אחת הסוגיות המעניינות בדיני מקרקעין מתייחסת לנושא של הסגת גבול, ובפרט להבחנה שבין שוכר סרבן למסיג גבול. החוק נתן בידי בעל נכס את הזכות לפנות מסיג גבול מן הנכס, תוך שימוש בכוח סביר וכאן עולה השאלה, האם כלל זה חל גם לגבי שוכר סרבן?

מיהו מסיג גבול?


הסגת גבול היא שימוש בנכס שלא כדין, לרבות השתלטות של אדם על נכס שאינו שייך לו. בשל הפגיעה החמורה בזכות הקניין של בעל הנכס, הקנה לו חוק המקרקעין סמכות לעשיית דין עצמי. במסגרתה, רשאי יהיה בעל הנכס לפנות את הפולש מן הנכס תוך שימוש בכוח סביר ובתנאי כי לא חלפו יותר מ-30 יום ממועד הפלישה.


לעניין זה חשוב להדגיש שתי נקודות: האחת, כי מדובר בסמכות חריגה בחוק הישראלי משפעולת הפינוי יש בה סממן של אלימות. על כן, התווה המחוקק תנאים ספציפיים אשר רק בהתקיימם, יהיה המשכיר רשאי לנקוט דין עצמי. השנייה, שימוש בדין עצמי שלא בהתאם לחוק, חושפת את בעל הנכס לתביעה משפטית ועל כן לפני שפועלים, חשוב מאוד להיוועץ עם עורך דין מומחה.

שוכר סרבן אינו מסיג גבול


ההוראה בחוק המקרקעין המאפשרת לבעל נכס לפנות בכוח סביר אדם שפלש לנכס שלו, אינה חלה על שוכר אשר כניסתו לנכס הייתה על פי חוזה שכירות. הדבר נכון גם במקרה שבו השוכר אינו רשאי עוד להחזיק בנכס, למשל, כאשר תם חוזה השכירות.


כלומר, שוכר סרבן איננו מסיג גבול וכאשר מדובר על שוכר, פרמטר הזמן, קרי, הדרישה של 30 יום המנויה בחוק, איננה רלוונטית כלל וכלל. אם כן מה יכול המשכיר לעשות במצב שכזה? עליו לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ולהגיש באמצעותו תביעה לפינוי מושכר. אם השוכר גרם לנזקים, יוכל המשכיר להגיש גם תביעה כספית לפיצויים.

שימו לב: חל איסור מוחלט על נקיטת דין עצמי במקרה של שוכר סרבן. כל פעולה שכזו, בין שמדובר בניתוק המים והחשמל ובין שבהחלפת המנעול בנכס, היא אסורה וחושפת את המשכיר לתביעה נזיקית מצד השוכר. ויודגש: הדבר נכון גם במקרים שבהם לשוכר אין כל זכות חוקית להישאר בנכס. על המשכיר לפעול בנתיב שהתווה לו החוק ולהגיש תביעה לפינוי מושכר.

תביעה לפינוי שוכר


זהו ההליך אשר במסגרתו יפעל המשכיר לפינוי השוכר הסרבן מן הנכס. מדובר בתביעה אשר בה סעד אחד בלבד: סעד הפינוי ובית המשפט מחויב לקיים דיון בתביעה עד 30 יום לאחר המועד האחרון להגשת כתב הגנה בתיק.


משניתן פסק דין של פינוי, על המשכיר לתת שהות לשוכר לפנות את הנכס ואם אינו עושה כן, רשאי הוא לפנות להוצאה לפועל אשר תדאג לביצוע פסק הדין. מה קורה במצב שבו גרם השוכר למשכיר להפסד כספי? באפשרותו להגיש תביעה נפרדת לפיצויים, שבמסגרתה ידרוש פיצוי מלא בגין כל הנזקים שנגרמו לו עקב התנהגות השוכר.

תביעת פיצויים נגד השוכר


בכל מקרה שבו נגרם לבעל נכס נזק כתוצאה מהתנהגות השוכר, יהיה המשכיר רשאי להגיש תביעה לפיצויים נגד השוכר. התביעה תכלול דרישה לפיצוי בגין כל נזק שנגרם למשכיר, לרבות הפסד תשלום שכר דירה, נזקים לנכס עצמו ופיצוי מוסכם, אם הופיע סעיף כזה בהסכם השכירות.


זהו המקום לציין כי המשכיר רשאי להגיש תביעה אחת מאוחדת שבמסגרתה יתבע הן את סעד הפינוי והן את סעד הפיצוי. אולם אז יידרש לפנות למסלול רגיל של תביעה והמשמעות היא כי ייאלץ להמתין פרק זמן ארוך עד הדיון. בתקופה זו לא יתאפשר לו לפנות את השוכר מן הנכס, ועל כן במרבית המקרים יהיה כדאי לפצל את התביעות ולהגיש את תביעת הפינוי המסלול המקוצר. אז מחויב בית המשפט לקיים דיון בסעד הפינוי תוך זמן קצר.


עו"ד יוסי סביר - סביר ושות'. תודה לגב' ליבנה סביר ולדר' גיל סביר