10 טיפים לרוכשים דירה חדשה מקבלן

1. בדיקת רקע – בדקו מיהי החברה הקבלנית, האם רישיונה בתוקף, את איתנותה הפיננסית והאם הוגשו כנגדה תביעות. כדאי לבקר בפרויקטים אחרים של אותה חברה קבלנית ולשוחח עם דיירים ולבדוק את שביעות רצונם מהשירות שקיבלו מהחברה הקבלנית. כמו כן, מומלץ מאוד לבצע בדיקות משפטיות לרבות בדיקת התב"ע, נסח הטאבו, ועוד באמצעות עורך דין מטעמכם.

2. היתר בניה – במידה ועדיין לא קיים היתר בניה לבניין, חשוב כי בהסכם המכר יהיה תנאי מתלה אשר יאפשר ביטולו ללא כל התחייבות מצידכם במידה ולא יתקבל היתר בניה עד לתאריך שיקבע מראש.

3. אחריות קבלן - יש לוודא כי החברה הקבלנית היא זו שתבצע שינויים בדירה ותתקן ליקויים בעצמה. במידה והחברה הקבלנית תשתמש בקבלני משנה לביצוע אותן עבודות, יש לוודא כי האחריות לביצוען תחול על החברה הקבלנית איתה התקשרתם בהסכם המכר.

4. רישום הזכויות - דרשו מהקבלן לציין בחוזה המכר תאריך שבו יושלם רישום הבעלות של הדירה על שמכם בטאבו. פעמים רבות למשרדי עורכי דין המייצגים קבלנים והמטפלים בהליך הרישום, ישנה נטייה להתעכב זמן ארוך ולעיתים אף שנים עם רישום הזכויות ורישום הבית המשותף.

5. שכר טרחת עורך דין – נהוג כי עורך הדין המייצג את החברה הקבלנית מטפל בהליך רישום הזכויות במקרקעין בטאבו לטובת הרוכשים. החברות הקבלניות מחייבות את הרוכשים לשלם שכר טרחה לעורך הדין המייצג אותם. בדקו האם שכר טרחת עורך הדין של החברה הקבלנית כלול במחיר הדירה או שהוא משולם בנפרד. במידה והינו כלול במחיר הדירה, הדבר עשוי לגרור עליה בתשלום מס הרכישה עבור הדירה. שימו לב, שמלבד רישום הזכויות לטובתכם, עורך הדין של החברה הקבלנית אינו מייצג אתכם ודואג לזכויותיה של החברה הקבלנית ולכן חשוב שתתקשרו עם עורך דין מטעמכם שיגן על זכויותיכם בהליך רכישת הדירה.

6. רכוש משותף – הרכוש המשותף שייך לבעלי הדירות בבניין. לעתים חברות קבלניות מנסות לנכס לעצמן חלקים משטחי הרכוש המשותף, לדוגמה חניות שאינן מוקצות לבעלי הדירות. שימו לב כי לחברות קבלניות שאינן בעלות דירה בבניין, או לכל גורם זר אחר, אין זכות להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף.

7. עמלות הנפקת הבטוחה – כנגד כל תשלום בגין הדירה וודאו כי הינכם מקבלים בטוחה לכספכם, בדרך כלל ערבות בנקאית. וודאו כי הקבלן נושא בעמלות הנפקת הבטוחה. אומנם אין מדובר בסכומים גדולים, אך התעקשו כי אין בכוונתכם לשאת בעמלות אלו.

8. איחור במסירת הדירה – בחוזי המכר מצוינים הסיבות המאפשרות לחברה הקבלנית לדחות את המסירה ללא פיצויכם. ברוב המקרים זהו סעיף מקפח וניתן למשא ומתן. דאגו כי לא קיימת אפשרות לאיחור מסירת הדירה של למעלה מחודשיים-שלושה ללא סיבה מוצדקת ונסו לצמצם את אותן הסיבות ככל הניתן.

9. חברת ניהול – חברת ניהול הינה גוף המספק שירותי ניהול לרבות ניקיון ואחזקה של הבית המשותף. לעיתים מחייבת החברה הקבלנית להתקשר עם חברת ניהול איתה היא התקשרה מבעוד מועד. כדאי לוודא לפני החתימה על החוזה מיהי חברת הניהול ומהם תנאי הסכם הניהול וכן אם וכיצד ניתן להשתחרר מההתקשרות עם חברת הניהול.

10. פרוטוקול מסירה – כחלק ממסירת הדירה לרוכש מציגה החברה הקבלנית את הדירה בטרם היא מוסרת לו את החזקה בה ואילו הרוכש חותם כי הדירה היא לשביעות רצונו. הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלתה. מומלץ להגיע עם איש מקצוע מטעמכם, מהנדס למשל, העשוי לאתר ליקויים נסתרים. וודאו כי החברה הקבלנית אינה מונעת מימכם להיעזר במומחה לבדיקת הדירה לפני מסירתה.

לסיכום אציין כי אין מדובר ברשימה סגורה של נושאים אותם יש לבדוק בטרם חותמים על הסכם המכר מול החברה הקבלנית. עורכי הדין של החברה הקבלנית מיומנים בהוספת סעיפים רבים שאינם ברורים ולרוב מיטיבים עם החברה הקבלנית ופוגעים ברוכשי הדירות. לכן מומלץ כי עורך דין המומחה בעסקאות מסוג זה ילווה אתכם בתהליך רכישת הדירה.