נדבך מרכזי במצעו של שר האוצר יאיר לפיד, במסע הבחירות שלו היה הורדת מחירי הדירות ויצירת אפשרות של ממש עבור "מעמד הביניים" לרכוש דירת מגורים בארץ, פעולה שהפכה עבור רבים מן הצעירים לחלום ותו לא.


לא עברו מספר חודשים ומר לפיד מצא עצמו בראש פירמידת האוצר שבכיס המדינה גרעון ענקי.


מהלך פעולותיו של שר האוצר בעניין שינוי מיסוי המקרקעין בארץ היה מדהים בכל קנה מידה. תוכנית מגירה שהעלתה אבק במרתפי האוצר שנים נשלפה ורפורמה יסודית, מקצועית ומקיפה קיבלה רוח גבית מהשר ולמעשה כל יסוד מיסוי המקרקעין במדינת ישראל, השתנה מן הקצה אל הקצה.

 

יש בבעלותך דירה? 


בלשון פשוטה, כל מי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת וימכור אותה ישלם החל מתאריך 1/1/2014 מס שבח על מכירת דירה. דע עקא, הרפורמה במיסוי לא "מבחינה" בשווי הדירות וכך ייתכן מצב בו לאדם בעל דירה בשווי מיליון ₪ הרוכש דירה נוספת, בכספי הלוואה כבדה שנטל (עבור בנו לדוגמא), בקרית שמונה בסכום של מאתיים אלף ₪ - ישלם הוא מס שבח על מכירת אחת הדירות בעוד חברו העשיר ממנו פי כמה שלו וילה יוקרתית השווה מיליון דולר – לא ישלם כלום בעת מכירתה.


עבודת אנשי רשות המיסים הייתה יסודית ומקיפה. כמעט ואין חורים בשיטת המיסוי החדשה. למעשה יוצא שעשרות אלפי ישראלים שלהם יותר מדירה אחת יאלצו לשלם מס שבח עם מכירתה.


לכאורה, הרפורמה היא תיקון ראוי שיכניס גם כסף רב לקופת המדינה המצומקת. אלם למעשה, מעבר לעובדה שרבים מאד מאזרחי ישראל שלהם יותר מדירת מגורים אחת פשוט לא ימכרו את הדירה השנייה בכדי שלא לשלם מס, כך שלא תהיה כלל גבית יתר של מיסים ושכר האוצר ייצא בהפסדו.

 

בבעלות רבים מספר דירות מגורים- לפי סקר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2011 6.4% ממשקי הבית בישראל הינם בעלי יותר מדירת מגורים אחת. (הנתונים העדכניים לשנת 2013 שעדיין לא פורסמו גבוהים מכך באופן משמעותי ככל הנראה) לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטסטיקה ישנם בישראל 2.258 מיליון בתי אב.

 

כלומר, הנתונים הרשמיים נוקבים בסך של מעל 144,000 דירות שאינן יחידות בישראל. לנתונים אלו יש להוסיף דירות שנרשמות על שם קרובי משפחה מטעמי מס, דירות רבות השייכות לתושבי חוץ שאינם נמנים בתוך מספר "בתי האב" בישראל וכמובן משפחות שבבעלותן דירות רבות (נתוני הלשכה נקובים רק לגבי "יותר מדירה אחת" ולא לגבי שלש, שש או עשר דירות שבבעלות משפחות מסוימות), כך שלמעשה ישנו מאגר עצום העשוי לעלות על 200,000 דירות שאינן דירות יחידות לתא משפחתי. לפי הרפורמה החדשה במיסוי מקרקעין מהשנה הקרובה ישולם מס בגין מכירת כל אחת מדירות אלו.


בכדי שלא לשלם מס התוצאה ככל הנראה תהיה כי אלפי או עשרות אלפי דירות פוטנציאליות שהיו עתידות להיות מוצאות למכירה בשנים הקרובות פשוט יישארו בידי בעליהן, היצע השוק יקטן משמעותית (בתוספת האלמנט הפסיכולוגי - ההיסטרי המוכר כל כך בישראל בכל הקשור בבהלת הנדל"ן) וסביר ביותר שמחירי הדירות יאמירו באופן משמעותי ביותר.


ניסיון העבר מגלה שאפילו "תקופת הקפאה" של מספר חודשים בהם אנשים ממעטים למכור דירות בשל סיבה מסוימת גורמת לעלייה במחירים מיד לאחר מכאן.
 

הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין

 

מדהים להתבונן בהתפלגות בהכנסת מדינת ישראל ממיסוי מקרקעין : כלל הכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין על דירות מגורים מורכבות ממס שבח (המוטל על השבח שנוצר במחיר מכירת הדירה לעומת מחירה בעת רכישתה) וממס רכישה (המוטל על רכישת דירות מגורים לפי טבלאות מיסוי). בעוד שההכנסות המדינה ממס רכישה הינן כ – 90% (!!!), הרי שממס שבח מתקבלות בסך הכול 10% מהכנסות המדינה על מיסוי מקרקעין.

 

כלומר, כמעט כל הכנסות המדינה במכירת דירות מגורים, ממיסוי מקרקעין מגיע למעשה מתשלומי מס רכישה כל דירות שנקנות. מה יקרה אפוא באם ירד ההיצע של אלפי דירות לשנה? המשמעות הברורה גריעת אלפי דירות ממאגר הדירות הינה ירידה של אלפי עסקאות מקרקעין בכל שנה ובשל מהלך זה ירדו מהכנסות המדינה מיליארדי שקלים שעתידים היו להתקבל כהכנסות ממס רכישה!


במידה ואכן יתממש התסריט המתואר לעיל, הרי שמשרד האוצר ישיג בדיוק את המטרות ההפוכות מאלה שהוא מנסה להשיג ע"י הרפורמה. במקום ירידה במחירי הדירות צפויה עלייה מטאורית במחיריהם במקום עליה בהכנסות המדינה יגדל הבור בתקציב המדינה.
למרבה ההפתעה שאון הקטסטרופה הצפויה לא נשמע כמעט בכלל בתקשורת וברחוב הישראלי. בניגוד ל"מחאת הקוט'ג" או לכל מחאה חברתית אחרת אין במהלך דרמטי זה מי שיצעק ויתריע בפני הקטסטרופה העומדת לפתח מדינת ישראל.

 

האשליה הנמכרת היא כי מחירי הדירות ירדו וכי סוף סוף ימסו בעלי דירה שנייה והילך, מהלך הנתפס לכאורה כמהלך צודק בו "העשירים" יישלמו מס ולא ימהרו לקנות דירה שנייה. למעשה, היות ולכאורה מיועד המהלך כולו להגדלת הכנסות המדינה (תוך פגיעה כמעט פופוליסטית בבעלי הדירות להשקעה) הרי שאין אנו עדים למאבק כלשהוא או אפילו לסיקור תקשורתי משמעותי לגבי אחד מהמהלכים הכלכליים המשמעותיים ביותר בשנים האחרונות שמוביל שר האוצר ואשר עשוי לפגוע באופן קשה ביותר בכלכלת ישראל ובסיכויי אזרחיה החלשים יותר לרכוש דירת מגורים.

 

לסיכום,


הרפורמה במיסוי המקרקעין הינה מקיפה ביותר ומומלץ ביותר להיוועץ בעורך דין מומחה במקרקעין (ומעודכן בפרטי הפרטים של הרפורמה) לפני ביצוע כל עסקה שכן פעולות מקרקעין פשוטות של האתמול הפכו למלכודות מס קשות של המחר.


מומחי מיסוי, עורכי דין העסוקים במקרקעין עומדים משתאים לנוכח המתרחש ומופתעים עוד יותר מהדממה התקשורתית המלווה (או לייתר דיור אינה מלווה כלל) את המהלך. ימים יגידו כיצד הגיב הישראלי המשקיע ששנים ארוכות מאד מכר דירות מבלי לשלם מס שבח, האם יתחיל לשלם מס שבח או פשוט יעדיף לרכוש דירות נוספות על חשבון אלו שאין ידם משגת לכך?
 

הכותב הינו עו"ד העוסק במקרקעין ומיסוי מקרקעין