מהי חריגת בניה? חריגת בניה היא סוג של בניה אשר בוצעה ללא היתר בניה או בניגוד/בסטייה להיתר שניתן.


לרוב אנו עדים לחריגות בניה כמו תוספת בניה, הקמת מחסן או חניה מקורה, אך ישנן גם חריגות בניה שעניינן שימוש במבנה שלא על פי ייעודו או פיצול מבנה למספר יחידות ללא היתר.


כיצד יודעים אם יש חריגות בניה בנכס?


השוואה קפדנית בין המבנה הקיים בשטח לבין התכנית שבהיתר הבניה המצוי בתיק הבניין בוועדה המקומית הרלבנטית יכולה להעיד על קיומן או אין קיומן של חריגות בניה.


אולם, לא כל אדם יכול לבצע בדיקת השוואה זו, ולכן מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין או אדריכל שיבדוק אם יש חריגות בניה בבית.
לחריגות הבניה יש השלכות על שווי הנכס, על קבלת אישור עירייה להעברת הנכס על שם הקונה, על ניסוח חוזה המכר, על התשלומים שנושא בהם המוכר או הקונה בגין חריגות הבניה וגם על אפשרות השימוש בנכס בעתיד.


משכך על קונה הנכס לנקוט משנה זהירות ולבצע את הבדיקות הסבירות קודם לרכישה, ביניהן על קונה או עורך דינו לבצע בדיקת התאמת המבנה להיתר הבניה, קרי חריגות הבניה (בנוסף לבדיקות הנוספות הנעשות טרום הרכישה), לרבות באמצעות שמאי מקרקעין.


מהן ההשלכות בעת מכירת או רכישת בית עם חריגות בניה?


קונה הרוכש נכס עם חריגות בניה צריך לדעת שיהיו לו עלויות להכשרת הנכס, במידה ויבקש להכשיר את חריגות הבניה, לרבות עלויות של אדריכל, אגרות בניה והיטלים.


גם קונה שאינו מעונין בהכשרת חריגות הבניה, צריך לדעת כי לכשיבקש היתר בניה בקשר לנכס, אף שאינו קשור לחריגות הבניה, יצטרך להכשירן, לכן על הקונה לבדוק לא רק האם יש חריגות בניה, אלא גם אם ניתן להכשיר אותן וזאת באמצעות אדריכל או שמאי מקרקעין.


המוכר והקונה צריכים לוודא כי במכר של נכס עם חריגות בניה ניתן יהיה לקבל אישור עירייה להעברת הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין או ברמ"י (מינהל) והאם יינתן אישור עירייה חרף חריגות בניה או שמא תדרוש הוועדה את הריסת חריגות הבניה או הכשרתן או שתדרוש רישום הערה על אי התאמה בעת רישום הנכס על שם הקונה.


בנוסף ישנן רשויות המחייבות את המוכר באגרות והיטלים בגין חריגות הבניה, למשל אגרות בניה, דמי הקמה וכדומה.


מהי האחריות המוטלת על הצדדים במו"מ ובחוזה בנוגע לחריגות בניה?


מוכר מצהיר בדרך כלל בחוזה מכר אם הנכס תואם את היתר הבניה שהוצא לגביו או לאו. בפסיקה נקבע כי הצהרת התאמה להיתר בניה הרחוקה מהמציאות האובייקטיבית היא בבחינת מעשה או מחדל בניגוד לחוזה קרי הפרת חוזה, העולה גם כדי אי התאמה על פי חוק המכר. כן נקבע כי האמור מהווה הטעיה של הקונה ואי גילוי עובדות אשר על פי הדין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על המוכר לגלותן.


וכך נקבע בפסיקה: "לדידי לא יכול להיות ספק בכך שמי שמוכר דירה אשר בחלקה נבנתה ללא רישיון, חייב לגלות עובדה זאת לכל קונה בכוח בעת ניהול המו"מ, אם לא יעשה כן, יש בכך הטעייה כפשוטה. גם חובת תום הלב מחייבת זאת. המדובר על עובדה מהותית... בעיניו של כל אדם סביר ואשר חשיבותה רבה לא רק לצורך המחיר".


יחד עם זאת נקבע בפסק הדין גם כי יש לייחס לקונה אשר חוזי תורם לאירוע הנזק בשיעור של 25% שכן הקונה לא נקט כל צעד לבחינת אמיתות הצהרת ההתאמה להיתר בניה וניתן להניח שאם היה בודק את תיק הבניין קודם לחתימת ההסכם יכל להעלות ספקות של ממש בעניין.


משכך, הקונה לא יצא ידי חובת עריכת הבדיקות הסבירות המתחייבות בעניין, ולעובדה זו נודעת משנה חומרה בשל העובדה כי היה מיוצג על ידי עו"ד אשר לפי עדותו לא טרח ליזום עריכת בדיקה סבירה, בניגוד לציפייה הסבירה ממנו כפרקליט המייצג צד בעסקת מכר.


בית המשפט בבואו להעריך את הנזק שנגרם לקונה שרכש נכס עם חריגות בניה, בחן את חוות הדעת של שמאים ומודדים, שסרקו את חריגות הבניה, עלויות הכשרתם (לרבות עלויות הרישוי, אגרות בניה והיטלי השבחה) וירידת ערך הנכס בגין החריגות.


בבית המשפט התגלעה מחלוקת בין הצדדים אם יש להעריך את הנזק על בסיס תחשיבים תיאורטיים בדבר עלות ההכשרה, או בדבר ירידת הערך שנגרמה לבית, ובית המשפט העדיף את שיטת ירידת הערך תוך יחוס שיעור של 20% מכלל הערך הריאלי - לאותם שטחים חורגים, ובניכוי 25% אשם תורם המיוחס לקונה.


בנוסף חייב בית המשפט את המוכר לשלם לקונה נזק בלתי ממוני וקבע כי עצם העמדת הקונה בפני מצב לפיו הבית בו השקיע את מיטב כספו, אינו כשר מבחינת רישויו וכי קרוב לוודאי כי יהיה עליו להשקיע זמן וממון בהליכי ההכשרה או להתגונן בפני הליכים פליליים בגין חריגות בניה ובין לבין להתגורר בבית בתנאי אי וודאות מהווה תשתית נאותה לפסיקת פיצוי בגין נזק בלתי ממוני.


לסיכום, חשוב להתייחס בעת מכירת/רכישת בית לנושא חריגות בניה, לבצע בדיקות מקיפות בעניין ולהתייחס אליו גם בחוזה המכר על נספחיו, לרבות התייחסות לשאלות כמו: על מי חלה חובת הכשרת הנכס בהיתר, אם בכלל; מי נושא באגרות והיטלים של הרשות בגין חריגות הבניה; חובת המוכר להמציא אישור עירייה; מה קורה במקרה והרשות דורשת הריסת חריגות הבניה כתנאי להוצאת אישור עירייה להעברת הנכס על שם קונה או מספקת אישור עירייה הכולל הערה בגין אי התאמה להיתר וכדומה.

 

• האמור אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני שניתן למוכר או קונה ביחס לנכס ספציפי ובהתאם לשירות המבוקש.


מאת חוה אפשטיין - עו"ד ושמאית מקרקעין