בטחונות לרישום עסקאות במקרקעין

לפי סקר של משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל קיימים במדינת ישראל מעל מיליון דירות/בתי מגורים בלתי רשומים על שם בעליהם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הגורמים למצב דברים זה הם רבים. בינים ניתן למנות התעכבות הליכי פרצלציה, התעכבות רישום בתים משותפים, העדר תמריץ לחברות בניה/קבלנים לרישום מהיר בטאבו, העדר פיקוח ומעקב נאותים מצד חלק מהרשויות על קצב רישום הדירות ועוד. לא בסוגיה זו עסקינן וגם קצרה היריעה לכך.

מהן ההשלכות המשפטיות והמעשיות לאי רישום נכס מקרקעין על שם בעליו בטאבו? מה המצב המשפטי של נכס לא רשום?

שאלות אלה ואחרות נשאלות לא פעם ע"י אנשים מן היישוב אשר מבקשים למכור או לרכוש נכס מקרקעין אשר טרם נרשם בטאבו.

סע' 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק" ) קובע:

"7. (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום…
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה." 

במילים אחרות, המחוקק רואה רק ברישום מקרקעין בטאבו כגמר או השלמת עסקה במקרקעין בין הצדדים לעסקה וכל עוד לא נעשה הרישום, לא הושלמה העסקה והיא בגדר "התחייבות לעשות עסקה".

סע' 9 לחוק קובע:

"9. התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה."

מן האמור בסע' 7 ו- 9 לחוק ניתן לקבוע כדלקמן:

1. מקרקעין שטרם נרשמו בטאבו ע"ש בעליהם, רואים את בעל הנכס כבעלים של התחייבות חוזית להירשם בעתיד כבעל זכות קניינית של הנכס.

2. כל עוד לא נרשמה העסקה בטאבו רואים את העסקה כהתחייבות חוזית בלבד מצד המוכר לרשום בעתיד את המקרקעין ע"ש הרוכש.
3. מקרקעין שנעשתה בהם עסקה עם 2 אנשים שונים (עסקאות נוגדות), זכותו של הראשון בזמן עדיפה בד"כ על זכות השני בזמן, אלא אם כן התקיימו כמה תנאים:

- השני רכש את הנכס בתום לב.
- השני רכש בתמורה כספית.
- העסקה לטובתו נרשמה בהיותו במצב של תום לב.

מהי רכישה בתום לב? סע' 10 לחוק קובע:

"10. מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה גם אם הרישום לא היה נכון."

במילים אחרות, רוכש מקרקעין בתום לב חייב להסתמך על הרישום בטאבו. זכותו תגבר על זכותו של אחר גם אם הרישום בטאבו לא משקף את המצב המשפטי האמיתי ובלבד שנתן תמורה בעד המקרקעין תוך הסתמכות על הרישום הטאבו.

כאמצעי ההגנה מפני מצב של עסקאות נוגדות (סע' 9 לחוק) מצא המחוקק לקבוע בסע' 126 לחוק את האפשרות לרשום הערת אזהרה על המקרקעין נשוא העסקה לטובת מי שלטובתו נעשתה העסקה (הקונה בדרך כלל). סע' 127 לחוק מפרט את התוצאות של רישום הערת אזהרה:

- אי רישום עסקה נוגדת אלא לפי הסכמת הזכאי או לפי צו בימ"ש.

- הגנה מפני עיקול, פשיטת רגל, צו פירוק, צו כינוס נכסים שניתן כנגד בעל המקרקעין (המוכר).

יחד עם זאת חשוב להדגיש כי לא ניתן תמיד להבטיח את העסקה לטובת הרוכש ע"י רישום הערת אזהרה. כך למשל, כאשר העסקה בין הצדדים היא קרקע מינהל מקרקעי ישראל (קרקע בבעלות מדינה או רשות הפיתוח או קק"ל) ומוכר הנכס טרם נרשם כבעל הזכויות בטאבו.

במצב כזה לא ניתן לרשום הערת אזהרה אלא בהסכמת המינהל אשר במרבית המקרים לא מאשר רישום הערות אזהרה כעניין של מדיניות ניהול קרקעותיו, אלא כאמור לאחר שנרשם החוכר/בעל הזכות בטאבו.

מהו אם כן אמצעי ההגנה של מי שרכש דירה מקבלן למשל, הבונה על קרקע מינהל?

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974 קובע בסע' 2 כי לא יקבל מוכרדירה מקונה דירה סכום העולה על 15% מהמחיר אלא אם הבטיח את כספי הקונה ע"י אחת מאלה:

1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת הכספים ששילם הקונה.

2. ביטח את עצמו בפוליסת ביטוח והקונה צויין כמוטב בפוליסה.

3. שיעבד את הדירה או חלקה לטובת הקונה.

4. רשם הערת אזהרה לטובת הקונה.

5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה.

כאמור אופציה 4 ו- 5 אינה תמיד מעשית, במיוחד בקרקע מינהל. ממשיך המחוקק בסע' 2 ב לחוק המכר (דירות) וקובע כי בקרקע מינהל עליה הדירה הנמכרת, המוכר חייב להבטיח את כספי הקונה אלא לתקופה שתסתיים בהתמלא שלושה תנאים: 

- בניית הדירה הושלמה בהתאם לחוזה המכר.
- הדירה נמסרה לקונה הדירה.
- נחתם חוזה חכירה בין הקונה למינהל מקרקעי ישראל לתקופה העולה על 25 שנה.

לפיכך עד לתקופה המסתיימת במילוי שלושת התנאים כאמור לעיל, חייב הקבלן לתת לקונה בטחונות מלאים (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח או שעבוד וכד') לכל הכספים ששילם הקונה תמורת הדירה כאשר המדובר בדירה על קרקע מינהל.

עד לרישום בעל הדירה בטאבו מוגן רוכש הדירה על קרקע מינהל מעסקה נוגדת מעצם מסירת החזקה בדירה לידיו, רישום זכויותיו כחוכר לדורות במינהל מקרקעי ישראל וזכותו העתידית להירשם ככזה בטאבו.

האם קיימת מניעה חוקית למכירת נכס שטרם רשום בטאבו על שם בעליו?

לא קיימת מניעה כזו, אם כי יידרש מהקונה משנה זהירות בבדיקת זכויות המוכר על הנכס (אם על ידי בדיקה במינהל או בחברה המשכנת או ברשם המשכונות). מבחינה משפטית תחשב מכירת נכס כאמור כמכירת זכויות חוזיות להירשם כבעלים ולא כמכירת זכויות קנייניות. במקרה כזה לא יחולו על העסקה חוק המקרקעין אלא חוקים אחרים העוסקים במכר זכויות (חוק המכר הכללי, חוק המחאת חיובים וכד').