חשיבותו של עורך הדין בענייני תכנון ובניה

מקרה אמיתי משבוע שעבר שהוכרע בוועדת ערר לתכנון ולבניה, שיעיר את עיני כל מי שמתכנן להגיש בקשה להיתר בניה. תארו לכם מצב בו דייר, בעלים של דירה בבניין משותף, מחליט להרחיב את דירתו ולהגיש בקשה להיתר בניה.

על מנת לבדוק את סיכוייה של הבניה המבוקשת מטעמו, פונה הדייר לוועדה המקומית באותה עירייה רלוונטית, מגיש בקשה למידע באמצעות אדריכל או באופן עצמאי, ובסופו של הליך מול הועדה המקומית, מוסרת לו האחרונה מסמך שקובע מה מותר לו לבנות. מסמך זה נקרא תיק מידע.

אותו אדם מרוצה מתיק המידע שקיבל מהעירייה, ופונה לאנשי מקצוע, כדוגמת אדריכל, מהנדס, מודד וזאת על מנת שיכינו עבורו בקשה להיתר בהסתמך על תיק המידע שקיבל מהעירייה.

למען הזהירות פונה הדייר למחלקת המידע ולגורמים הרלוונטיים בעירייה לאשר מולם שאכן מותר לו לבנות את מה שהוא מתכנן על פי אותו תיק מידע שקיבל והוא מקבל תשובה חד משמעית מהעירייה לרבות במייל מסודר שאין לו כל חשש והוא יכול להתקדם בבניה המיוחלת.

הוצאת מאות אלפי שקלים על בסיס מידע שניתן מהעירייה

בהסתמכו על תיק המידע והבטחת נציגי אותה עירייה כאמור, מחליט הדייר לשלם לאנשי המקצוע שכר טרחה על מנת שיקדמו עבורו בקשתו להיתר להרחבה המיוחלת.

הדייר האופטימי מקבל את הסקיצות מהאדריכל ומתרשם מהרחבת דירתו העתידית לרבות ירידה למרתף תוספת ממ"ד יציאה לגינה משותפת, ושמח על כך שדירתו הצנועה תושבח בקרוב בכמה מיליונים ביחס לשוויה היום, ועל כן השקעה של כ-200 עד 300 אלף שקלים עבור קידום ההליך נראית לו בהחלט לגיטימית.

מתברר בהמשך הדרך שיתר הדיירים בבניין לא מעוניינים שאותו דייר ירחיב את דירתו. דיירים אלו מחליטים להתנגד לבקשתו ומגישים התנגדות לוועדה המקומית.

לדעתו האישית של הדייר, סיבת התנגדותם של המתנגדים שטוענים שאין לו את הרוב הדרוש לבקשה להיתר, אינה משכנעת ועצם צרות עיניהם אינה סיבה מספקת שהרי "הוא נהנה והם לא חסרים" ולכן אינו מוטרד כלל מהסיכוי שדיירים אלו יעצרו לו את התהליך על אחת כמה וכמה כי העירייה עצמה גרמה לו להבין שבקשתו לגיטימית.

הוועדה המקומית מחליטה לדחות את התנגדויות השכנים

ואכן, אותו דייר שייחל לאישור בקשתו להיתר להרחבת דירתו, מקבל לידיו את החלטת הועדה המקומית הקובעת: "לדחות את ההתנגדויות ולאשר את הבקשה".

כעת הדייר מצוי במרחק "פסיעה" מאישור בקשתו ובכפוף לכמה תנאים יוכל להוציא היתר בניה ולהתחיל בבניה.

הדייר מתחיל לתכנן את תהליך השיפוץ וההרחבה שייצא אל הפועל בקרוב על פי אישורה של הועדה המקומית את בקשתו, וניפגש עם קבלני ביצוע שיתנו לו הצעת מחיר, מעצבי פנים, אנשי "סטיילינג" ועוד, עם כולם הוא סוגר מראש ומשלם להם מקדמה ואלו כמובן כבר החלו בעבודות התכנון הזמנת החומרים, השרטוטים שכולם מבוססים על התכנית של האדריכל שקיבלה אישור הועדה המקומית כאמור. הכול נראה מאד חיובי והדייר שמח בחלקו.

הנה עוברים להם כמעט 30 הימים להגשת ערר על החלטתה של הועדה המקומית לאשר את בקשת הדייר. לפתע, מקבל הדייר בדואר רשום לביתו כתב ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה כנגד החלטת הועדה המקומית לאשר את בקשתו.

הליך הערר כנגד החלטת הועדה המקומית

חוק התכנון והבניה מאפשר למגיש בקשה ולמתנגד שהתנגדותו נדחתה להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית בתוך 30 ימים מקבלתה. במקרה שמדובר במתנגד רק שמבוקשת הקלה. כאשר ההחלטה נעדרת חוקיות ניתן גם להגיש ערר על נושא זה וועדת הערר מחויבת לדון בערר כאילו הייתה היא הועדה המקומית.

המבקש, שלא היה מיוצג קודם לכן ע"י עו"ד לתכנון ולבניה, כבר הוציא כספים רבים על בקשתו, לרבות תשלום לאנשי המקצוע שעשו עבודה רחבה על בסיס הסתמכות המידע מהועדה המקומית, ובכתב טענותיו כותב לוועדת ערר שיש לדחות את ההתנגדות כי הזכות להרחיב מותרת לו תכנונית.

המתנגדים, העוררים, שכעת מיוצגים גם כן ע"י עו"ד המתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין, טוענים בכתב הערר מטעמם שהמבקש תכנן את ההרחבות שלו בשטח שהוא שטח משותף וגם להם זכויות בו, ולכן על פי חוק המקרקעין חלה עליו החובה להחתימם בטרם יחל בכל תכנון ובניה של "חלומו" להפוך את דירתו הצנועה והזהה לדירותיהם לדירת גן עם מרתף, ממ"ד ויציאה לגינה משותפת. לחילופין שיפנה למוסד המפקח על הבתים המשותפים ויוכיח כי יש לזכותו תימוכין קנייניים.

לאותו ערר משיבה גם הועדה המקומית וטוענת שיש לדחות את הערר מאחר והיא מוסד תכנון בלבד והיא אינה מוסמכת לבחון מחלוקות על פי חוק המקרקעין ונושאים קנייניים ולכן ככל שלדייר זכויות בבניין בבעלות על דירתו, עבורה זה מספיק, וככל שרוצים העוררים, שיפנו למפקח על הבתים המשותפים ויוכיחו הם שאין תימוכין קנייניים לדייר מבקש הבקשה להיתר.

החלטת ועדת הערר ששמטה את הקרקע תחת רגלי הדייר מבקש הבקשה, וביטלה את החלטת הועדה המקומית לאשר הבקשה להיתר

בהמשך לכתב הערר, ועדת הערר מקיימת דיון ושומעת טענות הצדדים שחוזרים על טענותיהם בכתבי הטענות. בענייננו, בסופו של הליך החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה.

בשלב זהו הדייר שהסתמך בתום לב על המידע שקיבל מהעירייה לפיו אין מניעה לאשר בקשתו להרחבת דירתו לכדי דירת גן מבין שהוציא מאות אלפי שקלים שלא יוחזרו.

הליך זה הוא הליך המתאר את הרגישות בין הליכי התכנון והליכי הקניין. ועדת הערר פרטה בהחלטתה המנומקת "בתיק פרופסור וולבסקי (שפרטיו מצויים בתחתית המאמר)" את הסיבות שהביאוה לבטל את אישור הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

הטעם לקבלת הערר וביטול ההחלטה נסוב על כך שאין לדייר זכויות על פי חוק המקרקעין הנקראות זכויות קנייניות - ברכוש המשותף, המקנות לו הזכות לעשות בו כרצונו.

בין שאר הנושאים להחלטתה של ועדת הערר להלן ציטוט נבחר: "המשיבים (הדייר) מבקשים לבנות ברכוש המשותף ללא שיש בידם "תימוכין קנייניים" מתאימים. כפי שהוסבר, דיון בהיבטים תכנוניים של בקשה בלא תימוכין כאלה עלול להביא לדיוני סרק ואולי אף לעידוד בניה בלתי חוקית או לפגיעה בזכויותיו של שותף בנכס. משכך ועדת הערר סבורה כי יש לעכב את הדיון בבקשת המשיבים עד להכרעה בסוגיית הקניין".

לסיכום, מהי אשמתו של הדייר שלא היה מיוצג, אשר פנה לעירייה וקיבל מהועדה המקומית תיק מידע על בסיסו הסתמך והוציא מאות אלפי שקלים שלא יחזרו.

מהי לכאורה אשמתה של העירייה, הועדה המקומית, אשר בחנה את הבקשה על פי דיני התכנון ובניה ותכניות מתאר שמאפשרות את אותה הרחבה.

מהי אשמתם של הדיירים האחרים שדייר מתעתד לבנות ברכוש משותף בנייה חדשה בשטח ששייך גם להם. לסיכום, החלטתה האחרונה של ועדת הערר בעניין פרופ' ולבסקי שתוארה במאמר זה ממחישה לנו עד כמה חשוב כי כל בקשה להיתר קטנה כגדולה רצוי שתלווה בעו"ד המתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין שיוביל את הדייר בהליך בטוח מתחילתו ועד סופו, בהצלחה.

מאת: מורן גור, עו"ד

תימוכין: החלטת ועדת הערר מיום 30/06/2016 בתיק תא/5674/14 פרופסור ולבסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (משרד עו"ד רייסמן - גור, באמצעות מורן גור (מנהל פורום תכנון ובניה באתר LAW GUIDE ייצג את העוררים בתיק זה).