שוק הנדל"ן נמצא בנקודת רתיחה, הקונים צובאים בהמוניהם על משרדי המכירות, אנשי המכירות מבטיחים הבטחות מלוא החופן, השתכנעתם, בחרתם את דירת החלומות, נרשמתם וכעת ההתלבטות האם לפנות לעורך דין שייצג אתכם בחוזה הרכישה, או האם לחסוך את העלות הזאת כי נראה לכם שהחברה נראית אמינה ואיזה בעיות כבר יכולות להתעורר? מטרת המאמר היא להציג על קצה המזלג רק חלק קטן מהבעיות שעלולות להתרחש כאשר ניגשים לחתימה על הסכם ללא ייצוג.


על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, חלה חובה לפצות את רוכשי הדירות על איחור במסירת הדירה וזאת כאשר חלפו 60 ימים ממועד המסירה אשר רשום בחוזה. גובה הפיצוי נקבע בחוק והוא עומד על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כפול 1.5, בגין התקופה שמתחילה במועד החוזי וסיומה שמונה חודשים מאותו מועד. יתרה מכך קבע המחוקק כי התשלום ייעשה מדי חודש בחודשו, כאשר הרציונל הוא שהדיירים יוכלו להשתמש בפיצוי אשר ניתן להם כדי לשכור דירה.


אלא שחוק לחוד ומציאות לחוד. ברבות הימים מצאו הקבלנים שיטות שונות ומשונות לנסות ולהתחמק מהחובה לפצות את הרוכשים תוך עקיפת החוק.


"נסיבות מצדיקות" והתחמקות הקבלן מתשלום פיצויים


הדרך הראשונה לנסות ולהתחמק מתשלום פיצויים היא "הסיבות מצדיקות". הכוונה היא להרחיב ככל הניתן את האירועים אשר בגינם יוכר העיכוב במסירה כעיכוב מוצדק ולהחתים את הרוכשים על הסכמה לכך, זאת היות שהחוק מאפשר לצדדים, המוכר והקונים, להסכים על אותם אירועים אשר ייחשבו לנסיבות מצדיקות.


לדוגמה, תארו לעצמכם שהקבלן החתים אתכם על כך שסגר בשטחים ייחשב נסיבה מצדיקה, אך בפועל הקבלן מעסיק רק עובדים סינים. היעלה על הדעת שבשל הסגר תידחה המסירה של הדירה ואתם לא תזכו לפיצוי?


על פי הנוסח של ההסכם והחתימה אפשרות זאת קיימת. ההסכם מצדו של הקבלן ינסה להרחיב עד כמה שיותר את ההגדרה, ואילו תפקידו של עורך דינכם הוא לנסות ולצמצם עד כמה שניתן את ההגדרה.


חתימה על "שינויים מוסכמים" בחוזה קבלן


רוב רובם של רוכשי הדירות עומדים על זכותם לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה שאותה רכשו. יש כאלה אשר מזיזים קירות, יש הבוחרים מטבח אחר, יש המשנים מיקומים של שקעים ועוד. שינויים אלו מייקרים את מחיר הדירה לעתים בעשרות אלפי שקלים ולעתים גם ביותר. הדיירים אינם מודעים לכך שהזמן הטוב ביותר להשיג הישגים ולהכניס חלק מהשינויים למחיר "הסגירה" הוא בשלב המשא ומתן החוזי, שכן לאחר החתימה כל שינוי ולו הקטן ביותר יעלה כסף.


הטבה שהיא מלכודת


מעבר למחיר של השינויים מנצלים הקבלנים את הרצון של הקונים לבצע שינויים בדירה על ידי סעיפים "נסתרים" בחוזה המכר, אשר מאפשרים לקבלן לאחר במסירה בשל השינויים אשר הדייר מבקש לבצע. תופעה אשר צוברת תאוצה היא מתן הטבה בדמות של סכום כסף לביצוע שינויים בעת חתימת החוזה, למשל מתן 10,000 שקלים לדיירים כדי שיוכלו להשתמש בכסף לבצע שינויים. הדיירים מקבלים את ההטבה בשמחה ובששון, אך כאשר מגיע המועד שבו הם צריכים לחתום על הסכם לביצוע השינויים מכניס הקבלן סעיף בהסכם אשר מאפשר לו לדחות את מסירת הדירה עקב השינויים, וזאת ללא שום קשר למהות השינוי.


לסיכום, רוכשי הדירות מתלבטים ומתחבטים האם לצורך חתימה על הסכם לרכישת דירה מקבלן כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין שיקרא את החוזה ויעיר את הערותיו. וקצרה היריעה מלתאר את כל האפשרויות והמלכודות אשר מצויות בחוזה המכר. זכרו: ייצוג על ידי עורך דין יקנה לכם את השקט הנפשי ואת ההגנה הראויה מפני מלכודות אלו, וכמו תמיד זכרו שלעתים קרובות האופציה הזולה היא היקרה ביותר.