פירוק שיתוף במקרקעין: מהן זכויות השותפים?

אחד הנושאים החשובים והמעניינים, בתחום המקרקעין, הוא פירוק שיתוף במקרקעין. זהו הליך משפטי, במסגרתו, מפורקת הבעלות המשותפת של שותפים בנכס מקרקעין והוא יחולק ביניהם באחת משתי דרכים: חלוקה בעין או חלוקה בשווי. סוגיה זו של פירוק שיתוף במקרקעין, מעוגנת בחוק המקרקעין ובמאמר זה נסקור את סעיפי החוק העיקריים הנוגעים לנושא זה.

זכות הפירוק: למי היא נתונה?

סעיף 37 לחוק המקרקעין, קובע כי כל שותף זכאי לדרוש, בכל זמן, את פירוק השיתוף. זכות זו היא מעין עקרון על ולראייה, קובע אותו הסעיף, כי במקרה שבו קיימת תניה בהסכם השותפות, אשר שוללת או מגבילה את זכות הפירוק, לתקופה העולה על שלוש שנים, בית המשפט יהיה רשאי להורות על פירוק השיתוף, על אף קיומה של התניה, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.

חשוב לציין כי זכות הפירוק אינה מותנית בהסכמת כל השותפים. אמנם, הליך הפירוק יהיה קל ומהיר יותר כאשר ישנה הסכמה של כלל השותפים לפירוק, אולם, בהעדרה, יכול כל אחד מן השותפים המעוניין בפירוק, לפנות אל בית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף.

פירוק על ידי חלוקה או על ידי מכירה

ישנן שתי דרכים לבצע פירוק שיתוף במקרקעין: פירוק בחלוקה בעין, או פירוק במכירה, על פי שוויה של הקרקע. סעיף 39 לחוק קובע כלל על פיו, כאשר מדובר במקרקעין אשר ניתנים לחלוקה, תהיה החלוקה בדרך של חלוקה בעין, קרי, חלוקה פיזית של הקרקע בין השותפים. זאת בשונה מחלוקה על פי שווי, אז מוכרים את הקרקע ומחלקים את הפדיון בין השותפים. אולם, סעיף 40 לחוק מסייג את הכלל הנ"ל וקובע כי במקרה שבו לא ניתן לבצע חלוקה בעין או במקרה שבו ניתן לבצע חלוקה בעין, אך זו תגרום להפסד משמעותי לשותפים, יבוצע הפירוק בדרך של מכירה.

פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג

ברבים מן המקרים של פירוק שיתוף במקרקעין, מדובר בדירת מגורים השייכת לבני זוג. סוגיה זו יכולה להיות מורכבת מאוד משתי סיבות : האחת, כי הליך הפירוק אינו משפיע רק על בני הזוג, אלא גם על הילדים. לאור זאת, קובע סעיף 40 (א) לחוק, כי פירוק השיתוף בדרך של מכירה, לא יבוצע עד אשר בית המשפט נוכח כי לילדים ולהורה המשמורן, ישנו הסדר מגורים חלופי המתאים לצרכיהם.

הסיבה השנייה למורכבותו של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, היא כי לרוב, הליך זה מתבצע במקביל להליך חלוקת הרכוש של בני הזוג במסגרת הגירושין. אז, ככלל, יתקיים הדיון בהליך הפירוק בשלב מוקדם, משום שיש בדבר כדי לייעל את הדיון הכולל בחלוקת הרכוש, שהרי דירת המגורים היא לרוב, הרכוש היקר ביותר של בני הזוג ומכאן, סביבה נעה המחלוקת העיקרית בין בני הזוג.