במרבית הסכמי המכר הנערכים בין קונה ומוכר, קיים סעיף סטנדרטי לפיו הדירה נמכרת במצבה "AS IS". בד בבד, מצוין בהסכמים כי מלוא האחריות לבדיקת מצבו של הנכס מבחינה משפטית, פיזית, תכנונית וכיוצ"ב מוטלת על הקונה וזאת בהתאם לעקרון העסקי הידוע: "יזהר הקונה".


משמעותו של הסעיף המגלגל את מלוא האחריות לפתחו של הקונה הינה כי אם יתגלו בנכס לאחר מכן פגמים כלשהם, האחריות לאותם פגמים תרבוץ לפתחו של הקונה שכן היה עליו לגלותם בעצמו בטרם רכש את הנכס.


אכן כזה היה המצב עד לחודש פברואר 2014.


במהלך חודש פברואר 2014, ניתן פסק דין בבית המשפט העליון עיני נ' שיפריס שהפך את הקערה על פיה. במקרה המובא בפסק הדין קונים רכשו בית פרטי כאשר בחוזה המכר צוין במפורש כי הנכס נמכר "AS IS" וכי הקונים בדקו את הנכס לרבות רישום הנכס, מצבו המשפטי והתכנוני וכו'. במסגרת הסכם המכר הצהירו המוכרים כי הבית נבנה בהתאם להיתרי בניה וכי לא ידוע להם על חריגות בניה ו/או על פגם נסתר בנכס.


משקיבלו הקונים את החזקה בבית לידיהם, נתגלו נזילות ועובש מתחת לריצוף ולהפתעתם של הקונים אף נתגלה שאין היתר בניה לקומה השנייה של הבית.


הקונים ביטלו את הסכם המכר והגישו תביעה לביהמ"ש המחוזי אשר קיבל את התביעה והורה על ביטול ההסכם, השבת התמורה, חיוב המוכרים בפיצוי החוזי המוסכם וכו'. בית המשפט המחוזי הסתמך בפסק דינו על הוראת סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 הקובע, כי במידה ואי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ולא גילה אותן לקונה, הקונה יוכל להסתמך עליהן ובלבד שנתן הודעה למוכר מיד לאחר שגילה אותן, כפי שקרה במקרה שתואר לעיל.


המוכרים ערערו לבית המשפט העליון, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עיקר הערעור התבסס על דוקטרינת "האשם התורם", לפיה האחריות מוטלת על הקונים הואיל והפרו התחייבותם לבצע את הבדיקות המקדמיות ביחס לנכס וזאת בשעה שיכלו באופן פשוט לפנות לרשויות, ולגלות שאין היתר בניה לקומה השנייה בטרם התקשרו בהסכם.


החידוש : המוכר תמיד יהיה אחראי וזאת גם אם הקונה התרשל ולא בדק!


כפי שהיטיב לנסח זאת כבוד השופט סולברג בדעת הרוב בפסק הדין: "זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, עומדת לו 'על אף האמור...בכל הסכם', כלשון סעיף 16, ויש בו הלכה למעשה משום ביטול עיקרון 'יזהר הקונה'.."


שימו לב, מוכר דירה אינו יכול יותר להסתמך על הצהרותיו של הקונה בדבר בדיקת הדירה ורכישה "AS IS", ומוטלת עליך חובת גילוי מקסימלית וזאת אף אם הקונה התרשל ולא בדק.


גם אם הקונה התרשל ולא בדק, אזי די בעובדה שהמוכר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה בכדי לחייב את המוכר במלוא האחריות לפגם ובלבד כמובן שהקונה עצמו לא ידע על הפגם לפני שהתקשר בהסכם לרכישת הנכס.


שימו לב, כאשר אתם מוכרים נכס מקרקעין תגלו מראש את כל העובדות הרלוונטיות לקונה ותדאגו שעובדות אלו יצוינו בגוף ההסכם. התנהלות נכונה וחוזה נכון, יש בהם כדי למנוע טענות עתידיות של אי התאמה מצד הקונה מה שיסקל את ביטול החוזה ואו תשלום פיצויים לקונה.