במאמר אחר של הח"מ ("בטחונות לרישום עסקאות במקרקעין") סקרתי בקצרה מקצת מההשלכות המשפטיות של עסקאות בנכסים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). בהעדר רישום בטאבו קיים בדרך כלל מנגנון לרישום חלופי של הנכס בספרי מינהל מקרקעי ישראל, מקום שהנכס בנוי על קרקע מינהל (קרקע בבעלות קק"ל, רשות הפיתוח או מדינת ישראל) או בספרי "חברה משכנת", חברה אשר בונה את הנכס, מוכרת אותו למשתכנים ומנהלת אצלה את כל הרישומים הנוגעים לאותו נכס עד לרישומו בטאבו. בהעדר רישום בטאבו נכס עשוי להיות רשום על שם בעליו בספרי המינהל או בספרי החברה המשכנת או בשניהם.


ראובן מכר לשמעון דירה הרשומה על שם ראובן בחברה משכנת. לאחר חתימת הסכם המכר ועוד לפני רישום הדירה על שם שמעון (הקונה) בחברה המשכנת, הוטל עיקול על הדירה בגין חוב שחייב ראובן (המוכר) לנושה שלו.


האם צו העיקול של הנושה גובר על זכויותיו של שמעון (הקונה) בדירה שרכש מראובן?


ואלה עיקרי העובדות:


בתאריך 17/11/99 נחתם הסכם מכר דירה לפיו התחייב המוכר להעביר לקונה את זכויותיו בדירה תמורת 120 אלף דולר. הדירה היתה רשומה על שם המוכר בספרי המינהל ובספרי החברה המשכנת. בהסכם נקבע כי התמורה תשולם כדלקמן:


5,000 דולר בחתימת ההסכם, 100 אלף דולר כעבור חודש ויתרת התמורה בסך 15 אלף דולר במעמד מסירת הדירה ומילוי כל תנאי ההסכם על ידי המוכר עד לתאריך 15/1/2000 . עוד נקבע, כי עד לתאריך זה ידאג המוכר לרשום את הדירה על שם הקונה. הקונה שילם למוכר את רוב התמורה מיד בסמוך לרכישת הדירה והפקיד את יתרת התמורה (15 אלף דולר) בנאמנות בידי עורך הדין שטיפל בעסקה.

 

הקונה קיבל לידיו את הדירה כבר במחצית חודש 12/99 ובתאריך 5/1/2000 העביר עורך הדין את יתרת התמורה למוכר. לאחר חתימת הסכם המכר ועוד לפני שהדירה נרשמה על שם הקונה בחברה המשכנת, הוטל עיקול על הדירה לטובת נושה של המוכר, בגין חוב של המוכר. בעקבות כך הגיש הקונה תביעה בביהמ"ש המחוזי נגד הנושה.


הקונה ביקש מביהמ"ש להצהיר, כי העיקול בטל ומבוטל ועל כן זכאי הוא להירשם כבעלים של הדירה בחברה המשכנת ובמינהל


במקרה זה, קובע ביהמ"ש, כי מאחר ומדובר בנכס לא רשום בטאבו, הרי הנכס הנמכר הוא זכות חוזית ולא זכות קניינית, ועל כן יחולו הוראות חוק המכר הכללי וחוק המחאת חיובים. דהיינו, המוכר העביר בעצם את זכויותיו החוזיות בדירה לקונה. במקרה כזה יש חשיבות לשאלה האם כבר הועברו הזכויות בדירה על שם הקונה ואם כן, באיזו נקודת זמן? האם לפני העיקול או לאחריו? לפי פסיקת ביהמ"ש העליון, במקרה של העברת זכות לא רשומה בטאבו מול צו עיקול, גוברת העברת הזכות על עיקול שהוטל אחרי התגבשות העברת הזכות. בנוסף קבע ביהמ"ש העליון, כי העברת הזכות מתגבשת במועד עליו הסכימו הצדדים בהסכם.


הצדדים במקרה שלפנינו היו חלוקים בשאלה מתי הועברו הזכויות בדירה ולפיכך ביהמ"ש מברר מהו המועד בו הועברה הזכות בדירה לקונה. במקרה זה צו העיקול נמסר לחברה המשכנת בתאריך 11/1/2000 ועל כן העיקול תופס מתאריך זה ואילך.


על מנת לברר האם בתאריך זה כבר הועברה הזכות בדירה לידי הקונה, יש לפנות להסכם המכר ולברר מה הוסכם בין הצדדים לעניין מועד העברת הזכות בדירה.


על פי הסכם המכר, התחייב המוכר למסור את הדירה לקונה עד 15/1/2000.


כמו כן התחייב המוכר לרשום ולהעביר את כל הזכויות בדירה על שם הקונה בחברה המשכנת ובמינהל עד לאותו תאריך. תשלום יתרת התמורה נקבע למועד מסירת הדירה בכפוף למילוי כל תנאי ההסכם ע"י המוכר.


התוצאה היא שהמועד עליו הסכימו הצדדים כמועד בו תושלם העברת הזכויות בדירה הוא בעת תשלום התמורה המלאה ומסירת החזקה בדירה.


לפיכך העברת הזכות בדירה מהמוכר לקונה הושלמה, משהקונה שילם את מלוא התמורה והמוכר מסר לו את החזקה בדירה. במקרה זה הדירה נמסרה לקונה כבר במהלך חודש דצמבר 99' וביום 5/1/2000 שולמה למוכר יתרת התמורה עבור הדירה. לפיכך הבעלות בדירה עברה לקונה עוד ביום 5/1/2000 לפני שהוטל צו העיקול (11/1/2000). יוצא אפוא, כי משהוטל העיקול לא היתה עוד למוכר כל זכות בדירה שניתן להטיל עליה עיקול. לפיכך צו העיקול בטל והקונה זכאי להירשם כבעלי הדירה, כשהדירה נקיה מכל שעבוד או עיקול.