מהי עסקת מתנה ואיך מעבירים דירה ללא תמורה?

עסקת העברת דירה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין הנפוצה במיוחד בקרב בני משפחה וזאת לנוכח יתרונות המס שהיא מגלמת. עסקאות מעין אלה נערכות גם בכדי למנוע סכסוכי ירושה עתידיים.

ראשית, עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות בדירה (כולה, או חלקה) בחינם, בדרך של מתנה, כלומר ללא מתן תמורה מהצד המקבל (הנעבר) לצד הנותן (המעביר). יודגש – הכוונה בביטוי "ללא תמורה" מתייחסת לכל תמורה מסוג כלשהו, בין בכסף, בין בטובות הנאה, בין בטובין וכיו"ב.

באופן עקרוני עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות בלתי חוזרת, בלתי ניתנת לביטול, ובלתי מותנית.

יחד עם זאת, במקרים רבים, הצדדים לעסקה מתנים ביניהם תנאים כגון: מתן אפשרות לנותן המתנה להתגורר בדירה כל ימי חייו; התחייבות של מקבל המתנה שלא למכור את הדירה כל עוד נותן המתנה בחיים ו/או מתגורר בדירה וכו' והכל לפי צרכי הצדדים. בחלק מהמקרים ניתן להבטיח את התנאים באמצעות רישומה של הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

ביצוע העסקה: אין חובה להסכם, יש חובה לתצהירי העברה ללא תמורה

בכדי לבצע עסקת העברה ללא תמורה, נדרשים הצדדים לחתום על מס' מסמכים, בדיוק כפי שנעשה בעסקת מכר "רגילה". אולם, בשונה מעסקת מכר רגילה נדרשים הצדדים לחתום גם על "תצהירי העברה" הן של הצד הנותן והן של הצד המקבל וזאת בנוסף למסמכים האחרים הנדרשים בכל עסקת מכר (דיווח למיסוי מקרקעין, ייפוי כוח בלתי חוזר, שטרי מכר, טפסים שונים וכו'). בניגוד לעסקה "רגילה" בעסקת מתנה אין חובה לחתום על הסכם, יחד עם זאת, אם הצדדים מעוניינים להסדיר בניהם תנאים שונים, מומלץ ביותר לחתום על הסכם כתוב שיפרט את אותם התנאים.

מס שבח: נותן המתנה

העברת דירת מגורים מיחיד לקרובו (כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין) מזכה את המעביר/ים בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. בעקבות התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, החל מאוגוסט 2013 יינתן פטור ממס שבח רק בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים מהורה לצאצא (או ההפך) או בין בני זוג (לרבות ידועים בציבור) המתגוררים יחד בדירה שנה לפחות. בניגוד למצב שקדם לתיקון, פטור ממס שבח, בהעברה מאח לאח, יינתן רק אם הדירה המועברת נתקבלה בירושה או מתנה.

בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופת צינון המנויה בחוק של שלוש (אם התגורר בדירה) עד ארבע שנים (אם לא התגורר בדירה), עת שיחפוץ בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.

מס רכישה:

ראשית, הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה שונה מהגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. הגדרת קרוב לעניין מס רכישה כוללת - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

בתקנה 20 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (לעיל להלן: "תקנות מס רכישה") נקבע במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי (לפי שיעור שליש) בתשלום מס רכישה. כלומר מקבל דירה במתנה ישלם 1/3 משיעור מס הרכישה אשר היה חל עליו אם היה מדובר בעסקת מכר רגילה.

יחד עם זאת בתקנות מס רכישה נקבע חריג לעניין העברת דירה ללא תמורה בקרב בני זוג לגבי דירתם המשותפת; במקרה מעין זה העברת הדירה ללא תמורה פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה.

חשוב לזכור, אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, דהיינו מקבל המתנה ייאלץ לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל.

שומה עצמית למס רכישה במסגרת העברת דירה ללא תמורה

במסגרת עסקת העברה ללא תמורה נדרשים הצדדים לדווח למיסוי מקרקעין על העסקה. במסגרת הדיווח הנ"ל יש לציין בטופס ההצהרה את שווי הדירה המועברת.

במרבית המקרים, עושים כן הצדדים באופן של "שומה עצמית"-הצהרה על ערך הדירה ב"שוק החופשי" ('ממוכר מרצון לקונה מרצון').
בכדי להימנע מתסבוכות מיותרות עם שלטונות מיסוי מקרקעין מומלץ להעריך את הנכס באופן סביר והגיוני ולא לקבוע שווי שוק נמוך מידי (בד"כ לצורך הפחתת מס הרכישה). באם ייעשה כך (תיעשה שומה עצמית סבירה כאמור) הרי שרבים הסיכויים שהשומה העצמית תתקבל ותכובד על ידי מיסוי מקרקעין. באם מיסוי מקרקעין לא יקבלו את השומה העצמית והשווי שנקבע לדירה ייאלצו הצדדים להגיש חוות דעת שמאית לגבי שווי הדירה.

יש לך שאלה? 

פורום העברה ללא תמורה - עסקת מתנה

חשוב לציין, עסקת העברה ללא תמורה טומנת בחובה היבטים נוספים בענייני מיסוי מקרקעין שמחמת מורכבותם לא פורטו כאן. בכדי להימנע מחיובי מס מיותרים גם בעסקה הנוכחית ו/גם בעסקה עתידית, מומלץ ביותר להיוועץ עם עו"ד המומחה בתחום טרם ביצוע העסקה.

בסופו של דבר, עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ומחייבת ליווי משפטי מקצועי, מעו"ד המתמחה בתחום, בכל שלביה.

מאמר זה נכתב ע"י עו"ד אורי טשקורי, שהינו עתיר ניסיון בליוויי משפטי מוצלח של עסקאות מקרקעין לרבות עסקאות להעברת דירה ללא תמורה/במתנה.