השכרתם דירה והשוכר לא משלם? תביעה לפינוי מושכר

מחירי המקרקעין במדינת ישראל בשנים האחרונות עולים ואיתם הדרישה לשכירות של דירות מגורים. עם העליה בהיקף השכרת הדירות, בעלי דירות רבים מוצאים עצמם עומדים מול שוכרים אשר החליטו לא לשלם את דמי השכירות מסיבות שונות שאינם מוצדקות. בעבר סוגיית פינוי דייר מדירה מושכרת היתה מורכבת וההליך בפני בית המשפט היה ארוך ביותר, דבר אשר הקשה מחד על בעלי המקרקרעין ומאידך גיסא יצר תמריץ לשוכרים סוררים לא לשלם את דמי השכירות מתוך ידיעה כי עד שהצדק ייעשה יחלוף זמן רב.

משכירי דירות נתקלים לעיתים במצב בו עליהם להגיש תביעת פינוי נגד שוכר, המסרב לפנות את הנכס. בשל שכיחותו של מצב זה, ייחד המחוקק בשנים האחרונות הליך משפטי קצר, אשר כל מטרתו היא לדון בסעד הפינוי בלבד, על מנת לפנות את השוכר הסרבן מן הנכס כמה שיותר מהר וכך להגן למעשה על זכותם הקניינית של בעלי נכסים. הליך זה נקרא תביעה לפינוי מושכר ועניינו אך ורק בסעד הפינוי. במסגרת הליך משפטי זה, לא ידון בית המשפט בכל סעד אחר.

בשל ההבנה כי שוכר השוהה בנכס שלא כדין, גורם לנזק כלכלי רב למשכיר, נקבע כי הדיון בתביעות פינוי, ייערך לא יאוחר מ-30 יום מן המועד האחרון להגשת כתב הגנה בתיק. כתב התביעה אינו צריך להיות ארוך, אלא תמציתי ועל התובע לצרף עם כתב התביעה, את כל ראיותיו. בית המשפט ידון בתביעה ויחליט האם להורות לנתבע, השוכר, לפנות את הנכס. ראוי לציין כי הואיל ועל כתב התביעה מחד להיות תמציתי ומאידך, לכלול את כלל הראיות והסיבות המשפטיות לפינוי, ישנו צורך הכרחי לשכור שירותי של עורך דין אשר בקיא בתביעות מסוג אלו שכן כל רשלנות בניהול ההליך תוביל להשארת השוכר בדירת המגורים.

האם בכל מקרה של שוכר סרבן, יש להגיש תביעה לפינוי מושכר? לעיתים, מספיק מכתב התראה חריף מעורך הדין של המשכיר בכדי להוציא את השוכר מן הנכס. במקרים אחרים, יש להגיש תביעה לבית המשפט. ישנם גם שוכרים מפרי חוק, אשר אינם מצייתים אף לצו הפינוי ובמצב כזה, יש לפנות להוצאה לפועל.

ביצוע צו פינוי על ידי הוצאה לפועל

ישנם שוכרים אשר אינם מפנים את הנכס, גם לאחר שניתן נגדם צו פינוי במסגרת תביעה לפינוי מושכר. במצב כזה, על המשכיר יהיה לפתוח תיק בהוצאה לפועל נגד השוכר. המשכיר יגיש בקשה לביצוע פסק הדין לפינוי ולשכת ההוצאה לפועל, בה נפתח התיק, תשלח אזהרה לשוכר, כי נפתח נגדו תיק הוצאה לפועל. מטרת האזהרה, היא לתת לשוכר הזדמנות אחרונה לצאת מן הנכס, לפני שינקטו נגדו הליכים נוספים. במידה ולא פינה השוכר את הנכס, הוצאה לפועל תפרוץ למושכר ותעקל את כל התכולה שבו השייכת לשוכר, לטובת החוב של השוכר למשכיר. בשלב זה יוחלף המנעול בדלת של הנכס, כך שהשוכר לא יוכל להיכנס.

תביעת פיצויים נפרדת

שוכרים השוהים בנכס שלא כדין, גורמים לעיתים לנזק כספי משמעותי למשכיר. הדבר בא לידי ביטוי בהפסד דמי שכירות, שכן השוכר אינו משלם לרוב למשכיר את תשלום דמי השכירות ומונע מן המשכיר, להשכיר את הנכס לשוכר אחר. לעיתים השוכר גורם לנזק לנכס עצמו, הדורש מן המשכיר לשכור בעלי מקצוע אשר יתקנו את הנזקים וכדומה.

בכל מקרה שבו נגרם למשכיר נזק, הוא יכול להגיש תביעת פיצויים נגד השוכר, אך זו כאמור תהא תביעה נפרדת מתביעת הפינוי, שכן תביעה לפינוי מושכר, דנה אך ורק בפינוי השוכר מן הנכס. נציין, כי המשכיר יכול להגיש את שתי התביעות יחד, אם יבחר במסלול של דיון רגיל, אולם אז הוא מוותר על יעילותו של ההליך המיוחד של תביעת פינוי מושכר וייאלץ להמתין זמן רב עד שהתביעה תדון במסלול הרגיל. הדרך המהירה ביותר לפינוי דייר מן הנכס, היא הגשת תביעה לפינוי מושכר.

לאחר שינוי החקיקה, תביעה לפינוי מושכר הינה הליך מהיר שנועד להטיב עם בעלי הדירות. על אף זאת, הואיל וההליך המשפטי הינו מהיר ותמציתי, יש לבצע זאת באופן מדויק ביותר על מנת למנוע טעויות אשר עשויות לעלות כסף רב לבעל הדירה. יחד עם זאת, בטרם הגשת תביעה מומלץ לשלוח מכתב התראה לשוכרים באמצעות עורך דין. מניסיון רב עם מקרים דומים, לאחר מכתב התראה השוכרים מפנים את הנכס ללא הליך משפטי, וזאת מתוך הבנה כי בתוך 75 ימים יפונו באמצעות צו בית משפט ואף ישלמו הוצאות משפט כבדות ביותר לבעל הדירה. במרבית המקרים, שוכרים אינם מגיעים למצב של פינוי באמצעות הוצאה לפועל, הואיל ומדובר בהליך לא נעים המבוצע בליווי משטרתי.