אי רישום בית משותף בטאבו – אי רישומן של זכויות בעלים בלשכת רישום המקרקעין

 

בשעה טובה רכשתם דירה חדשה מקבלן, שילמתם את מלוא התמורה, אתם גרים בדירה מספר שנים בשמחה וברינה ואף מגיעים לשלב בו אתם חפצים למכור את הדירה לקונה פוטנציאלי ולפתע מגלים, כי הקבלן טרם רשם את דירתכם בלשכת רישום המקרקעין – "טאבו" בלשון העם וזאת חרף התחייבותו לעשות כן בהסכם עליו הוא חתום עם בעלי הדירה.

 

סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן- "חוק המקרקעין"), קובע, כי: "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום".

 

למקרא סעיף זה, אנו למדים, כי עסקאות מקרקעין רבות שבוצעו בישראל טרם הסתיימו וזאת מסיבה אחת בלבד – הנכס שנרכש על ידי הדייר טרם נרשם בטאבו.

 

כפי שאסקור להלן, בישראל קיימות כיום (שנת 2012) אלפי דירות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין וזהו מצב בלתי נסבל, אשר הניע את מינהל מקרקעי ישראל להיאבק בחומרה נגד קבלנים המוגדרים כ-"סרבני רישום בטאבו", המפרים בין היתר את חוזה הפיתוח עליו הם חתומים מול מנהל מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון.

 

בד בבד עם פעולות מנהל מקרקעי ישראל, לא מעט דיירים בבניינים משותפים הגישו תביעה בבית המשפט כנגד הקבלן שבנה את הדירה ו"מתמהמה" ברישום הבניין והדירות בטאבו.

 

מדוע הקבלן מתמהמה שנים רבות ואינו רושם את הדירה בטאבו?

 

הסיבה הנפוצה שבעטיה קבלנים רבים אינם ממהרים וזאת בלשון המעטה לרשום את הבניין שבנו כבית משותף וכפועל יוצא את הדירות שמכרו כתתי חלקות בלשכת רישום המקרקעין, תמונה מסיבה כלכלית גרידא, לפיה הקבלן מרוויח לא מעט מאי הרישום כאמור, הכיצד?

 

1. הקבלן גבה מראש את שכ"ט עורך דינו בעת החתימה על הסכם מכירת הדירה לקונה ומשכך, הוא אינו מעביר תשלום זה שנים רבות לעורך דינו האמון על ביצוע הרישום כאמור בטאבו.

 

2. כל דירה נרשמת בספרי הקבלן/החברה המשכנת מטעם הקבלן. ומשכך, כל דירה שנמכרת "בסיבוב נוסף" עוברת דרך ספרי הקבלן/החברה המשכנת אשר גובים על כך עמלות לא מעטות (עמלה בגין הוצאת אישור זכויות, עמלה בגין רישום הערה, עמלה בגין העברת זכויות מהמוכר לקונה יד 2 ועוד) ובמקרים רבים אף בניגוד לדין כפי שיפורט בהמשך.

 

בלא מעט הסכמי מכר קיים סעיף הקובע סכום המהווה פפיצוי מוסכם במקרה של הפרתו, כמו כן בדרך כלל בהסכם המכר, הקבלן מתחייב לרשום את הבניין והדירות במרשם – בבטאבו, בתוך פרק זמן מסוים או "בתוך זמן סביר".

 

כאשר הקבלן חורג מפרק הזמן שקצב, הרי שמדובר בהפרת הההסכם המזכה בפיצוי המוסכם שנקבע כאמור, כך נפסק ללא אחת במספר מקרים שהגיעו לפתחו של בית המשפט.

 

באחד המקרים הקבלן התחייב בהסכם, כי ירשום את הדירות של הקונים בתוך פרק זמן של עד 5 שנים מיום ההכניסה לדירה, במקרה זה הרישום התבצע לאחר 7 שנים – בית המשפט פסק שמדובר בהפרת ההסכם המקנה פיצוי ממוסכם לכל דייר בסך של 15,000$ כפי שנקבע בהסכם.

 

אם כן מה עושים כאשר הקבלן טרם רשם את הדירה בבטאבו, אולם בהסכם הוא התחייב לעשות כן בתוך פרק זזמן סביר, מהו אותו פרק זמן סביר?

 

שאלה זו נבחנה לא אחת בבתי המשפט אשר בוחנים מהן ההפעולות שהקבלן ביצע בכל שלב החל מחתימת הקונה על ההסכם המכר, מסירת הדירות לקונים וכך הלאה.

 

ככל מקרה נבחן לגופו, אולם טענה סתמית של קבלן, כי ההוא עדיין עומד בתוך פרק זמן סביר אינה תעמוד לטובתו בבבית המשפט.

 

אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.

 

כל הזכויות שמורות לכותב המאמר ואין לעשות בו שימוש ו/או לפרסמו ללא אישור בכתב.

 

כותב המאמר עורך הדין עמנואל יוזוק, שותף במשרד יוזוק, מלכין ואשל. בעל תואר שני במשפטים (LL.M.) מאוניברסיטת בר-אילן.

 


עודכן ב: 11/06/2012