רכישת דירה יד שניה מקבלן טרם רישום בית משותף

אז, מצאתם את דירת החלומות שלכם – מה עליכם לעשות עכשיו?

הנה לפניכם מספר אבני דרך חשובות ביותר לרכישת הדירה:

צריך להבין שאתם קונים בעצם דירה חדשה שטרם התגוררו בה, ואולם היא בעצם יד שניה- אתם קונים מאדם פרטי ולא מהקבלן.

עם זאת, רוב הפרוצדורות הרישומיות נעשות עדיין מול הקבלן/ חברה משכנת שכן הדירה בפרט והבניין ככלל טרם נרשמו בספרי הטאבו והכל כפי שיפורט בהמשך.

אתחיל כשאסביר מהי "חברה משכנת": חברה משכנת זהו הקבלן באמצעות עורכי דינו. בדרך כלל בפרויקטים של בנייני מגורים אין אפשרות להירשם בטאבו, עד לשלב רישום הבניין כבית משותף ולכן מוקמת מערכת רישום חלופית, אשר מנוהלת על ידי החברה הקבלנית באמצעות עורכי דינה. המערכת החלופית הינה מעין "טאבו פרטי" שכל פעולות הרישום בין הקבלן לרוכשים נעשות דרכה ובאישורה.

חתימת הסכם- לאחר דין ודברים, הוסכם על מחיר וההסכם מוכן ומזומן לחתימה ומאושר על ידי עורכי הדין של הצדדים. לפני חתימת ההסכם תמצאו עצמכם נדרשים לפנות לחברה המשכנת לקבל מסמך "אישור זכויות" ואת אישורם לביצוע ההסכם נכון ליום או לחודש בו אתם רוכשים את הדירה.

לפני חתימה על ההסכם עליכם לוודא שהמוכר אשר הנכם מנהלים מולו משא ומתן הינו האדם אשר רשום בספריו של החברה המשכנת.

כמו כן, תקבלו מהחברה המשכנת מכתב בו פירוט מסמכים ואישורים אשר החברה דורשת מכם להמציא לה על מנת לרשום בבוא העת את זכויותיכם.

יש לשים לב כי באישור הזכויות שהחברה המשכנת מנפיקה רשומים כל פרטי הנכס אשר הנכם רוכשים כגון: זיהוי הדירה- שם ות.ז. המוכר, מספר קומה, כיווני אויר, מספר חדרים, הצמדות (כגון- חניה, מרפסות) , משכנתאות, ועוד פרטים אשר מזהים את הדירה.

לאחר שניתן לכם אישור זכויות מהחברה המשכנת, הנכם יכולים לצעוד לעבר חתימת ההסכם מול המוכר.

לאחר חתימה על ההסכם – כעת, הנכם ממהרים לרשום באופן מיידי הערת אזהרה בחברה המשכנת ובטאבו. צריך לזכור כי לרוב, לחברה המשכנת יש נוסח מועדף עליה לרישום הערת אזהרה ועל הצדדים לקבל את הנוסח מאת החברה, ולחתום עליו בד בבד עם חתימת ההסכם.

לא מיותר לציין כי רק לאחר רישום הערת אזהרה הנכם מעבירים תשלום ראשון לידי המוכר.

אגרות ותשלומים לחברה המשכנת- כיום, קיים צו פיקוח על מצרכים ושירותים. החלת החוק על שירותי נותן שירות בהיעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין אשר מגביל את התשלום לנותני שירות המנהלים רישום בהיעדר רישום בטאבו.

בצו הפיקוח נקבע מחיר מקסימלי של מאות בודדות של שקלים, אותם רשאית לגבות החברה המשכנת בגין הפעולות השגרתיות (אישור זכויות, העברת זכויות, מתן התחייבות לרישום משכנתא), וככלל יהיה התשלום דומה לאגרות המשולמות לטאבו בגין פעולות אלו.

על כן, עליכם לבדוק היטב את המחיר הנדרש על ידי החברה המשכנת, שכן קבלנים רבים עובדים עדיין בשיטת "מצליח" ומנסים לגבות סכומים גבוהים מהרוכשים כ"דמי טיפול" בגין העברת זכויות בין רוכש ראשון לשני- מובן כי הדבר אינו חוקי ויש להתעקש לשלם רק את האגרות הקבועות בצו. הסבו את תשומת לבו של עורך דינכם וכן את תשומת לב החברה המשכנת.

מימון הנכס- במידה והנכם צריכים ליטול משכנתא מבנק למשכנתאות – במקרה זה החברה המשכנת תדרוש מכם את נוסח התחייבותכם כלפי הבנק בטרם חתימה על המשכנתא ורק לאחר אישורם- תוכלו לחתום על המשכנתא, לקבל כסף למימון הדירה, ולרשום הערת אזהרה לטובת הבנק.

קבלת מפתח- סיימתם לשלם, קיבלתם את הדירה- בשעה טובה ומוצלחת!! יש לוודא שהועברו לחברה המשכנת את כל המסמכים – והיא מטפלת אל מול המנהל בכל הנוגע להסבת זכויות החכירה מאת המוכר לקונה.

על החברה המשכנת להנפיק לכם אישור זכויות חדש בו הנכם רשומים כבעלים של הדירה אותה רכשתם הן במנהל והן בספריה שלה.

דבר אחרון- בגלל העובדה כי הנכם רוכשים יד שניה- לא חלה חובה על העו"ד של הקבלן לרשום אתכם בסופו של תהליך בטאבו, וכבעלים בבית המשותף. הוא ירשום רק את המוכרים של דירה, ועל כן- חלה עליכם חובה לדאוג בסופו של יום כי אתם תרשמו בטאבו כבעלים.