המשקיע הישראלי הממוצע שבחזקתו יותר מדירת מגורים אחת נכנס לפאניקה, ונמנע מלהעמיד למכירה דירות אלו מתוך רצון להימנע מתשלום מס. (הליך שכידוע אינו חביב על ישראלים ככלל ובפרט בביצוע פעולות מחויבות מס מתוך בחירה).

 

במאמר זה ננסה להבין כיצד ניתן להפוך את החיסרון ליתרון, ולהרוויח מהוראות מסוימות מהרפורמה החדשה למרות שבאופן כללי הוראותיה פגעו קשות במי שבחזקתו יותר מדירת מגורים אחת.

 

לפני שנים יצא לי לשחק כדורסל עם קבוצה שאחד מחבריה היה זורק זריקות "קצרות" רבות שלא הגיעו לטבעת הסל. מרבית חברי קבוצתו של אותו שחקן פתחו תסכול רב לזריקות קצרות אלו שלהבנתם פגעו קשות בהצלחת קבוצתם.

 

שחקן נבון אחד הבין שאם יתמקם בסמוך לטבעת הסל, בשעה שחברו קצר הזריקה יטווח את הסל יוכל הוא לתפוס את הכדור ולקלוע מתווך אפס קליעות בלתי ניתנות לעצירה, וכך עשה פעם אחר פעם.

 

נקודת התורפה של הקבוצה הפכה לנקודת בניצחון ולצופה מן הצד נראה היה הדבר כמהלך מתוכנן ומתוחכם. גם בתוך הרפורמה החדשה במיסוי מקרקעין צפונות אפשריות ליצירת יתרונות, ואפילו תכנוני מס שהיו בלתי אפשריים בעבר.

 

השבח על הדירה הנמכרת עולה מיום ליום

 

שיטת המיסוי החדשה מאפשרת במקרים רבים לשלם מס שבח נמוך מאוד יחסית ולמכור דירות מגורים ברווח גדול מאד. הכלל הראשון הינו שלא להיבהל מעצם החיוב במס. לעיתים, (חובה כמובן לבדוק כל מקרה באופן פרטני עם עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין) שיעור המס המועל על מכירת נכס, ואפילו נכס יקר הינו מס שביעור של אלפי שקלים בודדים בלבד וזאת חרף העובדה שהנכס שנמכר הניב שבח של מאות אלפי שקלים.

 

הסיבה למציאות מס מוזרה זו הינה כי מס השבח שהוטל (יש לערוך אבחנה בין מס שבח "מלא" לבין מס שבח "מוטב" שתוקן ברפורמה) במקרים רבים הינו מס שבח "מוטב" או לינארי. משמעותו של מס כזה הינו כי השבח על הדירה הנמכרת עולה מיום ליום כך שאותה דירה, באם תימכר היום או בעוד שלוש שנים, סכום המס המוטל בגין המכירה יהיה שונה מאד.

 

לעומת מס קטן מאד שישולם היום, עלול להיות מוטל מס של עשרות אלפי שקלים ויותר שרק ילך ויצטבר עם הזמן. ככלל ניתן לומר כי ברוב המקרים שווה למהר ולמכור את הנכס הנוסף וליהנות ממס שבח קטן או אף שולי שישולם בגין המכירה. שיקול דעת קר, רצוי בליווי מקצועי, יכול להביא לעסקת מכירה רווחית מאד בתשלום מס זעיר. לעומת חיוב בס שבח כביר מלא ונורא לפי שיטת המיסוי הישנה.

 

חיסכון במס או תשלום מיסים מיותרים ויקרים?

 

שיטת מיסוי המקרקעין החדשה הינה מטודה מקיפה וערוכה היטב. אין הרבה "חורים" ברשת הדייג של רשות המיסים. עם זאת, כפי הדוגמא שהובאה לעיל, תמיד ניתן לחפש עבור הלקוח נישות ואפשריות לפיהן יוכל להרוויח בכל מצב מהטבות מס.

 

בתקופות של שינוי מערכות, וניתן לומר בפה מלא כי הרפורמה במיסוי מקרקעין עקרה ברובה את שיטת מיסוי המקרקעין הישנה, נוצרים מצבים של חוסר וודאות כבדה ושל צורך בגמישות מחשבתית ויצירתיות. היוועצות עם מומחה מובהק המצוי בדקויות של שיטת המיסוי החדשה, למול ייעוץ עם מי שמכיר את השיטה החדשה באופן כללי או מתוך קריאת מאמרים, הינה ההבדל בין חיסכון ענק במס לבין נפילה, רחמנא ליצלן, למלכודות מס או לתשלום מיסים מיותרים לחלוטין ויקרים מאד.

 

היות ואף בקרב אנשי מיסוי מקרקעין עצמם הוראות הרפורמה והדקויות העולות ממנה אינן מוגדרות לחלוטין יש מקום תמרון רב, אף במקרים בהם מתקבלות החלטות שונות לטעון ולשנות חלק מהחלטות רשות המיסים לגבי פעולות שונות.

 

לגבי הוראות שונות מחלקי הרפורמה מתהווה כעת "תורה שבל פה" שמי שמצוי בדקויות הרלוונטיות עשוי לנצל ידע זה בכדי להרוויח מתקופת התפר שבין הוראות המס השונות לבין הוראות הרפורמה הצעירה בימים.