מהי אחריות הבנק כלפי רוכש דירה בפרויקט בנייה?

הקבלן או היזם של הפרויקט משעבד לטובת הבנק נכסים שונים כגון: מקרקעין, כסף, זכויות לפי חוזים וזאת כביטחון למתן מסגרת אשראי והלוואות של הבנק שבהם משתמש הקבלן או היזם לצורך הבנייה.

ברוב המקרים, ההתקשרות שבין הקבלן לבין הבנק היא בשיטה של "חשבון פרויקט סגור". לפי שיטה זו נפתח חשבון בנק מיוחד בבנק, המלווה את הפרויקט. כל רוכש דירה או נכס אחר בפרויקט חייב על פי החוזה עם הקבלן להפקיד את כספי רכישת הנכס באותו חשבון בנק. 

הבנק, מצידו, ממנה מפקח מטעמו (לרוב שמאי מקרקעין או מהנדס בנין) אשר אמור לפקח על שלבי התקדמות הבניה ובהתאם לכך לשחרר כספים מחשבון הפרויקט לתשלום הוצאות בנייה בפרויקט. בנוסף, הבנק נותן לרוכשי הדירות בפרויקט ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974 להבטחת כספים שהם משלמים לחשבון הפרויקט.

לפי שיטה זו, הבנק אמור לדאוג, כי כל הכספים היוצאים מחשבון הפרויקט ישמשו תחילה לתשלום הוצאות בניית הפרויקט עצמו בלבד ולא להוצאות אחרות של הקבלן שאינן קשורות לאותו פרויקט. במקביל הבנק אמור לדאוג כי גם כספי הרוכשים המופקדים לחשבון הפרויקט ישמשו רק לצורכי הפרויקט.

עם זאת כבר קרו מקרים שבהם כספים של רוכשי דירות לא הגיעו ליעדם עקב ניהול כושל של חשבון הפרויקט מצד הבנק, ובניית הפרויקט נעצרה. במקרה כזה הבנק אמור להשיב לרוכש את כספו, ולפחות את הקרן ששילם בתוספת הצמדה, לפי הנקוב בערבות הבנקאית. ואולם, לא תמיד השבת כספי הקרן מפצה את הרוכש על מלוא נזקיו כגון: ריביות בגין לקיחת הלוואות למימון, סגירת תכניות חסכון, אובדן הזדמנות לרכישת נכס אחר וכד'.

נשאלת השאלה, האם הבנק יכול להיות אחראי כלפי רוכש הדירה גם לנזקים מעין אלו הגם שאינו צד לחוזה עם רוכש הדירה?

שאלה זו נידונה לאחרונה בפסק דין חדשני בבית המשפט המחוזי בת"א. התובע רכש נכס מקבלן שבנה מבנה מסחרי. הפרויקט לווה על ידי בנק הפועלים במסגרת "חשבון פרויקט סגור". התובע שילם את מלוא כספי הרכישה של הנכס עוד לפני סיום הבניה והבנק המלווה הנפיק לו כנגדם ערבות בנקאית לפי החוק.

בשלב מסוים הקבלן נקלע לקשיים ובניית הפרויקט הוקפאה. עקב כך, מונה כונס נכסים מטעם הבנק והתובע ביטל את העסקה עם הקבלן. הבנק היה מוכן להשיב לתובע את כספי הרכישה בלבד. התובע טען כי הבנק צריך לפצותו גם בגין נזקים אחרים שנגרמו לו, מאחר שהתרשל בפיקוח על הוצאת הכספים מחשבון הפרויקט. כמו כן טען התובע כי הסתמך על הבנק ועל הבטחותיו, שלפיהן אין לו ממה לחשוש שכן הבנק הוא "הגב של הפרויקט".

בית המשפט קבע כי אכן הבנק נושא באחריות כלפי התובע לפי דיני עוולת הרשלנות. לפי קביעת זו, אין פרויקט סגור ללא אחריות של הבנק כלפי הרוכש ואם הבנק מעונין להסיר את אחריותו כלפי הרוכש, עליו להביא לידיעת הרוכש ולהדגיש בפניו, כי הפיקוח על הבניה נעשה לצורכי הבטחת השקעות הבנק בפרויקט בלבד. לפסק דין זה חשיבות רבה, שכן בית המשפט מכיר לראשונה באחריות בנק כלפי רוכש דירה למרות היעדר חוזה בין הצדדים, כשהבנק נתפס כשותף של הקבלן או היזם שהוא צד לחוזה עם הרוכש.