השתלטות על שטחים ציבוריים בבניין משותף

בשנים האחרונות אנו ערים לתופעה בה אנשים עושים דין לעצמם ומשתלטים על מקרקעין שאינם בבעלותם כאילו היו "בעלי הבית".

הנושא תפס תאוצה רבה בעולם הפשע, כאשר עבריינים למדו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהשתלטות על מקרקעין זה או אחר, שבסופו של הליך ההשתלטות חלקם אף מקבלים לכך גושפנקא חוקית בדמות רישום כבעלים לאחר הליך שיפוטי או בדמות פיצויים ביד נדיבה כאשר יזם מעוניין להתחיל לבנות בקרקע שרכש.

במאמר זה אסקור את הנושא מזווית ההשתלטות של שכן בבית משותף על שטח המוגדר כשטח ציבורי, היינו שייך לכלל הדיירים בבניין באופן שווה, רק שאחד השכנים בוחר לעשות במקרקעין שימוש עצמי, בלעדי, תוך כדי הדרת זכויותיהם של שאר הדיירים כאילו לא היו.

בישראל קיימים היום מאות רבות ועד אלפי בניינים משותפים, בהם בוצעה השתלטות שלא כדין של שטחים ציבוריים משותפים, כמו למשל: השתלטות על גג הבניין על ידי דייר שגר בקומה העליונה של הבניין, השתלטות דייר שגר בקומת הקרקע על חלק מסוים מהגינה הציבורית של הבניין על ידי גידור ו/או בניה, השתלטות על חניה שאינה מוצמדת לדירה מסוימת בנסח הטאבו וכדומה.

סעיף 71 ב'(א) לחוק המקרקעין קובע, כי לצורך הרחבת דירה בבניין משותף, יש צורך בקבלת הסכמתם של 75% מדיירי הבניין כאשר 2/3 מהרכוש המשותף מוצמד לדירותיהם.

מקרי ההשתלטות שתוארו, מהווים השגת גבול ברכוש המשותף, כאשר סעיף 72 (ב) לחוק המקרקעין, משאיר את הבחירה בידי דיירי הבניין האם לפנות למפקח על הבתים המשותפים או לבית המשפט המוסמך לצורך קבלת סעד אופרטיבי כנגד משיג הגבול שלא כדין (המשתלט).

טעות נפוצה שקיימת בלא מעט בניינים משותפים בהם בוצעה בניה ללא הסכמת דיירי הבניין בשטחים ציבוריים משותפים, הינה העובדה שהמשתלט שבנה בשטחים הציבוריים, קיבל היתר בניה מהרשות המקומית המוסמכת, סוגיה זו עלתה לא אחת בבתי המשפט שפסקו, כי היתר בניה אינו מייתר את הצורך בקבלת הסכמתם של כל הדיירים בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק המקרקעין, הקובע מפורשות, כי: "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".

סוגיית ההשתלטות נדונה בהרחבה בבית המשפט העליון, ברשות ערעור אזרחי 6339/97 רוקר נ' סולומון (להלן-"פרשת רוקר") שם דנו בשאלת היקף שיקול דעתו של בית המשפט להימנע ממתן סעד של הריסת בניה ברכוש המשותף שנעשתה שלא כדין.

בית המשפט העליון קבע בדעת הרוב, כי שיקול הדעת של בית המשפט להימנע ממתן סעד למי שזכותו הקניינית נפגעה הינו מצומצם ביותר.

עוד נקבע בפרשת רוקר, כי לאור דוקטרינת "תום הלב" ולאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הרי שעל כפות המאזניים מונחת זכות קניין חוקתית של דיירי הבניין מול אינטרס של מסיג גבול, כלומר התחרות הינה בין זכות הקניין שנרכשה בדין אל מול טענתו של פלוני שהוא בעל זכויות בנכס שאותו השיג שלא כדין, ובמצב דברים שכזה ידם של הדיירים תגבר בצורה מוחלטת.

הכלל שנקבע בפרשת רוקר, הינו החזרת המצב לקדמותו בטרם ההשתלטות אף אם מדובר בהריסת מבנה ואילו השארת המצב כמו שהוא, הינו החריג ועל הטוען להשארת הפגיעה (ההשתלטות) מוטל נטל הוכחה כבד שיתקבל רק במקרים חריגים.

אם כן ישאל השואל מהו שימוש מותר בשטחים ציבוריים משותפים בבניין מגורים ? התשובה לכך נקבעה בסעיף 31 (א) לחוק המקרקעין הקובע, כי באין הסכמה אחרת שנתקבלה כדין, רשאי כל דייר בבניין, ללא צורך בהסכמת יתר הדיירים, לעשות שימוש סביר במקרקעין משותפים ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מדייר אחר.

לאחר פרשת רוקר נכתבו עשרות פסקי דין המאזכרים את פסיקתו של בית המשפט העליון ופוסקים ברוח הדברים.

עוד יצויין, כי כיום רשויות מקומיות דורשות את הסכמתם של דיירי הבניין המשותף בטרם מתן היתר בניה לדייר המבקש לבנות ברכוש המשותף של הבניין, אולם לא מעט רשויות אינן מתערבות בבניה ברכוש המשותף שנסתיימה בתקופה שמעל 4 שנים וכן בהשתלטות על מבנה קיים בבניין וסוגיה זו צריכה להידון בבית המשפט המוסמך.

אין באמור לעיל כדי להוות חוות דעת משפטית, אין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי ע"י עו"ד הבקיא בנושא, ואין בכך כדי להוות המלצה לעשיית פעולה משפטית או הימנעות מעשייתה.

כל הזכויות שמורות לכותב המאמר, עורך הדין עמנואל יוזוק ואין לעשות בו שימוש ו/או לפרסמו ללא אישור בכתב.