העברה ללא תמורה של דירת מגורים לרבות שינויים עדכניים בהיבטי המיסוי

העברה ללא תמורה של דירה (דירה במתנה)

עסקת העברת דירה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין הנפוצה במיוחד בקרב בני משפחה וזאת לנוכח יתרונות המס שהיא מגלמת כמו גם יתרונות נוספים (לקיחת משכנתא, מניעת סכסוכי ירושה, הגנה לפני נישואים שניים וכו').

עיסקת העברה ללא תמורה בין בני משפחה הינה אחת מעסקאות המקרקעין השכיחות ביותר ונעשית על פי רוב משיקולי מס ו/או משיקולים משפחתיים (כגון מניעת סכסוכי ירושה עתידיים) וכו'.

לעסקה מעין זו עשויות להיות השלכות עתידיות, לרבות בהיבט המיסוי, ועל כן יש לפעול בשים לב ובהקפדה יתרה על הדיווחים לרשויות המס.
משרד עורכי דין אורי טשקורי מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין בכלל, ובעסקאות העברת דירה מתנה לרבות היבט המיסוי.

א. עסקת העברה ללא תמורה/דירה במתנה, מהי?

ראשית- עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקה בה צד אחד מעביר למשנהו זכויות בדירה (כולה, או חלקה) בחינם, בדרך של מתנה, כלומר ללא מתן תמורה מהצד המקבל (הנעבר) לצד הנותן (המעביר). יודגש – הכוונה בביטוי "ללא תמורה" מתייחסת לכל תמורה מסוג כלשהו, בין בכסף, בין בטובות הנאה, בין בטובין וכיוצ"ב.

באופן עקרוני- עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות בלתי חוזרת-בלתי ניתנת לביטול, ובלתי מותנית.

יחד עם זאת, במקרים רבים, הצדדים לעיסקה מתנים ביניהם תנאים כגון: מתן אפשרות לנותן המתנה להתגורר בדירה כל ימי חייו; התחייבות של מקבל המתנה שלא למכור את הדירה כל עוד נותן המתנה בחיים ו/או מתגורר בדירה; התחייבות של מקבל המתנה שלא להעביר לאחר ו/או לבן זוגו חלק מהדירה וכיוצ"ב. ישנם תנאים ואפשרויות רבות נוספות והכל לפי צרכי הצדדים. בחלק מהמקרים ניתן להבטיח את התנאים באמצעות רישומה של הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.

ב. ביצוע העסקה- אין חובה להסכם יש חובה לתצהירי העברה ללא תמורה

העברה ללא תמורה הינה עיסקת מקרקעין לכל דבר ועל כן יש לה מס' השלכות על הצדדים לעיסקה לרבות היבטי מס והיבטים נוספים.

בכדי לבצע עיסקת העברה ללא תמורה- נדרשים הצדדים לחתום על מס' מסמכים כפי המפורט דלקמן:

1. מסמך "רשות": הסכם העברה ללא תמורה- אין חובה לחתום על הסכם ההעברה לא תמורה, ברם, במסגרת העיסקה קיימים תנאים רלוונטיים כגון: מתן רשות לנותן המתנה לגור בדירה כל חייו, הימנעות של מי מהצדדים למכור את חלקו וכו', הרי שהסכם מעין זה הינו חשוב ומתבקש, בכדי למנוע טענות עתידיות בידי מי מהצדדים.

2. תצהירי מתנה- על הצדדים לחתום על תצהירי "מתנה" בפני עורך דין. מעביר הדירה- יחתום על תצהיר "נותן מתנה" ומאידך "מקבל הדירה" יחתום על תצהיר מקבל מתנה בפני עו"ד.

3. יש לדווח למיסוי מקרקעין על עיסקת המתנה- בדיווח מעין זה יש להקפיד היטב לבקש את הפטור הרלוונטי ממס שבח בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מאידך על מקבלי המתנה לדווח למיסוי מקרקעין לצורך מס רכישה. על היבטי המס של העסקה נדון בהמשך.

4. על הצדדים לחתום על שטרי מכר בפני עורך דין.

5. חתימה על ייפוי כח בלתי חוזר בפני עו"ד/נוטריון לצורך ביצוע כלל הפעולות הנדרשות במסגרת העיסקה והעברת הזכויות למקבל המתנה.

6. לצורך רישום הנכס המועבר על שם מקבלי המתנה, נדרשים הצדדים להמציא "אישור עירייה לטאבו" המאשר כי אין על הנכס המועבר חובות בגים ארנונה ו/או היטלים עירוניים אחרים לרבות היטל השבחה.

7. יש לחתום בפני עו"ד/או רשם לשכת רישום המקרקעין על טופס "בקשה לרישום במקרקעין".

בהתייחס לכל האמור לעיל יש לציין כי ניתן לרשום הערת אזהרה בגין ביצוע העסקה.

הנה כי כן- ביצוע עיסקת העברה ללא תמורה דומה בהחלט לעסקת מכר רגילה אך יש בה "ניואנסים" ופרוצדורה שומה במעט המחייבת את התייחסות הצדדים.

ג. העברת דירה במתנה ללא תמורה- היבטי מיסוי מקרקעין

ג.1. מס שבח - נותן המתנה

החל מיום 1.8.13 חלו שינויים (תיקון מס' 76) בהוראות חוק מיסוי מקרקעין, בין היתר, בנוגע להוראות החוק הנ"ל לעניין העברה ללא תמורה.

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שלאחר תיקון 76 לחוק) קובע, כך:

"(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו –יהיו פטורים ממס. לעניין זה "קרוב" כאמור בפיסקאות (1) ו-(2) להגדרה קרוב שבסעיף 1 וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה ובירושה.

(ב) בוטל.

מהו קרוב לצורך מס שבח בעיסקת העברה ללא תמורה:

ס' 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהו קרוב:

"קרוב" לאדם פלוני -

(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו".

חשוב לזכור!!!- סעיף 62 שלאחר התיקון לחוק, צמצם את הגדרת המונח קרוב רק ל"קרובים" המנויים בסעיפים (1) ו-(2) לעיל. כלומר בניגוד למצב הקודם (בו ניתן היה להעביר דירה ללא תמורה בפטור ממס שבח גם לאחים גיסים וכיוצ"ב) העברה ללא תמורה לאחים, גיסים וכו' (מלבד החריג שבסעיף 62-העברת זכויות שמקורן בירושה/מתנה) אינה פטורה ממס שבח!!!, אלא יש צורך להשתמש בפטורים אחרים הקבועים בחוק.
לענייננו, יש לציין כי המונח צאצא כולל גם נכד נין וכו'.

השוני בין הגדרת קרוב במס שבח לעומת מס רכישה

הגדרת המונח "קרוב" בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. לעניין מס רכישה (בהתאם לתקנות מס רכישה)- "קרוב" הינו בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.
לעומת זאת לעניין מס שבח, "קרוב" הוא רק אלה המנויים לעיל ועל כן יכול להיווצר מצב בו בעיסקה אחת יהא פטור ממס שבח אך לא תהא הקלה במס רכישה (כגון העברה להורי הורה) ולהיפך, תהיה הקלה במס רכישה אך לא יהיה פטור ממס שבח (כגון בהעברה לאח שהזכויות אין מקורן במתנה / ירושה).

"שריפת פטור"

במקרים מסוימים, הענקת דירה במתנה לקרוב, עלולה "לשרוף פטור" במס שבח-את הפטור הנפוץ של מכירת דירה אחת ל-4 שנים:

לפי סעיף 49ב. לחוק מיסוי מקרקעין, רק העברה דירה במתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה אינה 'שורפת' את הפטור הנ"ל. לעומת זאת העברה לנכד לדוגמא, 'תשרוף' הפטור האמור ונותן המתנה לא יהיה פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים נוספת במהלך 4 השנים הבאות.

לכן, במקרה שנותן המתנה (לנכד לדוגמא) מעוניין למכור במקביל דירה נוספת, עדיף לו בהחלט למכור אותה קודם-לכן, אגב שימוש בפטור "אחת לארבע" ורק לאחר-מכן לבצע את עסקת ההעברה ללא תמורה במסגרתה יוכל לבקש את הפטור בהתאם לסעיף 62.

ראוי לציין כי במסגרת התיקונים אשר עתידים להיכנס לתוקף החל מיום 1.1.2014 יבוטל הפטור הקרוי 1 ל-4 (סעיף 49ב' (1) לחוק) ויש לקחת זאת בחשבון בעת עריכת תכנוני מס.

תקופות הצינון החלות על מקבל המתנה לעניין מס שבח

בעל הדירה שקיבל אותה (או חלק ממנה) במתנה נדרש להמתין עד חלוף מועד של תקופת צינון המנויה בחוק של שנה עד ארבע שנים (התקופה משתנה לפי פרמטרים של הקרבה למעביר הזכות, שימושו של מקבל הזכות למגורים בדירה דרך קבע, ועוד), עת שיחפוץ בעתיד למוכרה בפטור ממס שבח.

עמידה בתקופות הצינון הינה הכרחית על-מנת שמקבל המתנה יהא זכאי למוכרה בפטור ממס שבח.

"תקופות הצינון" משתנות ונעות בין שנה אחת ל-4 שנים. עיקרם של התנאים הם לעניין האם המוכר (מי שקיבל את הדירה במתנה) התגורר בדירה אם לאו; האם נותן המתנה הינו הורה של המוכר אם לאו; האם המוכר נשוי או חד הורי וכו'.

לתשומת ליבכם: החל מיום 1.1.2014 ישונו תקופות הצינון בעיסקאות מתנה ל-2 תקופות בלבד של 3 ו-4 שנים (3 שנים יחול רק אם המוכר –מקבל המתנה התגורר בדירה).

ג.2. היבטי המס בהעברה ללא תמורה-מס רכישה:

ראשית- הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה שונה מהגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין. הגדרת קרוב לעניין מס רכישה כוללת - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

בתקנה 20 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974 (לעיל להלן: "תקנות מס רכישה") נקבע במסגרת עסקה של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מיחיד לקרובו זכאי הנעבר לפטור חלקי (לפי שיעור שליש) בתשלום מס רכישה. כלומר מקבל דירה במתנה ישלם 1/3 משיעור מס הרכישה אשר היה חל עליו אם היה מדובר בעיסקת מכר רגילה.

יחד עם זאת בתקנה 21 לתקנות מס רכישה נקבע חריג לעניין העברת דירה ללא תמורה בקרב בני זוג לגבי דירתם המשותפת בה הם מתגוררים יחד- במקרה מעין זה העברת הדירה ללא תמורה פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה.

חשוב לזכור!!! אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה הדירה, תחול תקנה 20 לתקנות מס רכישה, דהיינו מקבל המתנה ייאלץ לשלם שליש משיעור מס הרכישה הרגיל.

ד. שומה עצמית למס רכישה במסגרת העברת דירה ללא תמורה

במסגרת עיסקת העברה ללא תמורה נדרשים הצדדים לדווח למיסוי מקרקעין על העיסקה. במסגרת הדיווח הנ"ל יש לציין בטופס ההצהרה את שווי הדירה המועברת.

במרבית המקרים, עושים כן הצדדים באופן של "שומה עצמית"-הצהרה על ערך הדירה ב"שוק החופשי" ('ממוכר מרצון לקונה מרצון').

בכדי להימנע מתסבוכות מיותרות עם שלטונות מיסוי מקרקעין מומלץ להעריך את הנכס באופן סביר והגיוני ולא לקבוע שווי שוק נמוך מידי (בד"כ לצורך הפחתת מס הרכישה). באם ייעשה כך (תיעשה שומה עצמית סבירה כאמור) הרי שרבים הסיכויים שהשומה העצמית תתקבל ותכובד על ידי מיסוי מקרקעין. באם מיסוי מקרקעין לא יקבלו את השומה העצמית והשווי שנקבע לדירה ייאלצו הצדדים להגיש חוות-דעת שמאית לגבי שווי הדירה.

ה. עיסקה עתידית של מקבל המתנה- מעין "שריפת פטור" במס רכישה

מקבל דירה במתנה ללא תמורה (גם אם חלק מדירה) למעשה הופך לבעל נכס מקרקעין. לכך יכולה להיות השלכה לעניין מדרגות מס הרכישה אותם ישלם מקבל המתנה במקרה של רכישת דירה בעתיד.

נכון לכתיבת שורות אלה (נובמבר 2013), זכאי רוכש דירה (שזוהי דירתו היחידה) לפטור ממס רכישה עד לשווי דירה של 1,70,560 ₪ ולתשלום מופחת של 3.5% מס רכישה מהסכום הנ"ל עד לסכום של 1,744,270 ₪ (מעבר לכך משלמים 5% ויותר).

במקרה ורוכש הדירה הינו בעל דירה שנתקבלה במתנה ואפילו חלק מדירה שנתקבלה במתנה, הרי שברכישת דירה נוספת הוא ייאלץ לשלם 5% ויותר מס רכישה החל מהשקל הראשון.

בכדי להימנע מכך מומלץ במקרים מסוימים וככל שהדבר מתאפשר, לרכוש קודם את הדירה ורק לאחר מכן לבצע את עיסקת ההעברה ללא תמורה.

ו. סיכום

במאמר זה לעיל סקרנו מכלול ההיבטים הרלוונטיים הנוגעים לעסקאות העברה ללא תמורה של דירת מגורים. בסופו של דבר, עיסקת העברה ללא תמורה הינה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ומחייבת ליווי משפטי בכל שלביה.

מאמר זה נכתב ע"י עורך דין אורי טשקורי, אשר הינו עתיר ניסיון בליוויי משפטי מוצלח של עסקאות מקרקעין לרבות עסקאות להעברת דירה ללא תמורה/במתנה.