בינואר 2014 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה ששינתה לחלוטין את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. הרפורמה שינתה את שיטת מיסוי המקרקעין מן היסוד.

 

ממערכת מיסוי שאפשרה כמעט לכל אדם למכור דירות מגורים בפטור מלא ממס שבח, באופן שמי שהיו ברשותו דירות רבות, יכול היה כל ארבע שנים למכור איזו מהן שרצה בפטור מלא ממס שבח, בוטלו עילות פטור מרכזיות וסתמו את הגולל על חגיגת הפטורים.

 

גם סכום הפטור, בשיטה הישנה, לא היה מוגבל בתקרה כלשהי וחדשות לבקרים היו צהובונים נזעקים לדווח על פוליטיקאי פלוני או על ידוען אלמוני שמכר דירה במגדל יוקרתי תוך גריפת רווח בן עשרות מיליוני שקלים בפטור מלא ממס. שיטת המס החדשה קבעה תקרת גג שמעליה יחויבו כולם בתשלום מס.

 

רק בכדי לסבר את האוזן, מס "שבח" הינו מס המוטל על אחוזים מתוך ההשבחה או העלייה במחיר הדירה בין יום רכישתה לבין יום מכירתה בניכוי הוצאות. היות ובשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בארץ האמירו, הרי שבמקרים רבים יש שבח גדול מאוד על דירות העומדות למכירה.

 

אם לא די בכל זאת, שיטת המיסוי הישנה אפשרה תמרוני מס דוגמת העברת דירות בין אחים בלא תמורה (במתנה) בפטור ממס שבח ועוד תכנוני מס רבים. לחגיגה האמורה הצטרפה בשנתיים שלפני כניסת הרפורמה לתוקף הטבה נוספת חסרת תקדים: "הוראת שעה" לפיה לכל אדם אפשרות נוספת למכור עד שתי דירות נוספות, בסך מכירה של שני מיליון ומאתיים אלף שקלים חדשים כל אחת בפטור מוחלט ממס שבח!

 

כל המתואר לעיל השתלב עם פטורים לדירות שנתקבלו בירושה ועם שאר הקלות שהעניקו למוכר המחושב אפשריות כמעט בלתי מוגבלות למכירת דירות מגורים בפטור ממס שבח.

 

הפטור על מס השבח בוטל לכל מי שברשותו שתי דירות מגורים ומעלה

 

באוגוסט 2013 נכנס לתוקף ראש החץ של הרפורמה. מכר ללא תמורה (מתנה) בין אחים בוטל. משמעותה, אח לא יוכל להעביר בפטור ממס שבח דירה לאחיו או לאחותו. גם מצבם של התושבים הזרים הורע באחת.

 

תושב חוץ איבד את זכאותו (ככל תושב ישראלי) למכור דירות בפטור ממס שבח. למעט הליך מורכב, שלעיתים אינו מעשי או אינו אפשרי, בו מביא התושב הזר אישור ממדינתו לפיו אין לו דירה במקום מגוריו, לא יהיה התושב הזר זכאי עוד לפטור.

 

גם לעניין מס הרכישה נפגעו התושבים הזרים פגיעה קשה ומס רכישה הושת עליהם מהשקל הראשון לרכישה. אך כל זאת היה רק הפתיח לרעידת האדמה וגולת הכותרת של הרפורמה.

 

מתחילת שנת 2014 כל מי שבידו שתי דירות מגורים ומעלה, ללא קשר לשווי השוק שלהן, וברצונו למכור אחת מהן משלם מס על השבח במכירה. למעט חריגים (דוגמת דירות שנתקבלו בירושה בתנאים מסוימים מאד) מס גורף חל על כל בעלי דירה נוספת. גם בעל דירה נוספת שערכה נמוך מאד ישלם מס.

 

אם לא די בכך שיטת המס החדשה בנויה באופן הדרגתי, בו למעשה בכל יום שעובר המס גדל בצורה איטית אך בטוחה. פשוטו כמשמעו, בכל יום שעובר ה"מונה" מוסיף עוד ועוד שקלים לחשבון המס.

 

באופן פרדוקסאלי, המס שהיה אמור להרתיע משקיעים מלרכוש דירות השקעה ולעודדם למכור במהרה דירות השקעה שברשותם גרם לקיפאון במכירות דירות השקעה וככל שהזמן מתקדם יוצר תמריץ שלילי למשקיעים למכור דירות אלו.

 

חרב האיום במס שבח מונעת משקיעים רבים למכור דירות השקעה וחלקם אף רוכשים דירות נוספות להשקעה בהעדר אפשרות ריאלית לביצוע השקעות חלופיות כיום בשל שיעור הריבית הנמוך במשק.

 

כיצד להימנע מנפילה למלכודת המס?

 

המצב כיום בכלל ציבור עורכי הדין שאינם מומחים למיסוי מקרקעין, נע על הסקאלה שבין בלבול לחוסר ידיעה. שיטת המיסוי החדשה עקרה כמעט לחלוטין את אופן דווח וחישוב המס שהיה נהוג לגבי דירות מגורים מזכות. מכירת "רגילה" של העבר הפכה במקרים רבים למלכודת המס של היום. אפילו בקרב מפקחי מיסוי המקרקעין עצמם ואצל רואי חשבון מומחים שאלות רבות אינן ברורות וסוגיות נענות באופן סותר ע"י מומחים יידועי שם.

 

תקופות החבות במס שונו בחלקן, טבלאות "צינון" למועדי עסקאות הוחלפו לחלוטין וככל ניתן לומר כי אנשי מקצוע שלא לומדים באופן יסודי את השינויים חיים, פשוטו כמשמעו, במערכת עבודה שחלפה מן העולם.

 

חשוב ומומלץ לכל אדם בר דעת להיוועץ עם מומחה מיסוי מקרקעין לפני כל ביצוע עסקה. היוועצות עם מומחה עשויה לחסוך עוגמת נפש ונפילה למלכודת מס שהיציאה ממנה לעיתים איננה אפשרית כלל. גם במצב הדברים הנוכחי המצמצם את מרווח התמרון של המוכר מבחינת מס יש פעולות ואסטרטגיות בהן ניתן לנקוט ועתה, יותר מאי פעם ראוי לתכנן היטב את מכירת הדירה באופן הנכון ביותר.