חשיבותה של הערת האזהרה

רובנו ודאי מכירים את המושג "הערת אזהרה", אבל מהי המשמעות של הערת אזהרה בהליך רכישת דירה ומדוע חשוב ביותר לדאוג לרישומה לאחר הרכישה?

בדרך כלל רושם רשם המקרקעין הערת אזהרה כאשר קיימת התחייבות בין שני צדדים לעשות עסקה במקרקעין. למשל, אדם מוכר את דירתו ואילו הרוכש מבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו על הבעלות של המוכר בדירה וזאת כדי לאכוף את קיום העסקה.

קיימות סיבות נוספות לרישום הערות אזהרה, למשל במקרים של הקניה של "זכות במקרקעין" שאינה בעלות, כמו שכירות, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתא. כמו כן, ניתן לרשום הערת אזהרה לצורך הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין, לדוגמה במקרה בו זוג הורים רוכש דירת מגורים לילדו ורוצה להבטיח שהילד לא ימכור את הדירה ללא הסכמתו.

במאמר זה אתייחס להערת אזהרה הנרשמת לאחר מכירת מקרקעין.

אז מהי בעצם מטרתה של הערת האזהרה?

כיוון שהליך הרישום של עסקה במקרקעין הינו ממושך, והבעלות בהם אינה עוברת מהמוכר לרוכש באופן מיידי עד לסיום פריסת תשלומי התמורה כמוסכם בחוזה המכר וכן עד לסיום הפרוצדורה של רישום הזכויות לטובת הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הערת האזהרה משמשת מנגנון יעיל ומיידי להבטחת זכויותיו של הרוכש שטרם נרשמו.

הרוכש יבטיח את זכויותיו אם ידאג לרישום הערת אזהרה לטובתו מיד לאחר ביצוע העסקה ובדרך כלל בכפוף לתשלום חלק מן התמורה המוסכמת בחוזה המכר. באותו אופן, ההערה נועדה למנוע מבעל המקרקעין – המוכר, שהתחייב למכור את דירתו לרוכש, לעשות עסקה סותרת של מכירת אותה הדירה לאדם אחר. לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין עסקה סותרת על אותו הנכס אלא אם הרוכש הראשון יסכים לכך, מה שאינו סביר, או אם אישר זאת בית המשפט במקרים חריגים.

בנוסף, הערת האזהרה, כשמה, נועדה להזהיר את הציבור כי באותם המקרקעין כבר קיימת התחייבות קודמת לביצוע עסקה כלפי רוכש מסוים. היות וצפייה בנסחי טאבו הינה פומבית וחופשית, יוכל כל אחד לבדוק האם קיימות התחייבויות על נכס המקרקעין אשר הוא מעוניין לרכוש. אולם, אם תמצאו הערת אזהרה הרשומה לטובת בנק, בדרך כלל משמעות הדבר היא קיימת משכנתא שלקח המוכר הרובצת על הנכס. הבנק יהיה מוכן להסיר את הערת האזהרה הרשומה לטובתו בכפוף לתשלום יתרת המשכנתא בטרם העברת הבעלות לרוכש.

לבסוף אך חשוב לא פחות, הערת אזהרה נועדה להגן על רוכש מפני עיקול, פשיטת רגל, כינוס נכסים או צו פירוק שהוטלו על נכס המקרקעין או על בעליו לאחר ביצוע העסקה בינם. כך, אם לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מונה כונס לנכסיו של המוכר, לא יוכל המוכר להיפרע מחובותיו על ידי מימוש הדירה, כלומר זכויות של הרוכש ברכישת המקרקעין מוגנות. לכן מומלץ במיוחד לבדוק לפני רכישת הדירה כי בנסח הטאבו לא מופיעים עיקולים על המקרקעין.

לסיכום, נושא הקדימות בזכויות המקרקעין הינו מורכב ותלוי בנסיבות של כל מקרה לגופו ולכן חשוב לבדקו בקפידה. רצוי להיוועץ עם עורך דין המומחה בעסקאות מסוג זה.