיר על הרכישה, למנהל מיסוי המקרקעין, תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה. לאחר הגשת ההצהרה, מקבל הרוכש שומת מס רכישה, אותה עליו לשלם בתוך שבועיים. לעיתים, הרוכש מעוניין לחשב באופן עצמאי את סכום מס הרכישה ובמצב זה, עליו להגיש הצהרה תוך 50 יום ובה עליו לפרט את אופן החישוב ואת סכום השומה. מנהל המיסוי, יכול לקבל את החישוב או לדחות אותו.

הנחות ופטור מתשלום מס רכישה

בנסיבות מסוימות שנקבעו בחוק, ניתן לקבל הנחה בתשלום מס רכישה ואף פטור מוחלט. למשל, כאשר מדובר בסיטואציה של פינוי בינוי: אדם מפונה מדירתו ומקבל בתמורה, דירה אחרת. במצב זה, פטור הרוכש, ממס רכישה.

הנחה בתשלום מס רכישה, ניתנת בין השאר, לאוכלוסיות מסוימות כמו נכים ועולים חדשים. אלו ישלמו מס רכישה אשר אינו עולה על 0.5%. דוגמא נוספת למקרה שבו תינתן הנחה בתשלום מס רכישה: כאשר אדם מקבל דירה במתנה מקרוב משפחה. מס הרכישה אשר הוא יידרש לשלם, יהיה נמוך בשליש מסכום המס שהיה צריך לשלם.

מס שבח

מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין ואנו מתמקדים כאמור, במכירת דירת מגורים. השבח הוא הרווח שעשה המוכר, בשל ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה. לשם חישוב המס, יש לקבוע תחילה, מהו יום המכירה ומהו יום הרכישה. יום המכירה יהיה היום שבו התגבשה הסכמה פורמאלית בין הצדדים. לעיתים ניתן יהיה לראות במועד החתימה על זכרון דברים כיום המכירה, במקרים אחרים, יום העברת התשלום הראשון על ידי הרוכש. יום הרכישה, הוא המועד שבו רכש המוכר בעבר את הדירה. במקרים בהם לא ברור מהו מועד הרכישה, יהיה זה היום בו נרשמו הזכויות בדירה על שמו של הרוכש, המוכר כיום את הדירה.

החוק כולל מספר מסלולים של פטורים לרוכשי דירות מגורים. ביניהם:

1. פטור לדירת מגורים מזכה: פטור זה כולל מספר תנאים, למשל, שהדירה שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה ושבעליה הוא יחיד ולא חברה.

2. פטור אחת לארבע שנים: זכאות לפטור ממס שבח, אחת לכל ארבע שנים, במכירת דירה אחת.

הרוכש או מוכר זכות במקרקעין, חייב בתשלום מס, אלא אם הוא זכאי לפטור או הנחה בתשלום המס. מטבע הדברים, ישנו לעיתים קרובות, קושי בהבנת לשון החוק ובירור האם קיימת זכאות לפטור או הנחה, או אם לאו. לשם כך, חשוב מאוד לפנות לייעוץ משפטי של משרד עורכי דין, העוסק בתחום המקרקעין, על מנת שניתן יהיה לממש את הזכות לפטור או הנחה בתשלום המס.