דייר סרבן בתמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט שאפתני ומבטיח המקנה לדיירים בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 לבצע חיזוק ותוספות בנייה ע"י יזם שיבנה דירות על גג הבניין ובכך יממן את הפרויקט.

כיום, לאחר תיקון 3 לחוק המאפשר לבנות 2.5 קומות נוספות על גג הבניין מתאפשר וכדאי ליזמים לבצע את פרויקט התמ"א באזורים רבים ובכללם ערי הפריפריה. במהלך החיזוק וכשתנאי השטח מאפשרים יבנה היזם תוספות שונות לדיירים כגון, מרפסת שמש, תוספת חניות ומחסנים, ממ"ד ו/או תוספת חדר נוסף לדירה, בנוסף לכך יוחלפו בבניין תשתיות המים הביוב והתקשורת לחדשות, תתווסף מעלית וישודרגו חזיתות הבניין.

הפרויקט מוגדר כ-"win win". כלומר, מצב בו שני הצדדים מרוויחים. היזם לאחר הוצאות החיזוק והתוספות לדיירים הקיימים בונה 4-12 דירות (תלוי בבניין ובהסכמות עם הדיירים). בכל פרויקט כזה מעורבים דיירים שדעותיהם שונות זו מזו ולרוב מובילות דעות אלו למחלוקות באשר לאופי הפרויקט והתמורה המתקבלת.

אחת הסיבות לסרבנותו של דייר יכולה להיות משום שבמרבית המקרים יקבלו הדיירים השונים תמורה שונה וזאת ממגוון סיבות ,כל דירה פונה לכיוון אחר, ישנם דירות שונות בגודלן ובעלות חלק שונה ברכוש המשותף, יש בעלי חניות בטאבו ואלו שאין ברשותם חניה ועוד מקרים של שונות בין הדירות והזכויות של הדיירים. סיבה נוספת  - דיירים המעוניינים לנצל את כוחם והצורך בחתימתם להנעת הפרויקט ובכך להתנות את הסכמתם בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם על מנת להפעיל לחץ גדול יותר.

ישנם דיירים שאינם מעוניינים כלל בפרויקט וחוששים מההרס הרב ותנאי המחייה שלהם שעומדים להיפגע בתקופת הבנייה ואינם רואים לנגד עינם את התועלת הרבה ועליית הערך של דירתם, לעיתים בעשרות אחוזים, וזאת כתוצאה מהשדרוג של הבניין ודירתם הפרטית.

סרבנים רבים נוקטים בשיטת "תמות נפשי עם פלישתים". כלומר, אם איני מקבל את מבוקשי לא יקבל אף דייר את התמורה המוצעת. כתוצאה מסרבנות דיירים פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו ופחות בשלבי החוזה המשפטי.

המחוקק צפה פני עתיד וחוקק תקנה המאשרת את ביצוע הפרויקט ברוב של 66% של בעלי הדירות בבניין. תקנה זו מקלה עד מאוד בקידום הפרויקט מחד, אך מאידך יזמים רבים אינם מוכנים להיכנס לפרויקט בו יש מחלוקות בין הדיירים למרות הצעת החוק, משום שלדייר סרבן יש דרכים חוקיות לעכב את המהלך בערכאות משפטיות וזאת למרות הסיכוי הנמוך לעצירת/הפסקת הפרויקט. ישנם דרכים רבות להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטיות והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים.